Differenza tra acconto e caparra quando compri casa

• Come funziona la caparra per l'acquisto di una casa?
• Come funziona l’acconto nell’acquisto casa
• Quanto versare per acconto o caparra?

Quando ci si appresta ad acquistare una casa, due termini ricorrono spesso nelle conversazioni con agenti immobiliari e venditori: acconto e caparra. Sebbene possano sembrare sinonimi, in realtà rappresentano due strumenti giuridici profondamente diversi, con implicazioni legali ed economiche ben distinte. 

Comprendere queste differenze è fondamentale per tutelare i propri interessi e prendere decisioni consapevoli durante il processo di acquisto immobiliare. Mentre la caparra funge da vera e propria garanzia per entrambe le parti, l’acconto rappresenta semplicemente un anticipo sul prezzo finale, con conseguenze molto diverse in caso di mancata conclusione dell’affare. 

Vediamo nel dettaglio come funzionano questi due strumenti e quali sono le loro caratteristiche principali.

Come funziona la caparra per l’acquisto di una casa?

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Quando si decide di acquistare un immobile, la caparra rappresenta un elemento fondamentale del processo di compravendita, fungendo da garanzia per entrambe le parti coinvolte. Ma come funziona esattamente questo meccanismo?

Il momento chiave in cui entra in gioco la caparra è durante la firma del contratto preliminare (comunemente chiamato compromesso), dove l’acquirente versa una somma di denaro come garanzia dell’impegno preso. Esistono due tipologie principali di caparra che è importante conoscere:

La caparra confirmatoria rappresenta una vera e propria tutela per il venditore. In questo caso, se l’acquirente dovesse decidere di non procedere con l’acquisto, perderà la somma versata che rimarrà nelle mani del venditore come risarcimento. D’altra parte, se fosse il venditore a tirarsi indietro, sarebbe obbligato a restituire il doppio della caparra ricevuta.

La caparra penitenziale funziona in modo leggermente diverso. In questo caso, le parti stabiliscono fin dall’inizio la possibilità di recedere dal contratto pagando un prezzo prestabilito. È come se si acquistasse il “diritto di ripensamento”, ma in caso di mancata vendita non si può ricorrere alle vie legali.

Un aspetto fondamentale da tenere presente è che se nel contratto non viene specificata la natura della somma versata, questa verrà considerata automaticamente come un semplice acconto sul prezzo finale. Per questo motivo è essenziale che il tipo di caparra venga chiaramente indicato nel contratto preliminare di compravendita.

Il sistema della caparra rappresenta quindi uno strumento di tutela reciproca: protegge il venditore da possibili ripensamenti dell’acquirente e, allo stesso tempo, garantisce all’acquirente un risarcimento maggiorato in caso di inadempienza del venditore.

Come funziona l’acconto nell’acquisto casa

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Nel contesto della compravendita immobiliare, l’acconto rappresenta una modalità di pagamento anticipato che si differenzia sostanzialmente dalla caparra per le sue caratteristiche e implicazioni legali.

L’acconto consiste in un versamento anticipato di una parte del prezzo totale dell’immobile che il potenziale acquirente effettua al venditore. La caratteristica principale di questo tipo di pagamento è la sua natura temporanea e la totale assenza di funzione di garanzia.

Un aspetto fondamentale da comprendere è che in caso di mancata finalizzazione della compravendita (il cosiddetto rogito), il venditore ha l’obbligo di restituire integralmente la somma ricevuta come acconto all’acquirente. Questo vale anche se è proprio l’acquirente a decidere di non procedere con l’acquisto.

La temporaneità dell’acconto rappresenta infatti il suo elemento distintivo: nessuna delle parti coinvolte può trattenere la somma versata se la trattativa non va a buon fine, indipendentemente dalle ragioni del fallimento della compravendita. Questo principio si applica anche se una delle parti sostiene di aver subito danni o torti durante la trattativa.

È importante notare che, sebbene il venditore possa teoricamente intentare una causa per risarcimento danni derivanti dal mancato acquisto, dimostrare tali danni in tribunale risulta particolarmente complesso e, per legge, nessun risarcimento è automaticamente dovuto.

Per questo motivo, quando si stipula una proposta d’acquisto o un preliminare di compravendita, è fondamentale specificare chiaramente la natura del versamento effettuato, poiché le conseguenze legali sono profondamente diverse se si tratta di un acconto piuttosto che di una caparra.

Quanto versare per acconto o caparra?

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Stabilire l’importo da versare come acconto o caparra rappresenta un aspetto importante della negoziazione tra le parti, nonostante non sia tecnicamente obbligatorio per legge.

È interessante notare che la prassi immobiliare ha consolidato delle percentuali di riferimento: generalmente, l’importo si colloca in una forbice tra il 10% e il 20% del valore totale dell’immobile. 

Per quanto riguarda le modalità di pagamento, esistono diverse opzioni sicure:

• Assegno non trasferibile
• Assegno circolare emesso dalla banca
• Bonifico bancario

È importante sottolineare che, sebbene non sia obbligatorio stabilire un acconto o una caparra, un accordo che non li preveda risulta particolarmente debole dal punto di vista legale. In pratica, senza questi strumenti, nessuna delle parti è realmente vincolata all’accordo di compravendita.

Un aspetto spesso sottovalutato riguarda gli oneri fiscali: sia l’acconto che la caparra sono soggetti al pagamento dell’imposta di registro, un costo aggiuntivo che deve essere considerato nella pianificazione finanziaria dell’acquisto.

La scelta dell’importo specifico dipenderà da vari fattori, tra cui il valore dell’immobile, le esigenze delle parti e le tempistiche previste per il completamento della compravendita.