Lavori condominiali, chi decide?

Gli interventi di manutenzione ordinaria a quelli di manutenzione straordinaria: chi decide cosa fare? Ecco una guida utile per i lavori in condominio

• Come gestire i lavori di manutenzione ordinaria
• Lavori di manutenzione straordinaria: chi decide
• Cosa può decidere l'amministratore condominiale

• Come gestire i lavori di manutenzione ordinaria
• Lavori di manutenzione straordinaria: chi decide
• Cosa può decidere l'amministratore condominiale

Dalla manutenzione delle aree comuni alla riparazione dell’ascensore, fino a interventi straordinari: i lavori condominiali sono tanti e di varia natura. Ma chi decide come e quando farli? Per alcuni serve semplicemente l’autorizzazione dell’amministratore, per altri è necessaria l’approvazione dell’assemblea in maggioranza o all’unanimità. E se una persona volesse apportare modifiche al proprio appartamento? In alcuni casi, occorre l’autorizzazione degli altri condomini. Insomma, bisogna conoscere bene le regole e non farsi trovare impreparati. Ecco una guida per capire come muoversi e gestire i lavori condominiali.

Come gestire i lavori di manutenzione ordinaria

I lavori di manutenzione ordinaria si eseguono su materiali e finiture esistenti e non rivoluzionano la struttura del condominio. Vengono eseguiti con l’approvazione dell’assemblea ma l’amministratore condominiale ha potere decisionale su lavori necessari e di lieve entità. Non dovrà comunicare nulla a priori ma potrà informare i condomini delle diverse spese sostenute per lavori necessari e ordinari.

I lavori di questo tipo sono davvero tanti, per esempio:

• riparazione delle tegole
• pulizia e tinteggiatura delle superfici
• riparazione dei cancelli e portoni senza apportare modifiche
• riparazione ascensore
• cura spazi verdi
• manutenzione periodica della caldaia e riscaldamento centralizzato
• riparazione impianto idrico
• riparazione e installazione punti luce

La situazione è diversa per quanto riguarda i lavori di manutenzione straordinaria, per cui sono necessari permessi differenti.

Lavori di manutenzione straordinaria: chi decide

I lavori di manutenzione straordinaria non vengono inseriti nel preventivo relativo alla gestione condominiale e sono diversi dalle ordinarie attività sulle aree comuni. Si aggiungono alle normali quote annuali e quindi necessitano di permessi ben precisi. In poche parole, non può essere l’amministratore a decidere cosa fare.

I lavori di manutenzione straordinaria possono essere di diverso tipo, per esempio:

• tinteggiatura della facciata
• sostituzione del pavimento nelle aree comuni
• realizzazione colonnine per la ricarica delle automobili
• realizzazione di un giardino condominiale
• sostituzione di un impianto con uno più efficiente

Questi interventi vengono sempre decisi dall’assemblea: la decisione è valida nella prima convocazione se la richiesta è approvata dalla maggioranza dei presenti, che devono possedere almeno 500 millesimi del totale. Se ciò non accade, si può riprovare alla seconda convocazione, quando basta l’accordo di almeno un terzo dei partecipanti corrispondente ad un terzo dei millesimi, ovvero il valore totale del condominio. In ogni caso, queste regole vengono spiegate dall’amministratore condominiale in fase di assemblea, che si preoccupa anche di informare tutti i presenti circa le nuove richieste di approvazione.

Ci sono poi i lavori di manutenzione straordinaria di grande importanza, quelli più costosi e che modificano la struttura dell’edificio. Per esempio, parliamo della ristrutturazione di un’area comune. In questo caso, è necessario avere il consenso della maggioranza dei presenti, che devono superare i 500 millesimi. Infatti, ogni immobile all’interno dell’edificio ha un valore immobiliare differente e questo ha un peso importante in fase decisionale. Le regole relative alla gestione delle autorizzazioni sono riportare nell’articolo 1136 del Codice Civile.

Cosa può decidere l’amministratore condominiale

Quello dell’amministratore condominiale è un ruolo molto importante, perchè questa figura si occupa di gestire il condominio, mediare tra i tanti inquilini e garantire la loro sicurezza. Deve valutare quali sono i lavori urgenti da fare e intervenire tempestivamente per evitare l’aggravarsi della situazione. Per esempio, si occupa di attivare la derattizzazione nel caso di avvisamento di topi o si occupa di far rispettare il corretto smaltimento di rifiuti, problema che potrebbe comportare un problema di igiene. Ha potere decisionale sui lavori urgenti e non deve per forza ottenere l’approvazione dell’assemblea per attivarsi. Ciò è confermato dall’articolo 1153 del Codice Civile che recita: “L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.

Ma anche il singolo condomino può intervenire e considerare l’urgenza di un intervento che mette a repentaglio la vita degli inquilini. In questo caso, deve comunicarlo subito all’amministratore in modo che si corra ai ripari nel più breve tempo possibile.

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