Servitù di passaggio tubi fognatura: di che cosa si tratta?

Nella costruzione di una rete fognaria è molto frequente che si verifichi il passaggio dei tubi in un’altra proprietà, ad esempio per l’allaccio alla rete locale sotterranea. In questi casi è necessario richiedere la servitù di passaggio della fognatura, come stabilito dall’articolo 1027 del Codice Civile. Questo articolo definisce la servitù prediale come il peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a un diverso proprietario.

Per l’esistenza della servitù prediale, fra cui la servitù di passaggio per lo scarico fognario su proprietà altrui, sono necessarie queste due condizioni:

• la presenza di due fondi legati da un rapporto di vicinanza tale che, pur se non confinanti, sia possibile l’esercizio della servitù;
• l’utilità, che comporta di fatto una limitazione al fondo vicino, deve risultare obiettiva e reale.

Questi due aspetti comportano quindi l’esistenza di un fondo servente (quello su cui grava il peso) e un fondo dominante (quello per la cui utilità grava il peso). Previa richiesta di autorizzazione, dunque, è possibile determinare con il passaggio di servitù chi può transitare al di sotto del proprio terreno, poiché il proprietario del terreno gode degli stessi diritti detenuti sulla superficie anche per il sottosuolo. Con questo procedimenti, ad esempio, è possibile richiedere la servitù di passaggio della rete fognaria, per effettuare l’allaccio alla rete, oppure fare domanda per il passaggio della fognatura condominiale in giardino, attraversando quindi una proprietà privata prima del collegamento con l’impianto esterno.

Tipologie di servitù di passaggio previste nel nostro ordinamento

Il Codice Civile prevede diverse tipologie di diritto di servitù e le distingue innanzitutto a seconda della loro costituzione in servitù coattive, servitù volontarie, servitù per usucapione, servitù per destinazione del padre di famiglia.

Le principali servitù coattive, che sono tipiche, e attribuiscono il diritto ad ottenere la servitù tramite un contratto, una sentenza o talvolta un provvedimento amministrativo, sono:

• acquedotto coattivo
• elettrodotto coattivo
• passaggio coattivo (accesso di un fondo alla via pubblica)

La servitù di passaggio, che si può avere non solo nei casi di fondo completamente intercluso,  può derivare anche da atto volontario, nel caso in cui i due proprietari – del fondo dominante uno e del fondo servente l’altro – concludano un contratto oppure con un lascito testamentario. Altrimenti, se non si raggiunge un accordo, sarà necessario per il proprietario del fondo cui occorre la costituzione della servitù rivolgersi ad un giudice che procederà con sentenza. I procedimenti più comuni sono per il riconoscimento delle servitù coattive, ad esempio, per il passaggio dei tubi dell’acqua in una proprietà privata.

Vi sono poi varie declinazioni della servitù di passaggio, precisate nel corso degli anni dalla Giurisprudenza dei Tribunali e della Suprema Corte, come ad esempio nel caso della servitù relativa alla possibilità di parcheggio che pesi su un fondo servente e che, in base ai casi, può diventare un vero e proprio diritto in capo solo ad alcuni soggetti oppure essere esteso al beneficio di tutti.

Anche la servitù di veduta è un tipo di servitù che nasce specularmente al diritto di veduta. Considerato che per il Codice Civile non si possono aprire vedute dirette sul fondo vicino ad una distanza inferiore a 1,5 ml., né oblique o laterali a distanza inferiore a 75 cm., ove si sia acquistato il diritto ad aprirle ad una distanza inferiore si ritiene che il diritto di veduta sia oggetto di una servitù. Costituisce quindi servitù di veduta il diritto del proprietario del fondo dominante di guardare e affacciarsi sulla proprietà c.d. servente del vicino ad una distanza inferiore rispetto a quella stabilita dalla legge.

Servitù di passaggio tubi fognatura: interventi sull’impianto

Se nel tempo risulta indispensabile eseguire dei lavori per la modifica o il ripristino della funzionalità dell’impianto fognario, in caso di malfunzionamenti, qualora viga una servitù di passaggio per la fognatura bisognerà prestare attenzione a cosa stabilisce la legge. La servitù di passaggio per gli impianti fognari, sulla scorta di quanto previsto all’art. 1043 c.c. sullo scarico coattivo, benché con qualche differenza, dà al proprietario del fondo dominante il diritto di accedere al fondo servente per l’installazione dell’impianto e la sua manutenzione, ad esempio per lo svuotamento delle acque reflue tramite una servitù per la fossa biologica, tuttavia con una periodicità limitata, altrimenti si parlerebbe di servitù perpetua di passaggio.

Su richiesta, inoltre, si può ottenere la consegna di copia delle chiavi di eventuali cancelli presenti, per accedere alla struttura in maniera autonoma. Se si tratta di cambiare il percorso delle condutture della rete fognaria, invece, è possibile che si perda la servitù di passaggio della fognatura. È possibile che si estingua, così come potrebbe accadere in generale se non venisse utilizzata per un ventennio (il “non uso” nonostante non sia una procedura automatica), oppure se l’immobile aggiunge un altro impianto proprio o di terzi a quelli interessati dal contratto, intervento che rende la condizione del fondo servente più gravosa. In sostanza, quindi, un’aggiunta di un servizio nuovo ad un progetto originario che non lo prevede, può mettere in discussione la servitù acquisita e costituita.

La servitù deve essere riportata sull’atto di compravendita di un immobile?

La servitù di scarico fognario non deve essere necessariamente inserita nell’atto di compravendita dell’immobile, perciò la sua assenza non esclude la sussistenza di tale peso gravante sul proprietario del fondo servente. La normativa, infatti, prevede che le servitù possano essere acquisite sia coattivamente, con provvedimento dell’autorità giudiziaria o amministrativa in taluni casi, sia volontariamente tramite la redazione di un contratto tra i due proprietari. Ciò significa che potrebbe accadere di comprare un immobile o un terreno, ritrovandosi con una servitù di passaggio preesistente.

In entrambi i casi la volontà del proprietario del fondo servente non conta: nel primo caso si risponde a delle esigenze pratiche per il benessere comune, ad esempio per la servitù di passaggio di impianti condominiali in un appartamento, nel secondo si tiene conto dell’originaria volontà del proprietario di quel fondo. Nel primo caso il legislatore ha previsto la servitù per una utilità comune; nel secondo la servitù era stata costituita per contratto, per usucapione (se l’opera comunque era visibile, cioè nota al proprietario servente) o sorta perché i fondi erano inizialmente di un unico proprietario e separati successivamente.

In sostanza, quindi, anche se la servitù non è riportata nell’atto, se sussistono queste condizioni, la servitù di passaggio dei tubi della fognatura è valida. Dal momento che il Codice Civile ritiene che le parti, in caso di una compravendita, si dovrebbero comportare comunque agendo in buona fede, il venditore deve informare l’acquirente dell’esistenza di questa condizione di servitù, soprattutto qualora vi fosse un contratto e quindi una piena consapevolezza della presenza di una servitù. In alcuni casi, benché sia difficile, l’acquirente non informato potrebbe pretendere un risarcimento. Dato che la questione è spesso particolarmente delicata, onde evitare di incorrere in problemi, è sempre meglio affidarsi alle conoscenze di un esperto, richiedendo un preventivo a seconda della necessità.