Quali sono gli abusi edilizi sanabili e non sanabili

In molti casi, la legge permette di sanificare gli abusi edilizi, ma quali sono le regole da rispettare? Vediamo quali sono gli abusi sanabili e non sanabili con la guida dell'esperto.

• Cosa si intende per abuso edilizio?
• Quando si può sanare un abuso edilizio?
• Quali sono gli abusi edilizi non sanabili?

• Cosa si intende per abuso edilizio?
• Quando si può sanare un abuso edilizio?
• Quali sono gli abusi edilizi non sanabili?

Nel complesso panorama della legislazione urbanistica italiana, la distinzione tra abusi edilizi sanabili e non sanabili rappresenta un tema di fondamentale importanza sia per i proprietari di immobili che per i professionisti del settore. Le irregolarità edilizie possono manifestarsi in diverse forme, dalle piccole difformità ai casi più gravi di costruzioni completamente abusive, e comprendere la differenza tra ciò che può essere regolarizzato e ciò che invece richiede interventi drastici come la demolizione è essenziale per chiunque si trovi a gestire una proprietà immobiliare.

Cosa si intende per abuso edilizio?

Un abuso edilizio costituisce una violazione delle normative urbanistiche ed edilizie in vigore nel nostro ordinamento. Queste irregolarità possono manifestarsi sia durante la realizzazione di nuove costruzioni sia nel corso di interventi di ristrutturazione su edifici preesistenti.

L’abuso edilizio si concretizza quando vengono eseguiti lavori su un immobile senza aver ottenuto le necessarie autorizzazioni (Permesso di costruire o SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività), senza aver presentato le dovute comunicazioni (CILA – Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), oppure quando i lavori vengono realizzati in modo difforme rispetto a quanto autorizzato o in contrasto con le prescrizioni stabilite dalle leggi in materia.

Gli abusi edilizi possono riguardare numerosi tipi di interventi. Tra questi figurano i lavori di ampliamento di edifici esistenti, le sopraelevazioni di strutture, le demolizioni non autorizzate, le ricostruzioni difformi dalle prescrizioni, il cambio di destinazione d’uso degli immobili, la realizzazione di nuove opere e infrastrutture, le modifiche impiantistiche non a norma, il rifacimento di facciate senza le dovute autorizzazioni e molti altri interventi edilizi.

Le implicazioni di un abuso edilizio possono essere particolarmente serie. Nei casi più gravi, quando l’abuso risulta insanabile, può essere ordinata la demolizione dell’opera irregolare. Oltre alla perdita economica derivante dai costi di ripristino, si può incorrere in sanzioni amministrative. A seconda della gravità della violazione, si può essere perseguiti per reato penale, con conseguenze significative sul piano giudiziario.

Un aspetto da non sottovalutare riguarda le ripercussioni sulle compravendite immobiliari: gli abusi edilizi rappresentano un significativo ostacolo nelle transazioni. Un potenziale acquirente che, durante le verifiche preliminari, riscontra difformità edilizie potrebbe decidere di rinunciare all’acquisto o richiedere una consistente riduzione del prezzo. Qualora l’acquirente scoprisse le irregolarità dopo la finalizzazione dell’acquisto, potrebbe intraprendere azioni legali contro il venditore precedente.

Quando si può sanare un abuso edilizio?

Esistono due principali strumenti giuridici che consentono di sanare queste situazioni: la sanatoria edilizia e il condono edilizio.

Il condono edilizio

Il condono edilizio è uno strumento eccezionale che permette ai proprietari di un immobile di ottenere l’annullamento di sanzioni o pene derivanti da violazioni edilizie. Attraverso questo meccanismo, le opere abusive realizzate fino a una determinata data possono essere regolarizzate.

Una caratteristica fondamentale del condono è la sua natura temporanea: viene disposto per legge e ha una durata limitata, con un termine iniziale dal quale è possibile presentare la domanda e uno finale oltre il quale non è più consentito accedervi. I condoni edilizi non sono permanenti, ma vengono emanati attraverso specifici provvedimenti legislativi in determinati periodi.

