Mutuo per la ristrutturazione della casa: ecco come funziona

Sempre più spesso ci si trova di fronte alla necessità di intervenire sulle nostre case per sistemare facciate, tetti, vecchi impianti o serramenti, oppure semplicemente per ammodernare ambienti costruiti con logiche ormai obsolete, sia per quanto riguarda la distribuzione dei locali e i materiali impiegati, che dal punto di vista energetico.

Questo tipo di interventi può diventare molto costoso, soprattutto se incidono radicalmente sulla struttura dell’immobile e, dunque, c’è la necessità di rivolgersi alle banche per ottenere l’erogazione di uno specifico mutuo per la ristrutturazione della prima casa.

Si tratta di un finanziamento per un importo massimo pari all’80% del valore di mercato che si stima l’immobile potrà raggiungere una volta completati i lavori di ristrutturazione.

Per fare un esempio, se la casa oggi vale 100 e a lavori finiti varrà 200, il mutuo coprirà costi di ristrutturazione pari all’80% di 200, ossia 160.

• Ristrutturazione mutuo prima casa: i documenti necessari
• Mutuo ristrutturazione prima casa: come funziona
• Le detrazioni fiscali sui mutui di ristrutturazione
• Mutuo ristrutturazione casa in affitto: è possibile?

Ristrutturazione mutuo prima casa: i documenti necessari

L’iter istruttorio da seguire per ottenere un mutuo per la ristrutturazione della prima casa è identico a quello del classico mutuo per l’acquisto. In altre parole è possibile richiedere un mutuo di acquisto e ristrutturazione in un’unica soluzione.

Il mutuo viene naturalmente richiesto da chi è già proprietario dell’immobile, sia esso prima o seconda casa, con lo scopo di ristrutturare, ampliare o terminare la costruzione della propria abitazione.

Gli interventi di ristrutturazione possono riferirsi:

• alla manutenzione ordinaria
• alla manutenzione straordinaria
• a grandi opere. Ciò incide sulla documentazione da presentare alla banca, unitamente a quanto necessario ad attestare le proprie capacità reddituali e, dunque, la propria solvibilità per tutta la durata del finanziamento, che può variare da 5 a 30 anni.

Se infatti in caso di interventi di manutenzione ordinaria (rifare la cucina, ad esempio) sarà sufficiente un preventivo lavori dettagliato o ancora meglio con un computo metrico estimativo, in caso di manutenzione straordinaria andranno presentati anche il progetto edilizio e la domanda di autorizzazione edilizia da chiedere al Comune, oppure la denuncia di inizio attività.

Per la ristrutturazione edilizia con grandi opere, infine, oltre al preventivo è richiesta la presentazione del permesso di costruzione ed il pagamento al Comune di un contributo. 

Mutuo ristrutturazione prima casa: come funziona

Il mutuo per la ristrutturazione è un finanziamento della banca o di altro istituto di credito per realizzare opere di manutenzione della casa. Può coprire fino all’80% del costo di ristrutturazione e per ottenere il prestito sono necessari alcuni documenti castali e edilizi.

Gli interventi edilizi si suddividono in tre tipi: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, grandi opere di ristrutturazione. Eccoli in dettaglio:

• Nella manutenzione ordinaria rientrano le opere di riparazione, rinnovamento o sostituzione delle rifiniture degli edifici. Tra i più comuni ci sono: verniciatura, tinteggiatura, riparazioni, sostituzioni, impermeabilizzazioni.
• Nella manutenzione straordinaria rientrano questi interventi: sostituzione di infissi con forme o misure differenti, sostituzione dei sanitari, rifacimento di scale, tramezzi, interventi strutturali in genere e simili. Quindi sono tutti interventi che hanno uno scopo migliorativo o preventivo.
• Nelle grandi opere di ristrutturazione edilizia rientrano gli interventi di manutenzione che prevedono la realizzazione di un progetto da parte di un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o anche geometra)

L’importo massimo erogabile del mutuo di ristrutturazione è pari all’80% del valore dell’immobile dopo la ristrutturazione. Quindi, il calcolo non va fatto sulla valutazione della casa prima dell’intervento, ma va calcolato il valore che assume in seguito alla manutenzione.

Ecco un esempio, con valori economici ipotetici: se la vostra casa prima della ristrutturazione vale 100.000 euro, ma subito dopo l’intervento ne vale 200.000 e voi avete ottenuto un mutuo dell’80%, il finanziamento del mutuo ristrutturazione sarà pari a 160.000 euro.

La somma richiesta per il mutuo di ristrutturazione della prima o seconda casa potrà essere erogata in un’unica soluzione oppure “a stato avanzamento lavori” (SAL).

Le detrazioni fiscali sui mutui di ristrutturazione

Sarà possibile beneficiare del bonus mobili, cioè di una detrazione del 50% su una spesa massima di 10.000 euro per unità immobiliare da ripartire in 10 rate annuali destinata all’acquisto di mobili, e di un’ulteriore agevolazione sempre della stessa percentuale per l’acquisto di elettrodomestici di classe A+ (oppure di classe A nel caso dei forni) finalizzati all’arredo di una casa oggetto di ristrutturazione.

Fino al 31 dicembre 2021, invece, si può ottenere una detrazione d’imposta per l’adozione di misure antisismiche sugli edifici costruiti nelle zone a maggior rischio di terremoti. Si parte da un minimo di 50% per un soglia massima di spesa di 96.000 euro da suddividere in 5 quote annuali di pari importo a partire dall’anno in cui si sono sostenute le spese, sino ad una riduzione massima pari al 70% o all’80% se si certifica il miglioramento di una o due classi sismiche.

I lavori di ristrutturazione edilizia negli immobili adibiti ad abitazione godono, inoltre, dell’aliquota Iva agevolata al 10%.

Tutte queste agevolazioni spettano a qualsiasi contribuente assoggettato all’Irpef, non solo ai proprietari degli immobili ma anche a chi possiede i diritti reali di godimento sugli immobili e sostiene le spese della ristrutturazione.

Mutuo ristrutturazione casa in affitto: è possibile?

Discorso diverso per quanto riguarda, invece, il mutuo per la ristrutturazione di una casa in affitto: conviene procedere con una stima dell’immobile (prima e dopo la ristrutturazione) dopo aver avuto il benestare del proprietario, così da percepire il valore extra acquisito una volta che si lascia la casa. A questo, però, andrà detratta la cifra relativa all’”usura” dell’immobile, usato durante l’affitto.
Trattandosi comunque di discorsi delicati (e complicati), è sempre consigliabile contattare un esperto in ristrutturazioni, prima di procedere.