Scale condominiali non a norma: cosa fare

Le scale condominiali devono essere agibili e sicure per tutti: quali caratteristiche devono avere? E come capire di chi è la responsabilità? Facciamo chiarezza

Le scale rappresentano un elemento comune a tutti i condomini e sono cruciali per collegare i diversi piani. Sono tante le persone che quotidianamente le utilizzano per entrare e uscire dal proprio palazzo, quindi oltre a collegare devono anche proteggere gli utenti, evitare che scivolino o cadano. Per fare ciò, le scale devono essere a norma, avere quindi le dimensioni adatte e realizzate con appositi materiali anti-scivolo. Non sempre le scale sono di proprietà condominiale, e questo è il primo punto su cui fare chiarezza.

Le scale rappresentano un elemento comune a tutti i condomini e sono cruciali per collegare i diversi piani. Sono tante le persone che quotidianamente le utilizzano per entrare e uscire dal proprio palazzo, quindi oltre a collegare devono anche proteggere gli utenti, evitare che scivolino o cadano. Per fare ciò, le scale devono essere a norma, avere quindi le dimensioni adatte e realizzate con appositi materiali anti-scivolo. Non sempre le scale sono di proprietà condominiale, e questo è il primo punto su cui fare chiarezza.

• La scale sono sempre condominiali?
• Scale condominiali: chi è il responsabile
• Scale condominio non a norma: come agire

La scale sono sempre condominiali?

In via di massima, le scale condominiali sono un oggetto di “proprietà comune” come indicato all’interno del Codice Civile (art. 1117, n.1) perché sono un elemento comune a tutti i condomini. Esistono, però, delle eccezioni, come confermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza 7704/2016. Le scale sono comuni solo se vengono usate da tutti i condomini per entrare ed uscire dai propri appartamenti. Se, invece, sono usate solo per accedere a un appartamento, saranno di proprietà e responsabilità del singolo utente, che potrà anche effettuare interventi in autonomia.

La Cassazione aveva analizzato una controversia tra un utente che viveva in un immobile ma che aveva delle proprietà nell’edificio attiguo, in cui c’era una banca. La banca in questione aveva compiuto degli interventi che impedivano all’utente di accedere alle sue proprietà. La Cassazione ha stabilito che, siccome la scala serviva unicamente alla persona in questione, era di sua proprietà esclusiva e quindi questo bene è stato sottratto alla banca che ha dovuto eliminare le opere che interessavano la scala. Prima di procedere con eventuali interventi sulle scale bisogna sempre accertarsi chi sia il proprietario o il responsabile. Anche perché se ne deve prendere cura e renderla sicura, poiché, in caso di incidenti ne risponde personalmente.

Scale condominiali: chi è il responsabile

Chi possiede un bene deve prendersene cura, renderlo sicuro, in modo da prevenire eventuali danni o incidenti. Per tutelarsi, il condominio può stipulare una polizza assicurativa per problemi di questo tipo. La Cassazione ha deciso che in caso di scala condominiale, il responsabile è l’amministratore che non rinnova la polizza assicurativa. Nel caso in cui i condomini siano morosi, lui è comunque ritenuto responsabile perché doveva preoccuparsi di recuperare i crediti insoluti.

Tuttavia, se la scala è a norma, sicura e senza danni, è molto più facile che la responsabilità sia da imputare direttamente a colui che è scivolato e che si ritiene sia stato non prudente o attento. Insomma, oltre alla scala a norma occorre anche dimostrare che non abbia ostacoli o danni che la predispongono a incidenti. Prima che l’amministratore apra il sinistro o che l’assicurazione risarcisca, bisogna effettuare diversi accertamenti.

Ci sono diversi dettagli da tenere in considerazione. Per esempio, se una persona frequenta abitualmente il condominio dovrà conoscere le scale ed eventuali malfunzionamenti. Il Tribunale di Roma ha dato la responsabilità a una persona scivolata mentre andava di corsa sulle scale che avevano il corrimano rotto da tempo, che non ha quindi prestato attenzione e ha avuto una condotta non prudente. Quindi quando le cadute sono prevedibili non c’è risarcimento. Naturalmente, ciò accade nel momento in cui le scale sono a norma, in caso contrario occorre effettuare gli interventi necessari per renderle sicure.

Scale condominio non a norma: come agire

Riepilogando, le scale sono un bene comune e devono essere curate dal condominio (salvo casi contrari). Le scale condominiali devono essere costruite a norma, cioè in base a criteri specifici:

• rampe di larghezza minima di 120 cm e pendenza costante e non eccessiva
• rapporto tra alzata e pedata in base alla regola di Blondel (2 a + p = 62/65 cm)
• altezza parapetto di 100 cm
• altezza corrimano tra 90 cm e 1 m, distante dalla parete di 4 cm
• inizio e fine della rampa segnalate a 30 cm da primo e ultimo gradino
• eventualmente un secondo corrimano

Anche i corrimano devono rispettare la normativa:

• altezza minima di 90 cm
• nessun elemento scalabile fino a 65 cm
• distanza minima tra spigolo-gradini-traversa minore di 5 cm
• per scale con più di 5 gradini, il corrimano deve superare i 90 cm

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