Edilizia convenzionata: come fare per vendere e acquistare casa?

L’edilizia convenzionata è una forma di edilizia popolare prevista dalla legge, pensata appositamente per venire incontro alle esigenze delle famiglie e dei giovani con redditi bassi.

In base a delle convenzioni tra le imprese costruttrici e i Comuni, vengono costruite delle unità abitative rivendute a prezzi al di sotto delle medie di mercato. Ovviamente esistono dei vincoli, validi sia per i primi acquisti che per le vendite e le locazioni successive. Si tratta di parametri che vincolano gli acquirenti al rispetto di alcune condizioni, come la durata del possesso dell’immobile, il prezzo massimo di vendita o la fascia reddituale di accesso.

Edilizia convenzionata: cos’è e come funziona

A seconda delle disponibilità finanziarie i Comuni possono avvalersi di particolari accordi con i costruttori, volti a fornire ai cittadini abitazioni ad uso residenziale a basso costo. Esistono fondamentalmente tre tipologie di accordo:

• edilizia agevolata
• edilizia sovvenzionata
• edilizia convenzionata

Quest’ultima in particolare è un’iniziativa che parte direttamente dalle imprese costruttrici e dalle cooperative, che stipulano una convenzione con le amministrazioni pubbliche locali, per realizzare immobili e venderli a prezzi calmierati. Le aree sulle quali costruiscono possono essere di proprietà pubblica oppure privata, quindi è possibile che sia necessario procedere con un esproprio dei terreni. In ogni caso, sono le aziende edilizie a farsi carico di tutti i costi dell’operazione, compreso l’eventuale esproprio, per poi rientrare dell’investimento con la vendita delle unità abitative.

L’edilizia convenzionata è differente da quella sovvenzionata, dove invece il costo della costruzione o dell’acquisto delle abitazioni è completamente a carico degli enti pubblici coinvolti. Lo stesso vale per l’edilizia agevolata, che prevede una serie di speciali linee di credito e di finanziamenti alle imprese costruttrici. Grazie a questi mutui agevolati vengono realizzati degli immobili, oppure comprate delle case da rivendere a prezzi convenzionati alle persone aventi diritto, le quali possono accedere esse stesse ai mutui a condizioni agevolate.

I vincoli dell’edilizia convenzionata

Gli immobili realizzati secondo le normative dell’edilizia convenzionata sono soggetti a delle restrizioni, che valgono sia per la vendita che per la locazione delle abitazioni. I vincoli dell’edilizia convenzionata non sono gli stessi in tutto il Paese, ma vengono stabiliti di volta in volta dalla convenzione redatta tra le imprese costruttrici e i Comuni.

I criteri solitamente forniscono delle indicazioni dettagliate sul prezzo di vendita e di locazione, sulle modalità e le tempistiche di chiusura dell’operazione, fino alle caratteristiche che devono rispettare gli acquirenti per rientrare nei parametri di accesso. Ad esempio la convenzione può riportare il reddito massimo consentito, la residenza del proprietario, l’esclusione per i possessori di seconde case e così via.

Edilizia convenzionata: la normativa di legge

Le normative di legge che regolano le opere di edilizia convenzionata sono diverse. Normalmente le convenzioni stipulate dai Comuni con le imprese costruttrici possono essere di due tipologie, o seguono un Piano di Edilizia Economico Popolare o PEEP, oppure si fondano sulla riduzione del contributo concessorio come previsto dalla Legge Bucalossi. Nel primo caso la normativa di riferimento è la legge n.865 del 22 ottobre 1971, mentre nel secondo caso è l’articolo 18 del DPR n.380 del 6 giugno del 2001. Entrambe stabiliscono alcuni punti fondamentali delle convenzioni che rimangono ad appannaggio esclusivo dei Comuni, tra cui:

• i vincoli del prezzo massimo di cessione
• il canone massimo di locazione
• la durata di 20 anni per la validità delle convenzioni
• la cessazione dei vincoli dopo 5 anni dal primo trasferimento

Come vendere o acquistare un immobile in edilizia convenzionata

Vendere un immobile acquistato in edilizia convenzionata non è un’operazione semplicissima, anzi. Come abbiamo visto i vincoli ai quali bisogna sottostare sono diversi, molti dei quali sussistono per diversi anni dopo l’acquisto dell’abitazione. Il primo passaggio è invece quello più semplice, infatti per acquistare una casa in edilizia convenzionata basta rientrare nei parametri della convenzione. Subito dopo però arrivano i problemi e le limitazioni. Per evitare brutte sorprese bisogna sempre analizzare la convenzione, per valutare attentamente:

– dopo quanti anni è possibile vendere l’immobile

– il prezzo massimo di vendita

– la presenza di eventuali diritti di prelazione del Comune o della cooperativa

– il riscatto del diritto di superficie

– i requisiti richiesti per il nuovo acquirente

Tutti questi parametri possono rendere estremamente difficile rivendere un immobile acquistato in edilizia convenzionata, oppure assolutamente non conveniente.

Uno degli aspetti più rilevanti è il calcolo dello svincolo che, sebbene permetta di vendere anticipatamente l’abitazione, a volte può risultare decisamente oneroso.

Consigli pratici per vendere un immobile in edilizia convenzionata

Chiunque abbia acquistato un immobile realizzato in edilizia convenzionata, quindi soggetto ai vincoli della convenzione stipulata con il Comune, deve effettuare una serie di calcoli prima di procedere con la vendita della casa. Per questo è consigliabile rivolgersi a dei professionisti esperti in materia, come un notaio o un’agenzia immobiliare. Un esperto potrà consigliarti al meglio sulla soluzione migliore da seguire. In alcuni casi potrebbe essere conveniente procedere con lo svincolo, mentre in altri potrebbe risultare più vantaggioso aspettare il decadimento naturale, magari procedendo nel frattempo con un contratto di locazione.

Lo stesso vale per l’acquisto di un immobile in edilizia convenzionata. Prima di finalizzare l’operazione è necessario analizzare tutti gli aspetti della convenzione in essere, per valutare attentamente i vincoli reddituali, la durata del vincolo, il prezzo massimo fissato dal Comune e tutti gli altri parametri. Acquistare un’abitazione in edilizia convenzionata spesso è un’operazione piuttosto conveniente, ma è fondamentale non effettuare investimenti frettolosi e tutelarsi contro i vincoli imposti dalle normative di legge.