Responsabilità dell'amministratore di condominio per mancata manutenzione

Una mancata manutenzione in condominio può portare a danni e problemi importanti: l’esperto spiega quali sono le responsabilità dell’amministratore e come prevenire danni

• Quali sono gli obblighi dell’amministratore di condominio
• Come funziona l’obbligo di manutenzione parti comuni del condominio
• Cosa fare se amministratore non fa lavori urgenti

• Quali sono gli obblighi dell’amministratore di condominio
• Come funziona l’obbligo di manutenzione parti comuni del condominio
• Cosa fare se amministratore non fa lavori urgenti

Dare il via a una ristrutturazione in condominio o altro intervento si può rivelare una vera impresa perché l’assemblea spesso non raggiunge un accordo, non si trova l’impresa ideale o non si è d’accordo sulle spese. Così gli anni passano e i frontalini dei balconi possono diventare pericolanti, così come altri elementi del palazzo.

In questo contesto, quali sono le responsabilità dell’amministratore di condominio? E come si gestisce una mancata manutenzione? Facciamo chiarezza e vediamo come evitare danni e arrivare a situazioni pericolose per tutti i condomini.

Quali sono gli obblighi dell’amministratore di condominio

L’amministratore è tenuto a garantire l’integrità e la sicurezza dell’edificio assicurandosi che vengano eseguiti lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria. In situazioni di pericolo imminente può anche decidere in modo autonomo di avviare lavori urgenti, informando solo successivamente i condomini. Inoltre, deve gestire la liquidità tramite un conto corrente condominiale dove vengono conservati i risparmi necessari per i lavori di manutenzione ordinaria, mentre per quelli straordinari si può aprire un nuovo conto corrente dedicato esclusivamente a queste spese.

Come funziona l’obbligo di manutenzione parti comuni del condominio

L’obbligo di manutenzione in condominio è un dovere che riguarda tutti i condomini e se succedono incidenti sono proprio loro a dover rispondere. Ricordiamo che le parti comuni comprendono ingresso, scale, tetto, impianti e strutture che vengono utilizzate da tutti. Ogni condomino è tenuto a pagare le spese per tenere questi spazi sicuri, in proporzione alla propria quota millesimale, che determina la parte che spetta a ciascuno per il mantenimento di queste aree.

Un esempio di manutenzione straordinaria è la ristrutturazione del tetto, necessaria quando questo presenta danni importanti e visibili, come infiltrazioni d’acqua. In tal caso, l’amministratore deve convocare immediatamente l’assemblea condominiale che innanzitutto deve approvare l’intervento tramite maggioranza qualificata, rappresentata da almeno la metà dei millesimi; se l’importo degli interventi fosse alto potrebbe essere necessaria l’approvazione dei 2/3 dei millesimi.

I condomini che non sono d’accordo non possono impedire i lavori, ma possono portare il problema in tribunale in casi davvero eccezionali sennò, normalmente, sono tenuti a pagare per l’intervento.

Dopo che l’assemblea ha dato l’approvazione si può scegliere l’impresa a cui affidare i lavori: normalmente vengono valutati diversi preventivi di ristrutturazione in modo da scegliere il migliore per tutti. A questo punto, tutti sono obbligati a pagare per i lavori, sempre in base alle tabelle millesimali. Se un condomino non paga, si può anche passare ad azioni legali.

Cosa fare se amministratore non fa lavori urgenti

Se l’amministratore non si occupa di fare lavori urgenti, come le riparazioni necessarie per garantire la sicurezza dell’edificio, i condomini si possono muovere in diversi modi:

• Inviare una raccomandata all’amministratore in cui si sollecita l’esecuzione dei lavori
• Convocare l’assemblea straordinaria per discutere del problema e decidere cosa fare. In questo caso si possono anche prendere provvedimenti verso l’amministratore negligente. Se la situazione è grave, i condomini di comune accordo possono contattare una ditta per iniziare i lavori.
• Se l’amministratore continua a ignorare le richieste dei condomini si ricorre ad azioni legali e, se necessario, si effettua la revoca del mandato.

La mancata manutenzione dell’edificio può comportare sia responsabilità civili che penali per l’amministratore del condominio. In termini di responsabilità civile, l’amministratore può rispondere per danni causati da negligenza, come nel caso in cui si preoccupi di eseguire la manutenzione ordinaria o straordinaria dell’edificio o se non gestisce correttamente il bilancio condominiale. In altre parole, se l’amministratore non adempie ai suoi doveri, può essere chiamato a risarcire i danni derivanti da tale trascuratezza. Per quanto riguarda la responsabilità penale, se l’amministratore omette di effettuare lavori necessari per eliminare pericoli, può incorrere in sanzioni diverse. Ad esempio, l’articolo 677 del Codice Penale stabilisce che chi non interviene per mettere in sicurezza edifici fatiscenti, mettendo in pericolo la salute e la sicurezza delle persone, può essere perseguito penalmente.

Recenti sviluppi normativi e giuridici hanno chiarito ulteriormente gli obblighi dell’amministratore. È stato infatti sottolineato che l’amministratore ha l’obbligo effettuare la messa in sicurezza, ovvero eliminare il pericolo, ma non ripristinare lo stato dei luoghi. Facendo un esempio, se siamo in presenza di frontalini distaccati e pericolanti l’amministratore ha l’obbligo e la possibilità di ordinare ad una impresa di rimuovere le parti pericolanti per eliminare il rischio di danni a terzi, ma spetta solo all’assemblea dei condomini la decisione di eseguire i lavori di riparazione.

Inoltre, in caso di deterioramento delle parti esterne dell’edificio, come facciate o tetti, l’amministratore ha il dovere di intervenire tempestivamente per evitare che possano causare danni a terzi. Insomma, un condominio è un piccolo ecosistema dove tutti devono contribuire per la sicurezza e il bene comune e in questo contesto l’amministratore ha un ruolo centrale, da mediatore e garante al fine di evitare incidenti e altre calamità.

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