Quali sono i contratti d'affitto più diffusi e convenienti in Italia: dati e soluzioni per chi affitta casa

Un recente report svela le tendenze degli italiani nel settore degli affitti: vediamo i contratti più diffusi nelle principali città

• Quali sono i contratti d'affitto migliori
• Contratto d'affitto a canone libero: la tipologia più diffusa
• Contratto d'affitto a carattere transitorio: la tipologia in aumento
• Affitto a canone concordato: contratti in calo

• Quali sono i contratti d'affitto migliori
• Contratto d'affitto a canone libero: la tipologia più diffusa
• Contratto d'affitto a carattere transitorio: la tipologia in aumento
• Affitto a canone concordato: contratti in calo

Nel mondo del mercato immobiliare, la scelta di un contratto d’affitto rappresenta spesso una decisione decisiva per inquilini e proprietari. Con così tante formule a disposizione, orientarsi per trovare il contratto più conveniente non è facile. Concentriamoci sulle tipologie di contratto di affitto più diffuse in Italia, in particolare su quelle in aumento, analizzando l’andamento nelle principali città italiane grazie ad un recente report.

Quali sono i contratti d’affitto migliori

Come abbiamo visto nei mesi scorsi grazie al report elaborato da Nomisma, sono sempre di più gli italiani che optano per l’affitto della casa, vuoi per le difficoltà di ottenere un mutuo, ma anche per la ridotta capacità di acquisto.

Ora, un’indagine condotta dall’Ufficio Studi di Tecnocasa fa luce sull’andamento dei contratti di locazione nel 2023, evidenziando le tipologie di contratti più diffuse, la situazione nelle maggiori città italiane e l'”identikit” del locatario in Italia.

Arriviamo al dunque. Nell’ultimo anno, Tecnocasa ha notato un incremento significativo nella percentuale di contratti stipulati da studenti, passati dal 7,6% del 2022 all’8,9% nel 2023. Parallelamente, la quota di affitti destinati a lavoratori trasfertisti è rimasta sostanzialmente stabile al 25,5%. Tuttavia, la maggioranza dei contratti riguarda ancora coloro che scelgono l’affitto per motivi personali o economici, che occupano il 65,6% del totale.

È interessante notare che la fascia di età più rappresentata tra gli inquilini è quella compresa tra i 18 e i 34 anni, che nel 2023 ha costituito il 47,2% del totale degli affitti stipulati, con una diminuzione progressiva nelle fasce di età più avanzate.

Analizzando le metropoli, emerge che Bologna è la città con la percentuale più alta di affitti legati a motivi lavorativi (52,8%), seguita da Bari (42,9%), Milano (40,8%) e Firenze (36,2%). Per quanto riguarda gli affitti destinati agli studenti universitari, le città più attive sono Verona (32,9%), Torino (29,6%), Milano (19,4%) e Firenze (19,0%). A Milano, rispetto al 2022, si registra una diminuzione della percentuale di affitti a studenti, passando dal 25,7% al 19,4%, mentre la quota di affitti a lavoratori trasfertisti è in lieve aumento. Le città con la più alta percentuale di affitti per scelta abitativa sono Napoli (79,4%), Palermo (75,9%) e Roma (65,3%).

In generale, la tipologia di immobile più affittata in Italia è il bilocale, che rappresenta il 37,8% delle scelte, seguito dal trilocale con il 31,2%. Tuttavia, c’è stata una crescita costante nella percentuale di affitti di monolocali, passando dal 7,5% nel 2019 al 9,5% nel 2023.

Contratto d’affitto a canone libero: la tipologia più diffusa

Il contratto d’affitto a canone libero rappresenta attualmente la forma contrattuale più diffusa per le locazioni ad uso abitativo. Questo tipo di contratto prende il nome dalla sua caratteristica principale, ossia la libertà delle parti coinvolte nel determinare autonomamente l’importo del canone che l’affittuario pagherà al proprietario.

Nel contratto d’affitto a canone libero, è quindi lasciato alla volontà delle parti stabilire l’ammontare del canone e la durata del contratto, pur rispettando la durata minima prevista dalla legge, fissata a quattro anni iniziali, ai quali si aggiungono ulteriori quattro anni grazie a un rinnovo automatico. In questo caso si parla di “contratto 4+4“.

Tuttavia, non tutti gli immobili ad uso abitativo possono essere locati tramite contratto a canone libero. Questa modalità è esclusa per gli alloggi dell’edilizia popolare pubblica, per gli immobili di pregio appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, nonché per le case di villeggiatura destinate a foresteria o a usi transitori.

Attualmente, stando al report citato, i contratti a canone libero pur essendo passati dal 51,9% del 2019 al 42,3% del 2023, restano comunque la tipologia più utilizzata in Italia. In particolare a Bologna e Milano si registra una netta prevalenza del contratto a canone libero (rispettivamente 77,8% e 62,3%).

Contratto d’affitto a carattere transitorio: la tipologia in aumento

Le crescenti necessità di spostamento legate alle attività lavorative e all’aumentata mobilità delle persone, anche per brevi periodi, hanno notevolmente favorito la diffusione del contratto di locazione ad uso transitorio. Questo tipo di contratto, previsto dall’articolo 5 della legge sulle locazioni abitative (D.Lgs. n. 431/1998), si contraddistingue per una durata inferiore al minimo di legge previsto.

Il contratto di locazione ad uso transitorio ha una durata massima di 18 mesi ed è concepito per soddisfare esigenze temporanee, come uno studio o un impegno lavorativo a termine. Non può prevedere finalità turistiche, ma può essere utilizzato per motivi di studio, lavoro e simili. Tuttavia, se le parti concordano una durata superiore ai 18 mesi, tale clausola è considerata nulla e viene automaticamente sostituita con la durata massima prevista dalla legge.

L’indagine di Tecnocasa rivela un deciso aumento di contratti a carattere transitorio (dal 18,4% a 29,1%), determinato dalla popolarità crescenti per tipologie contrattuali più brevi e flessibili, ma anche dall’aumento della presenza di studenti universitari nelle grandi città. Le città con la maggiore diffusione di contratti a carattere transitorio sono Bari, con il 40,0% del totale, seguita da Verona al 38,3% e Milano al 36,0%.

Affitto a canone concordato: contratti in calo

Il contratto di affitto a canone concordato è quello con le regole meno flessibili. In questo caso, il proprietario dell’immobile non avrà la libertà di determinare liberamente il prezzo dell’affitto, ma sarà tenuto a stabilirlo seguendo un range specifico definito dall’accordo territoriale di riferimento per il proprio Comune. Il calcolo del canone, che terrà conto della superficie calpestabile totale dell’immobile e di altri elementi accessori come la presenza di balconi o ascensori, dovrà essere validato da una delle associazioni rappresentative di categoria.

Si tratta della tipologia più diffusa a Roma, scelta dal 64,1% dei locatori, ma è molto utilizzato anche a Genova e a Verona (69,2% e 56,9%). Tuttavia, rispetto agli anni passati, i contratti a canone concordato registrano una contrazione su scala nazionale, scendendo dal 31% al 28,6%.

Vuoi mettere in locazione il tuo immobile senza rinunciare a tutelarti?

L’opzione migliore è quella di rivolgersi ad un notaio con esperienza nel settore: anche se il notaio è tenuto a trascrivere i contratti d’affitto con durata superiore ai nove anni, conviene sempre rivolgersi ad un professionista. In caso di problemi con l’affittuario, la trascrizione notarile del contratto di locazione snellisce i procedimenti giudiziari.