USUFRUTTO

Cos’è e come si concede l’usufrutto di un immobile

Hai bisogno di capire come funziona un usufrutto? Ti occorre un esperto che sappia affiancarti? L’usufrutto di un immobile – molto spesso di un’abitazione – consente a un individuo diverso dal proprietario di usufruirne per un determinato lasso di tempo. Capita spesso che i genitori cedano ai figli la nuda proprietà dell’immobile, mantenendone l’usufrutto, ma negli ultimi anni sempre più spesso anziani soli senza nessuno che li assista vendono la nuda proprietà dei propri immobili, riservandosi l’usufrutto, per avere le risorse economiche necessarie a far fronte alle proprie necessità.

 

Ma come si concede un usufrutto? Quali caratteristiche legali deve possedere perché sia riconosciuto? È necessario che sia concesso tramite un atto pubblico oppure basta una scrittura privata? Per togliersi ogni dubbio in merito alla concessione dell’usufrutto di una casa basterà rivolgersi ai professionisti della propria zona. Grazie all’intuitivo motore di ricerca di PG Casa sarà possibile trovare in pochi secondi e con pochi semplici clic tutti i notai di una determinata area a cui rivolgersi per avere tutte le informazioni necessarie.

 

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Usufrutto: significato

Il diritto di usufrutto è regolato dagli articoli 978 e seguenti del Codice Civile, e consiste nel diritto di godere ed utilizzare una cosa di proprietà di altri, senza mutarne la destinazione economica. Nel caso di immobili, significa che l’usufruttuario ha il diritto di utilizzare la casa come propria abitazione principale, senza per esempio trasformarla in un ufficio: l’usufruttuario eserciterà invece il diritto di abitare l’edificio (se destinato a tale uso) oppure e sfruttarlo nella maniera appropriata.

 

L’usufrutto coesiste con il corrispettivo diritto che resta a chi concede l’usufrutto, ovvero la cosiddetta nuda proprietà: il proprietario di un immobile che concede l’usufrutto di un immobile a un usufruttuario ne possiederà cioè le mura e sarà tenuto a sostenere i costi della sua manutenzione straordinaria. E tutte le altre spese, imposte e tasse? Come ci si regola con Imu e usufrutto? Tutti gli oneri relativi all’immobile restano a carico dell’usufruttuario, che ne ha il materiale godimento.

Come si costituisce il diritto di usufrutto

Secondo il Codice Civile, Il diritto di usufrutto può acquistarsi:

• per legge. L’art. 324 Codice Civile prevede ad esempio l’usufrutto legale dei genitori esercenti la responsabilità genitoriale sui beni del figlio minorenne, fino alla maggiore età di quest’ultimo.
• per contratto. È il caso degli immobili, per cui è richiesta, a pena di nullità, la forma scritta e il contratto deve essere trascritto nei registri immobiliari.
• per testamento. Anche in questo caso l’accettazione del diritto di usufrutto è soggetta a trascrizione.
• per usucapione, ovvero nel caso in cui si siano svolte tutte le funzioni di usufruttuario per 20 anni consecutivi. 

La scrittura privata che attesti la concessione di un bene in usufrutto deve essere a nome di proprietario e usufruttuario, ed entrambi dovranno apporre una firma autenticata perché il documento risulti valido. Si può concedere tale diritto ad esempio con un atto di donazione della casa ai figli con usufrutto riservato ai genitori, oppure con un atto di compravendita della sola nuda proprietà, con riserva di usufrutto a favore del venditore.

 

L’autenticazione della firma è uno dei servizi offerti dai notai professionisti nonché dai vari comuni italiani. I professionisti del settore hanno il diritto di richiedere un compenso che ritengano adeguato alla propria fama e alle proprie capacità, pertanto il costo di un contratto di usufrutto, cioè dell’autenticazione delle firme da apporre in calce ad esso, può variare sensibilmente a secondo del notaio che si incarica dell’autenticazione.

Durata dell’usufrutto

L’usufrutto di un immobile dura quanto la vita dell’usufruttuario. Nel caso in cui l’usufrutto sia destinato a più di un individuo, si dovrà attendere la morte dell’ultimo di essi perché il proprietario torni a godere del diritto di usufrutto sulla proprietà.

 

Nel caso in cui invece l’usufrutto venga attribuito a una persona giuridica e non a una persona fisica, l’usufrutto non potrà durare più di 30 anni.

Cessazione dell’usufrutto

Come già accennato, l’usufrutto di un immobile cessa con la morte dell’usufruttuario, ma può essere richiesta dal proprietario per abuso del diritto da parte dell’usufruttuario e in particolare se costui trascura la manutenzione dell’immobile in maniera tanto grave e continuata da abbassarne notevolmente il valore di mercato.

 

Se al momento della cessazione dell’usufrutto l’immobile fosse stato locato a una terza parte, il locatario avrà diritto a vedere rispettato il suo contratto di locazione fino a 5 anni dopo la cessazione del diritto da parte dell’usufruttuario.

Si può vendere l’usufrutto?

L’usufruttuario può naturalmente disporre del proprio diritto, donandolo o vendendolo a terzi anche solo per un periodo determinato. L’usufrutto può anche essere ceduto unitamente alla nuda proprietà, nel caso in cui usufruttuario e nudo proprietario siano d’accordo nel vendere a terzi l’immobile.

 

In tutti questi casi, per stabilire il valore dei rispettivi diritti esiste una tabella dell’usufrutto che riporta i coefficienti di calcolo dell’usufrutto in base all’età dell’usufruttuario, secondo i coefficienti aggiornati da ultimo con Decreto Ministeriale 31 dicembre 2021.

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Il costo di un contratto di usufrutto, come già accennato, varia a seconda della città in cui viene stipulato e del prestigio del professionista a cui si sceglie di rivolgersi per l’autenticazione della firma. Generalmente il compenso del Notaio viene calcolato in proporzione alla rendita catastale dell’immobile, aumentata del 5% e moltiplicata per un coefficiente non inferiore a 105.

 

Di seguito una tabella dei costi fissi per un immobile con una rendita catastale di 500 euro, che variano a seconda che si tratti di prima o seconda casa.

 

 

Per risparmiare sui costi del contratto di usufrutto puoi contattare i notai della tua zona attraverso PG Casa al fine di richiedere preventivi gratuiti a diversi notai e scegliere infine il più conveniente.