Superbonus 110, plusvalenze e rendita catastale: i rischi per chi vende casa

L'ultima Manovra introduce alcune novità per chi ha usufruito del Superbonus, tra cui l'aumento delle plusvalenze, tasse e controlli catastali: scopriamo di più

• Plusvalenze Superbonus: tassa del 26% per seconde case
• Superbonus e controlli catastali: cosa prevede la Legge di Bilancio 2024?

• Plusvalenze Superbonus: tassa del 26% per seconde case
• Superbonus e controlli catastali: cosa prevede la Legge di Bilancio 2024?

La ristrutturazione di un immobile con il Superbonus è una prospettiva allettante per migliorare la propria abitazione e beneficiare di significativi vantaggi fiscali. Tuttavia, anche se questa agevolazione fiscale ha portato a un incremento di interventi di rinnovamento energetico e sismico in tutto il Paese, non possiamo trascurare le implicazioni fiscali che coinvolgono i venditori di immobili che hanno usufruito di tali benefici.

In particolare, l’ultima Manovra ha posto l’attenzione sui rischi legati alle plusvalenze e alla rendita catastale che possono colpire coloro che decidono di mettere in vendita una casa ristrutturata con il Superbonus. Approfondiamo le implicazioni delle ultime normative e le conseguenze per chi vuole vendere la casa rinnovata con questo incentivo.

Plusvalenze Superbonus: tassa del 26% per seconde case

Tra le molteplici questioni che hanno suscitato aspre critiche, spicca senza dubbio il tema delle plusvalenze che colpiscono la vendita di immobili ristrutturati con i benefici del Superbonus. Con l’attuale disposizione dell’articolo 18, comma 2, l’aliquota delle plusvalenze sale al 26% per la cessione di “seconde case”, ovvero gli immobili diversi dall’abitazione principale o da quelli acquisiti per via di successione. Questa tassazione si applica quando, nei cinque anni precedenti alla vendita, si sono effettuati lavori che hanno beneficiato delle agevolazioni fiscali previste dall’articolo 119 del Decreto Rilancio. L’obiettivo di questa misura è mettere sotto tassazione coloro che vendono un immobile che ha aumentato il suo valore grazie al Superbonus.

Inoltre, è importante sottolineare che se la vendita avviene entro cinque anni dalla conclusione dei lavori, non saranno deducibili dalla plusvalenza i costi relativi agli interventi agevolati dal Superbonus al 110%. Se la vendita avviene tra i cinque e i dieci anni successivi ai lavori, sarà possibile dedurre solo il 50% dei costi sostenuti per tali lavori dalla plusvalenza. Nel caso in cui la rivendita avvenga dopo dieci anni, i costi deducibili includeranno anche quelli relativi ai lavori Superbonus. L’unica eccezione a questa regola si verifica quando non si è usufruito di uno sconto in fattura o della cessione del credito, ma si è optato per la detrazione diretta.

È importante notare che la norma non si applica agli immobili ereditati e a quelli utilizzati come abitazione principale. Di conseguenza, il “rischio tassazione” riguarda solo una minoranza di proprietari di seconde case, a meno che essi non decidano di mettere in vendita l’immobile.

Superbonus e controlli catastali: cosa prevede la Legge di Bilancio 2024?

La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto importanti novità riguardanti il Superbonus: oltre alle plusvalenze, la nuova normativa prevede anche una serie di controlli catastali pensati per monitorare le variazioni nella rendita catastale degli immobili oggetto di interventi di miglioramento.

Infatti, l’articolo 20 del Regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, gli intestatari catastali sono tenuti a «denunciare, nei modi e nei termini da stabilirsi col regolamento, le variazioni nello stato e nel possesso dei rispettivi immobili, le quali comunque implichino mutuazioni ai sensi dell’art. 17». In pratica, i contribuenti che hanno usufruito del Superbonus dovranno comunicare eventuali variazioni della rendita catastale in modo tempestivo e preciso.

Per garantire il rispetto di questa disposizione, l’Agenzia delle Entrate effettuerà verifiche incrociate tra i dati catastali e le comunicazioni relative ai permessi di costruire, identificando i contribuenti che hanno beneficiato dell’agevolazione e che potrebbero non aver aggiornato correttamente la rendita catastale. In tal caso, verranno emessi avvisi bonari con l’invito a regolarizzare la situazione.

È importante sottolineare che gli avvisi emessi in caso di mancata segnalazione corretta di variazioni catastali saranno di natura bonaria. Tuttavia, saranno previste sanzioni per i contribuenti che non adempiranno all’obbligo di aggiornare in Catasto la corrispondenza dell’immobile prima e dopo gli interventi edilizi.

Un aspetto di particolare rilevanza è la possibilità che il Fisco proceda all’aggiornamento automatico della rendita catastale, qualora siano riscontrate irregolarità nella segnalazione delle variazioni. In tal caso, l’approccio dell’Agenzia delle Entrate potrebbe non essere favorevole per i contribuenti. Questo aspetto, però, è già previsto dalle normative esistenti in materia e la Legge di Bilancio 2024 si limita a disporre che il Fisco effettui tali controlli per gli immobili ristrutturati con il Superbonus.

Anche se il quadro normativo sembra complicarsi per il Superbonus, devi sapere che esistono molti altri bonus per ristrutturare la casa risparmiando fino all’85%, molti dei quali riconfermati fino al 2025. Quindi, c’è ancora tempo per investire in un progetto di ristrutturazione senza rinunciare al risparmio.

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