La sanatoria edilizia

La sanatoria edilizia rappresenta invece uno strumento ordinario che consente di regolarizzare gli abusi versando una sanzione pecuniaria. Per poter accedere alla sanatoria, devono sussistere alcune condizioni essenziali:

La conformità urbanistica è il requisito primario. L’intervento deve essere conforme non solo agli strumenti urbanistici attualmente in vigore, ma anche a quelli che erano vigenti al momento della realizzazione dell’opera abusiva. In assenza di questa doppia conformità, l’intervento non può essere regolarizzato, anche se si tratta di un abuso tecnicamente sanabile.

È possibile sanare gli abusi quando mancano i permessi necessari, ma questi avrebbero potuto essere ottenuti se richiesti tempestivamente. In sostanza, si tratta di interventi che, se sottoposti preventivamente all’autorità competente, avrebbero ricevuto l’approvazione.

Esempi di abusi edilizi sanabili

Tra i casi più frequenti di abusi edilizi che possono essere sanati si annoverano:

• Una veranda non autorizzata costruita in un’area residenziale dove tali ampliamenti erano consentiti sia al momento della costruzione sia secondo la normativa attuale.
• Un garage aggiunto senza le necessarie autorizzazioni, a condizione che rispetti i parametri urbanistici sia del periodo in cui è stato realizzato sia quelli attuali.
• Modifiche interne come lo spostamento di pareti divisorie, purché non incidano sulle volumetrie complessive o sulle destinazioni d’uso degli ambienti.

La possibilità di sanare un abuso edilizio dipende quindi da numerosi fattori, tra cui la natura dell’abuso stesso, la sua conformità con gli strumenti urbanistici passati e presenti, e l’esistenza di specifiche disposizioni legislative che ne consentano la regolarizzazione.

Quali sono gli abusi edilizi non sanabili?

Gli abusi edilizi non sanabili rappresentano le violazioni urbanistiche più severe che non possono essere regolarizzate attraverso il pagamento di sanzioni amministrative. Questi interventi edilizi sono caratterizzati dalla mancanza della doppia conformità urbanistica, ovvero non rispettano sia la normativa attuale sia quella in vigore al momento della realizzazione dell’opera.

Ecco alcuni esempi significativi di abusi edilizi che non possono essere sanati:

• Strutture abusive in aree protette: le costruzioni realizzate all’interno di zone di tutela ambientale come parchi nazionali, riserve naturali e zone umide non possono essere sanate.
• Modifiche non autorizzate a edifici vincolati: gli immobili di rilevanza storica, artistica o architettonica sono tutelati da vincoli conservativi che ne vietano la demolizione e regolamentano strettamente gli interventi di ristrutturazione. Le violazioni di questi vincoli costituiscono abusi insanabili.
• Costruzioni in aree a rischio idrogeologico: gli interventi realizzati in prossimità di fiumi, torrenti o in zone soggette a frane e alluvioni sono considerati insanabili. Questi territori sono sottoposti a specifici vincoli urbanistici che ne proibiscono l’edificabilità per ragioni di sicurezza pubblica.
• Edificazioni in zone agricole o verdi: strutture come parcheggi, complessi residenziali o industriali costruiti in aree destinate all’agricoltura o al verde pubblico non possono essere regolarizzate. Queste zone sono protette da vincoli paesaggistici, agricoli e ambientali che ne impediscono l’urbanizzazione.
• Ampliamenti di volume maggiori di quelle previsti dal piano regolatore: se il lotto prevedeva una certa cubatura ma l’edificio costruito è più grande di quanto ammesso o anche se l’immobile viene ampliato successivamente superando le dimensioni ammesse.

Le conseguenze per i proprietari di immobili con abusi edilizi non sanabili sono particolarmente severe e includono:

• L’obbligo di demolizione dell’opera abusiva a proprie spese
• L’applicazione di sanzioni amministrative pecuniarie
• Il rischio di confisca dell’immobile

A queste si aggiungono possibili ripercussioni penali, come l’imputazione per violazione delle norme urbanistiche ed edilizie, che può comportare multe significative e, nei casi più gravi, anche pene detentive.