Amministratore di condominio inadempiente? Ecco come presentare una diffida

Come comportarsi quando l'amministratore di condominio non rispetta i suoi doveri? Scopriamo cosa fare se l'amministratore condominio è inadempiente e quali sono gli strumenti per tutelarsi

• Quali doveri ha l'amministratore di condominio?
• Diffida amministratore condominio inadempiente: la procedura da seguire
• Amministratore inadempiente: cosa fare
• Quando è possibile denunciare l'amministratore di condominio?

• Quali doveri ha l'amministratore di condominio?
• Diffida amministratore condominio inadempiente: la procedura da seguire
• Amministratore inadempiente: cosa fare
• Quando è possibile denunciare l'amministratore di condominio?

Ti sei mai trovato a fronteggiare problemi irrisolti nel tuo condominio? Spese non rendicontate, lavori non eseguiti o comunicazioni inesistenti? Quando l’amministratore di condominio non svolge i suoi compiti, i disagi possono trasformarsi in vere e proprie frustrazioni. Ma non tutto è perduto: hai molti strumenti a disposizione per difendere i tuoi diritti e garantire una gestione trasparente e corretta.

Scopri come inviare una diffida efficace, quali sono le responsabilità dell’amministratore e a chi rivolgerti per ottenere il supporto necessario.

Quali doveri ha l’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio viene scelto dall’assemblea condominiale con il compito di rappresentare e gestire gli interessi del condominio. La sua figura è fondamentale per la gestione delle parti comuni dell’edificio, ossia quelle definite dall’articolo 1117 del codice civile e dal regolamento di condominio. Tuttavia, l’amministratore non ha alcun potere o responsabilità riguardo alle parti private dell’edificio, come ad esempio i singoli appartamenti.

Uno degli aspetti cruciali del suo incarico riguarda l’adempimento delle attività quotidiane. L’amministratore deve occuparsi della manutenzione ordinaria e straordinaria, pagamento delle bollette, convocazione delle assemblee, e dell’esecuzione delle decisioni prese in assemblea. La sua inadempienza, prevista dall’articolo 1129 del codice civile, si verifica quando non porta a termine questi compiti vitali per il buon funzionamento del condominio.

Inoltre, l’amministratore è anche responsabile di eventuali inadempimenti fiscali e per la redazione e presentazione del rendiconto annuale che deve essere approvato dall’assemblea. Il suo ruolo, quindi, non si limita alla semplice amministrazione, ma si estende a garantire la corretta gestione delle risorse comuni e il rispetto delle normative fiscali e legali.

Diffida amministratore condominio inadempiente: la procedura da seguire

Se l’amministratore di condominio non adempie correttamente ai propri doveri, è possibile inviare una diffida formale. Tuttavia, è essenziale avere la convinzione (se non la certezza) che l’amministratore abbia commesso un errore grave o un illecito. È importante sottolineare che, anche se le contestazioni dovessero risultare infondate, non si rischia una querela per calunnia o diffamazione. Tuttavia, sollevare una diffida senza validi motivi può causare un conflitto tra le parti e compromettere i rapporti.

Per procedere correttamente, è necessario individuare con precisione il comportamento contestato, indicando le norme legali violate. Pur non essendo obbligatorio, è altamente consigliato specificare le disposizioni infrante, in modo che l’amministratore comprenda chiaramente le accuse e per evitare che la diffida contenga rivendicazioni senza fondamento legale.

La lettera di diffida dovrà anche richiedere che l’amministratore rimuova l’illecito adottando il comportamento corretto. È importante fissare un termine entro cui adempiere, che secondo il Codice civile non può essere inferiore a 15 giorni. Tuttavia, in alcuni casi, quando si tratta di prestazioni di facile esecuzione, è possibile stabilire un termine più breve, come stabilito dalla giurisprudenza.

Se non si è esperti in diritto o in contabilità, è consigliabile rivolgersi a un professionista per redigere correttamente la diffida.

Amministratore inadempiente: cosa fare

L’amministratore di condominio ha un mandato che gli consente di rimanere in carica di un anno e il rinnovo ha uguale durata. Tuttavia, l’amministratore può essere revocato e sostituito in qualsiasi momento, senza necessità di una giustificazione specifica, come previsto dalla legge. La facoltà di revocare l’incarico spetta all’assemblea condominiale.

La revoca dell’amministratore avviene principalmente attraverso l’invio di una lettera in cui si richiede la convocazione di un’assemblea. L’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea su richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto dell’edificio. Se l’amministratore non adempie ai suoi doveri, ad esempio non intraprende azioni importanti per lavori di manutenzione segnalati, può essere revocato dall’assemblea condominiale. Inoltre, su istanza di un singolo condomino, la revoca può essere disposta anche dall’autorità giudiziaria.

L’art. 1129 del codice civile stabilisce che l’amministratore può essere revocato in qualsiasi momento dall’assemblea, con la maggioranza dei voti prevista per la sua nomina. La revoca deve avvenire seguendo le modalità stabilite dal regolamento condominiale. La maggioranza degli intervenuti all’assemblea, e almeno metà del valore dell’edificio, deve essere d’accordo.

Tra i motivi che giustificano la revoca troviamo gravi irregolarità, irregolarità fiscali e la citazione per la revisione delle tabelle condominiali. La legge non definisce con precisione cosa costituisce una grave irregolarità, lasciando ampio spazio alla valutazione delle circostanze.

Quando è possibile denunciare l’amministratore di condominio?

La causa più frequente per cui si decide di querelare l’amministratore di condominio riguarda l’appropriazione indebita delle somme riscosse dai condòmini. Ogni condominio, infatti, deve avere un conto corrente gestito dall’amministratore. Sebbene i condòmini abbiano il diritto di controllare i movimenti del conto bancario, il rischio di subire truffe è molto elevato. Sia il nuovo amministratore che il singolo condomino hanno il diritto di querelare un amministratore che commette tale reato.

Inoltre, un amministratore può essere querelato anche per una cattiva gestione del condominio in vari casi, come:

• Non aprire un conto corrente intestato al condominio;
• Non riscuotere regolarmente le spese condominiali dai condomini;
• Non curarsi della gestione dei registri, come quello contabile o dell’anagrafe dei condomini;
• Compiere irregolarità fiscali a nome del condominio;
• Non eseguire una delibera dell’assemblea condominiale;
• Non adempiere a un provvedimento del giudice o di altra autorità amministrativa;
• Non comunicare i propri dati correttamente al condominio;
• Non consegnare ai condomini gli atti o i documenti richiesti;
• Non convocare l’assemblea per approvare il rendiconto annuale;
• Non mantenere aggiornato il registro dei verbali delle assemblee di condominio;
• Non eseguire lavori urgenti che possano compromettere la sicurezza degli inquilini.

Quando l’amministratore non risponde delle sue responsabilità, la legge consente di denunciare o querelare il professionista presso gli organi competenti. È importante non confondere i due termini. La denuncia è una segnalazione del reato alle autorità competenti, mentre la querela è una richiesta esplicita di punizione per l’amministratore responsabile. Entrambe le azioni possono essere fatte tramite una presentazione scritta o orale al pubblico ministero o a un ufficiale di polizia giudiziaria.

Se l’attuale amministratore non soddisfa le esigenze del tuo condominio, non aspettare che la situazione peggiori. Un amministratore competente e trasparente è fondamentale per una gestione serena e priva di intoppi.

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