Cos'è lo Stato Legittimo di un immobile e come si ottiene

Lo stato legittimo di un immobile è un documento importante per attestare la conformità dell'edificio: con l'esperta scopriamo cos'è e come richiederlo

• Stato legittimo: cos’è e cosa stabilisce
• Decreto Salva Casa: le novità per lo stato legittimo dell’immobile
• Come richiedere lo stato legittimo di un immobile?

Lo stato legittimo di un immobile rappresenta la condizione giuridica in cui l’edificio o l’unità immobiliare è conforme alle norme edilizie e urbanistiche vigenti. Si tratta di un aspetto fondamentale quando si vende, si acquista o si ristruttura un immobile, poiché garantisce che la costruzione sia stata realizzata rispettando le leggi e i regolamenti del territorio. Ottenere lo stato legittimo richiede una serie di verifiche e documentazioni che attestino la regolarità delle opere esistenti. Approfondiamo cosa comporta avere uno stato legittimo e quali sono i passaggi necessari per ottenerlo.

Stato legittimo: cos’è e cosa stabilisce

Per comprendere il significato di stato legittimo, partiamo dall’originaria definizione fissata dall’art. 9 bis del D.P.R. 380/2001, ovvero: “lo stato stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

In parole semplici, attesta la conformità dell’edificio alle normative vigenti, confermando che sia stato costruito e modificato nel rispetto delle autorizzazioni necessarie. Questo aspetto è particolarmente rilevante per le strutture datate, edificate prima del 1942 o del 1967, quando l’obbligo della licenza edilizia non era ancora in vigore.

In secondo luogo, lo stato legittimo rappresenta una tutela importante per chi acquista un immobile. Senza questa certificazione, anche interventi di manutenzione ordinaria potrebbero essere considerati abusi edilizi, esponendo il proprietario a potenziali sanzioni.

Inoltre, questo documento è essenziale per accedere a varie agevolazioni fiscali. Fatta eccezione per il Superbonus, per il quale è sufficiente la CILAS, lo stato legittimo è un requisito indispensabile per beneficiare di detrazioni legate a interventi di ristrutturazione o miglioramento dell’immobile.

In merito allo stato legittimo dell’immobile, la pubblica amministrazione ha il compito di vigilare sull’attività urbanistico-edilizia e può intervenire sia su segnalazione che di propria iniziativa. Per questo motivo, è fondamentale accertare lo stato legittimo prima di intraprendere qualsiasi tipo di intervento sull’immobile, che si tratti di manutenzione o ristrutturazione.

Decreto Salva Casa: le novità per lo stato legittimo dell’immobile

Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024), entrato in vigore il 30 maggio 2024, ha introdotto significative modifiche nella definizione dello stato legittimo degli immobili, con l’obiettivo di semplificare le procedure e a sbloccare il mercato immobiliare, che ha subito rallentamenti a causa delle incertezze normative.

Prima della riforma, lo stato legittimo di un immobile richiedeva la presenza simultanea di tre elementi documentali:

• Il titolo originario di costruzione o sanatoria
• Tutti i titoli successivi relativi a interventi sull’intero immobile
• Ogni titolo aggiuntivo riguardante modifiche parziali

La mancanza anche di un solo elemento rendeva impossibile attestare la conformità legale dell’edificio.

Con l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, la situazione è cambiata radicalmente. Ora, per ottenere lo stato legittimo, è sufficiente presentare alternativamente:

• Il titolo abilitativo originale della costruzione (o della sua regolarizzazione in sanatoria), oppure
• I documenti relativi all’ultimo intervento edilizio effettuato (a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi)

Con queste nuove disposizioni, il governo si propone di snellire le procedure, rendendo più agevole la verifica della conformità legale degli edifici e, di conseguenza, facilitando le transazioni immobiliari e gli interventi di riqualificazione. Questo dovrebbe portare a un rilancio del settore, con benefici sia per i proprietari che per l’intero comparto edilizio.

In particolare, la difficoltà nel dimostrare lo stato legittimo ha spesso impedito di effettuare interventi di ristrutturazione edilizia e di efficientamento energetico, limitando così il potenziale di miglioramento e l’attrattività degli immobili sul mercato.

Come richiedere lo stato legittimo di un immobile?

Per ottenere il certificato di stato legittimo di un immobile, è necessario rivolgersi a un professionista abilitato. Questo ruolo può essere ricoperto da diverse figure professionali, quali ingegneri, architetti, geometri o periti. È importante sottolineare che il tecnico incaricato assume piena responsabilità per i dati forniti e per la documentazione allegata alla dichiarazione.

Il processo di verifica dello stato legittimo ha inizio con un sopralluogo, durante il quale il tecnico effettua un’ispezione in loco per valutare gli aspetti urbanistico-edilizi dell’immobile. Dopo il sopralluogo, il professionista redige una dichiarazione di conformità urbanistica asseverata. In questo documento, attesta sotto la propria responsabilità:

• che lo stato legittimo dell’immobile corrisponde a quanto rappresentato negli elaborati grafici allegati e nel titolo abilitativo dell’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare. Per gli immobili costruiti in epoche in cui non era obbligatorio il titolo abilitativo, si fa riferimento all’art. 9 bis del D.P.R. 380/2001;
• la conformità urbanistica dell’immobile, certificando l’assenza di violazioni edilizie. Il tecnico verifica che eventuali differenze rientrino nelle tolleranze costruttive previste dal comma 1 dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001. c. Per gli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del D.Lgs. 42/2004, il professionista può anche attestare che l’immobile rientra nelle tolleranze costruttive elencate ai commi 1 e 2 dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001.

La richiesta dello stato legittimo è un passaggio cruciale in molte operazioni immobiliari, come compravendite, ristrutturazioni o richieste di agevolazioni fiscali. Pertanto, è consigliabile affidarsi a professionisti esperti e aggiornati sulle più recenti disposizioni normative per garantire un processo fluido e privo di complicazioni legali.

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