L'amministratore può obbligare il condominio ad eseguire i lavori di ristrutturazione

L'amministratore può costringere un condomino a ristrutturare? Vediamo quali sono i poteri dell'amministratore di condominio e cosa dice il Codice Civile

• Quali poteri ha l'amministratore di condominio?
• L'amministratore può obbligare il condominio a fare dei lavori in casa?

• Quali poteri ha l'amministratore di condominio?
• L'amministratore può obbligare il condominio a fare dei lavori in casa?

Gli edifici condominiali possono essere una grande fonte di preoccupazione per coloro che li abitano, poiché le riparazioni e le spese possono essere costose e difficili da coordinare. Tuttavia, quando si verificano danni causati da un singolo proprietario esclusivo, l’amministratore può avere il potere di imporre riparazioni all’intero edificio. In questo articolo, esploreremo le leggi e le disposizioni che regolano questa situazione e spiegheremo come gli amministratori condominiali possono prendere decisioni importanti per il bene dell’intero edificio.

Quali poteri ha l’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio ha un ruolo fondamentale nella gestione di un condominio, ed è chiamato a svolgere una vasta gamma di compiti e doveri. Tra le sue responsabilità, vi è quella di mediare tra i condomini e risolvere eventuali conflitti che possano sorgere. Inoltre, deve garantire la sicurezza dell’edificio condominiale, valutare quali sono i lavori urgenti da fare e intervenire tempestivamente per evitare che determinate situazioni o condizioni possano peggiorare.

In generale, i doveri principali dell’amministratore di condominio sono tre:

• far rispettare il regolamento condominiale a tutti i condomini;
• provvedere ad attuare le delibere assembleari;
• effettuare la manutenzione dei beni e dei servizi condominiali.

Tuttavia, l’elenco completo dei doveri e delle funzioni dell’amministratore di condominio è consultabile nel Codice Civile, e coinvolge molti aspetti della vita condominiale, dalla gestione delle spese alle norme di igiene e pulizia degli spazi comuni, fino alla gestione delle pratiche relative all’assicurazione dell’edificio. La violazione o la mancata attuazione di uno di questi compiti può comportare la destituzione immediata dal ruolo o, in casi più gravi, anche il risarcimento del danno provocato.

Ma quali sono i poteri dell’amministratore di condominio in relazione ai lavori da effettuare nell’edificio condominiale? In genere, l’amministratore ha il compito di convocare l’assemblea di condominio per discutere delle questioni relative alla manutenzione e ai lavori da effettuare. Tuttavia, anche il singolo condomino può intervenire senza interpellare l’assemblea di condominio quando si pone la necessità di fare lavori urgenti in condominio che possono mettere a rischio parti comuni dell’edificio o l’incolumità dei condomini. In questa circostanza, è necessario che il proprietario dell’immobile comunichi tempestivamente all’amministratore del condominio l’urgenza dei lavori o la propria decisione di procedere immediatamente con tali interventi.

L’amministratore può obbligare il condominio a fare dei lavori in casa?

Secondo le leggi aggiornate del 2023, l’amministratore di condominio non ha il potere di obbligare i proprietari di casa o appartamento a fare determinati lavori. In genere, sono i singoli condomini che decidono se e quando fare lavori in casa o effettuare ristrutturazioni totali.

Nemmeno l’assemblea di condominio può imporre lavori nelle proprietà private, neanche se questi sono necessari e urgenti. Tutt’al più il condominio può agire in giudizio contro il titolare del bene, affinché sia il giudice a obbligarlo ad eseguire le opere in questione. L’assemblea condominiale, infatti, ha il potere di gestire i beni e i servizi comuni, ma non può deliberare interventi su beni esclusivi come i terrazzi, salvo ottenere il consenso del proprietario.

La stessa Cassazione ha decretato la nullità della delibera avente ad oggetto manutenzioni sulla proprietà privata adottate in assenza dell’autorizzazione del condomino titolare esclusivo del bene (Cass. n. 13116/1997 e n. 4726/2016). I poteri del condominio non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini a meno che ciò sia specificamente accettato nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio che lo prevede. In mancanza, ogni ingerenza nella proprietà altrui è invalida e priva di efficacia. 

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