Calcolare i millesimi di un appartamento in condominio: come fare

Le tabelle millesimali sono cruciali per la corretta ripartizione delle spese condominiali: ecco come funzionano e a chi affidarsi per evitare errori

• Tabelle millesimali: cosa sono
• Come si calcolano i millesimi
• Coefficienti di riduzione
• L'importanza dell'amministratore condominiale

• Tabelle millesimali: cosa sono
• Come si calcolano i millesimi
• Coefficienti di riduzione
• L'importanza dell'amministratore condominiale

Con condominio si fa riferimento a un edificio che contiene almeno otto appartamenti con proprietari differenti e degli spazi comuni.

Uno degli aspetti più importanti per chi vive in condominio è quello della ripartizione delle spese per ciò che riguarda i servizi e gli spazi comuni. Per esempio, si dividono i costi delle pulizie, di eventuali manutenzioni o riparazioni di spazi condivisi, come l’ascensore o il cortile o così via.

Per calcolare quanto ogni condomino deve versare per coprire tali spese ci si affida alle tabelle millesimali, che dipendono da diversi fattori, come la grandezza del singolo appartamento.

Vediamo, quindi, cosa sono e perchè sono fondamentali per la ripartizione delle spese condominiali.

Tabelle millesimali: cosa sono

La normativa relativa ai millesimi è presente nell’articolo 1118 del Codice Civile. Nel condominio sono presenti sia immobili di proprietà esclusiva, sia spazi comuni.

Le parti comuni sono quegli spazi che appartengono a tutti e devono essere utilizzati indistintamente da ogni condomino, come la portineria, le scale, il tetto, il lastricato comune o l’ascensore. Ogni spazio ha bisogno di cure e spesso anche di interventi di manutenzione e ogni condomino è chiamato a fare la sua parte.

Ogni dettaglio viene inserito nelle tabelle millesimali che comunicano l’importo che ogni condomino vede versare per coprire le spese condominiali, ma anche qual è la sua importanza e il suo valore nell’ambito delle riunioni condominiali, quando bisogna raggiungere un certo quorum per prendere le decisioni.

Nelle tabelle condominiali il palazzo viene diviso in 1000 quote diverse che vengono associate a ogni appartamento. Quindi il valore di ogni appartamento è espresso in millesimi. Oltre alle tabelle millesimali, ci sono le Tabelle Generali, le Tabelle di Scale e Ascensore e la Tabella per il Riscaldamento. La Tabella Generale è chiamata anche Fondamentale e permette di dividere le spese relative alla conservazione e all’uso degli spazi comuni.

Quando si acquista un appartamento in condominio, oltre al Regolamento Condominiale viene consegnata insieme all’atto di compravendita anche le Tabelle Millesimali, che indica il valore di ogni appartamento. Se non sono presenti tali tabelle, il condomino deve partecipare alle spese tenendo conto del valore della sua casa.

Come si calcolano i millesimi

Il calcolo dei millesimi deve essere affidato a un vero esperto, perchè si tratta di un’attività delicata e complessa. Bisogna fare molta attenzione soprattutto se il condominio è molto grande. Questo è il caso dei Super Condomini che possono coinvolgere centinaia di persone e un errore in questo caso sarebbe davvero grave.

Per calcolare i millesimi bisogna affidarsi a un esperto, un tecnico qualificato, come un ingegnere o un architetto, che terrà conto di determinati fattori:

• quantità di appartamenti presenti nel condominio
• vani di ogni immobile e relative dimensioni
• coefficienti di riduzione
• superfici virtuali dell’edificio: valore di ogni unità immobiliare in base a quella di tutto l’edificio utilizzando coefficienti da applicare alla superficie reale della proprietà.

Coefficienti di riduzione

I coefficienti di riduzione sono ulteriori dettagli di cui bisogna tener conto e sono i seguenti:

• coefficiente di destinazione, ha a che fare con la destinazione d’uso di una stanza, per esempio la cucina ha un valore diverso rispetto a un ripostiglio
• coefficiente di luminosità, è legato a quanta luce penetra nella stanza
• coefficiente di altezza
• coefficiente di piano, tiene conto a che piano si trova l’appartamento. Per esempio, gli appartamenti dei piani superiori hanno un valore maggiore rispetto a chi vive al piano terra.
• coefficiente di orientamento, come dice il nome tiene conto dell’orientamento verso i punti cardinali
• coefficiente di prospetto, assegna un valore maggiore nel caso un appartamento abbia un giardino privato, una terrazza, un balcone e così via.

Vengono escluse da questo calcolo le parti non edificate ed esterne, come il cortile o il parcheggio comune. Sono invece incluse le zone esterne ma private, come il giardino privato condominiale.

L’importanza dell’amministratore condominiale

• condominio