Capire i mutui: la relazione notarile preliminare costo e tempi

La relazione preliminare notarile è necessaria quando si vuole ipotecare una casa affinché si possa stipulare un contratto di mutuo. E’ altresì obbligatoria in questa fase la presenza di un notaio che firmi e deponga gli atti. In questo caso, però il lavoro del notaio che interviene si definisce in misura maggiore rispetto alla sola redazione, ma comprende anche molte attività che avvengono in una fase sia precedente che successiva e che sono indispensabili alla banca per eseguire correttamente tutta l’operazione. La relazione preliminare del mutuo, va detto fin da subito, è richiesta obbligatoriamente da qualsiasi banca nel momento in cui si chiede un mutuo e si ipoteca un immobile. Si consiglia di far eseguire la relazione allo stesso notaio che successivamente stipulerà l’atto di mutuo, in modo da non dover pagare due volte per la stessa attività. Se qualcuno volesse rivolgersi a due notai diversi, deve sapere che il professionista chiamato a redigere il solo atto di mutuo non ha la facoltà di utilizzare una relazione preliminare già redatta da altri.

Una volta incaricato il notaio nel redigere la relazione notarile preliminare richiesta dalla banca, vi sono alcuni passaggi fondamentali a cui egli non può sottrarsi. Primo tra questi, è identificare correttamente coloro che partecipano all’atto di mutuo, vale a dire il mutuatario, il datore d’ipoteca e i fidejussori. E’ necessario poi identificare con certezza l’immobile soggetto alla procedura di ipoteca indicandone l’esatta ubicazione, con descrizione e dati catastali annessi. Dell’immobile sono richiesti anche i dati anagrafici dell’attuale proprietario e tutti gli eventuali passaggi di proprietà avvenuti negli ultimi 20 anni, da ricercare nei Pubblici Registri Immobiliari; questo perché bisogna valutare la regolarità e la continuità delle trascrizioni. Valutando le trascrizioni, poi, bisogna verificare che non ce ne siano di pregiudizievoli, nel cui caso contrario la pratica deve essere interrotta. Per una corretta relazione preliminare notarile è richiesta anche la perizia del tecnico della banca sull’immobile.

La relazione preliminare notarile è un atto che le banche si trovano a dover elaborare molto spesso. Questo è il motivo per cui molte hanno già nei loro server un prestampato, che dovrà necessariamente essere compilato dal notaio professionista, volto a semplicare la procedura e velocizzare la pratica di accensione del mutuo. Ne viene fuori che l’atto è quasi sempre lo stesso e presenta tre aspetti fondamentali, che non possono assolutamente mancare. Una prima parte è quella descrittiva. In tale sezione l’attenzione è dedicata all’immobile in oggetto. Ne viene descritta l’unità, le componenti abitative e l’esatto indirizzo in cui è ubicato. Inoltre sono citati tutti i dati catastali di rilievo, il cui originale spesso è inserito in allegato. I dati catastali, che sono depositati di norma presso gli archivi dell’Agenzia del Territorio, sono di fondamentale importanza per riconoscere univocamente l’immobile e verificare che sia proprio quello indicato nella Perizia.

Altra parte fondamentale in una relazione preliminare notarile è l’intestazione. In essa vengono specificati in maniera indiscutibile chi sono i proprietari del bene. Questo significa indicare con precisione dati anagrafici e dati reddituali. Inoltre, vengono indicati anche eventuali rischi di limitazione del diritto di proprietà, che potrebbero mettere a rischio l’atto di ipoteca. Questi si dimostrano essere tali quando vi è la possibilità che si verifichino trasferimenti di proprietà a causa di donazioni oppure di successioni sottoposti ad atti di testamento. In questo ultimo caso, infatti, il contratto di mutuo e l’atto di ipoteca andrebbe ad interferire con il diritto di un erede, che potrebbe rivendicare la propria posizione in futuro. La terza parte di cui si compone una relazione preliminare notarile è quella riferita ad eventuali vincoli ed ipoteche. Senz’altro è la parte che più interessa alla banca. Tra i vincoli sono da evidenziare quelli come il diritto di prelazione di terzi, sequestri, riservati domini ed altri di similare importanza. Inoltre, va indicata l’eventuale presenza di altre ipoteche o atti di pignoramento sull’immobile non ancora cancellati.

La relazione preliminare notarile è la prima di due relazioni che il notaio incaricato deve redigere. Acceso il mutuo, è necessaria anche la relazione notarile definitiva, che va ad integrare la relazione preliminare. Questa serve a confermare che l’immobile è soggetto ad ipoteca e a suggellare che le condizioni iscritte sugli atti sono ancora valide. Talvolta può accadere che la banca chieda anche una terza relazione, da corrispondere al momento della stipula del mutuo e dell’erogazione del denaro. In questo caso conviene far chiarezza e stabilire fin dall’inizio le condizioni con la banca, per poter informare tempestivamente il notaio, che svolge sempre una funzione di garante.