Terrazzo a tasca in condominio: cosa occorre fare?
Terrazzo a tasca in condominio: tutti i permessi e le agevolazioni fiscali previste
Giuseppe Sorrenti
Architetto
Se stai pensando di trasformare un inutilizzato spazio aperto nel tuo condominio in un terrazzo a tasca, ci sono diverse considerazioni pratiche e legali da tenere in mente. Questo tipo di progetto può non solo migliorare significativamente la qualità della vita degli abitanti, offrendo uno spazio esterno privato per relax e socializzazione, ma può anche aumentare il valore delle proprietà coinvolte.
Tuttavia, realizzare un terrazzo a tasca in condominio implica navigare una serie di requisiti burocratici e ottenere l’approvazione non solo dell’amministrazione condominiale ma anche delle autorità locali.
In questo articolo, esploreremo i passi fondamentali che ogni proprietario di casa dovrebbe considerare prima di intraprendere questo tipo di ristrutturazione, dalle questioni legali e approvazioni necessarie, alla scelta del design e dei materiali.
Il terrazzo a tasca in condominio
Il terrazzo a tasca è una tipologia di terrazzo che viene realizzata incassata nel tetto e accessibile dagli ambienti sottotetto. A differenza dei classici, questo terrazzo è riparato dalla vista e accessibile solamente dall’interno dell’abitazione, garantendo il massimo della sicurezza. Chi possiede un appartamento sottotetto può aprire un terrazzo a tasca, ricavandolo sul tetto condominiale, purché sia di dimensioni contenute.
I lavori necessari per la realizzazione sono la demolizione della copertura, la creazione dei muri laterali, la coibentazione e l’impermeabilizzazione della parte di solaio che rimane esposta alle condizioni atmosferiche.
È necessario anche installare delle grondaie e degli scarichi adeguati, che possano smaltire correttamente le acque piovane e sostituire i rivestimenti con quelli specifici da esterno.
Per procedere alla costruzione di un terrazzo a tasca è fondamentale essere a conoscenza della normativa di riferimento, dei permessi necessari, soprattutto quando i lavori riguardano il condominio, e dei costi di realizzazione, oltre che di eventuali esenzioni possibili.
Terrazzo a tasca in condominio: quali i costi
Per l’esecuzione del terrazzo a tasca è necessario demolire una parte del tetto, per questo motivo, nella maggior parte dei Comuni italiani, è necessario presentare un Permesso a Costruire con il progetto redatto dal tecnico strutturista, la stessa persona che collauderà il lavoro finito. In genere l’ammontare delle spese per la progettazione e le pratiche burocratiche è pari a circa il 15% dell’importo totale dovuto per i lavori.
La prima fase, come detto, riguarda la demolizione della copertura, che solitamente ha un costo di circa 30 euro/mq. Per quanto riguarda invece la realizzazione delle nuove pareti, si spendono circa 80 euro/mq, a cui poi va aggiunto il costo della tinteggiatura con pittura per esterni. Lo stesso prezzo hanno anche la posa della guaina impermeabilizzante, dell’isolante termico e della nuova pavimentazione.
Si passa poi all’installazione delle scossaline per lo smaltimento delle acque piovane, che costano circa 20 euro/m e alla messa in atto di pendenze del terrazzo che siano in grado di convogliare l’acqua verso il pluviale del condominio, per evitare i ristagni, causa di possibili infiltrazioni e del deterioramento della copertura.
I prezzi variano in base alla zona di residenza, molto dipende ovviamente dai costi della manodopera, quindi abbiamo fatto una media che può essere indicativa per qualsiasi regione d’Italia.
Il consiglio per risparmiare è comunque quello di scegliere tra un elenco di professionisti e confrontare i preventivi, per conoscere i prezzi di mercato della propria città e scegliere poi quello più convincente, con il miglior rapporto tra qualità e prezzo. La valutazione di più soluzioni permette anche di trovare delle ditte che siano disponibili a trattare sui costi della manodopera, con i cosiddetti lavori “chiavi in mano”, spesso molto convenienti, in cui si stabiliscono un capitolato e un costo fisso al mq prima dell’inizio dei lavori.
Terrazzo a tasca in condominio: la normativa e i relativi permessi
Quando si ha intenzione di aprire un terrazzo a tasca nel sottotetto di un condominio, la prima cosa da fare è controllare che nel regolamento non sia indicato un esplicito divieto di modifica delle aree comuni e quindi anche del tetto. Già solo questo rende impossibile la realizzazione di qualsiasi opera di questo tipo. Altra cosa fondamentale è che non si vada a ledere il diritto degli altri condomini al libero godimento del bene comune, che in questo caso è il tetto. Il sottotetto infatti non può essere considerato tale, a meno che non sia di proprietà del condominio per intero, perché non ha la funzione di copertura.
Nella costruzione del terrazzo a tasca la porzione scoperta deve essere assolutamente isolata e ben coibentata e il tetto non deve subire alcun danno durante i lavori. Se l’opera finita è visibile, allora si deve tener conto anche del decoro del condominio.
Per quanto riguarda i permessi, oltre a quello di Costruire che, come abbiamo già visto, va chiesto al Comune, è necessario anche richiederlo agli altri condomini. Vista la poca chiarezza della normativa in ambito di realizzazione di terrazzo a tasca, la Corte di Cassazione si è espressa sottolineando che il diritto al libero godimento del bene di ogni condomino finisce quando agli altri è richiesto un sacrificio. La regola generale, comunque, impone di dare comunicazione all’amministratore dell’inizio dei lavori.
Terrazzo a tasca in condominio: le agevolazioni fiscali
Gli incentivi fiscali per la ristrutturazione sono stati prorogati con la Legge di Stabilità 2018. Rientrano nella categoria anche i lavori per l’apertura di un terrazzo a tasca, come altri lavori di ristrutturazione del tetto e del sottotetto. In questi casi sono previsti rimborsi Irpef pari al 50% della spesa sostenute, versati in 10 quote annuali di uguale importo, per un massimo di 96.000 euro.
Per poter usufruire delle detrazioni, il pagamento deve essere realizzato con bonifico parlante, che indichi come causale il riferimento normativo, i dati di chi chiede la detrazione, il numero della fattura in oggetto e la data di emissione della stessa, la partita Iva del beneficiario del pagamento.
Richiedi un preventivo gratuito per la realizzazione di un terrazzo a tasca.
