Cambio destinazione d'uso: cos'è, costi e documenti

• Cos’è il cambio di destinazione d’uso?
• Cambiare destinazione d’uso: modalità e requisiti
• Cambio destinazione d’uso: quali sono i costi?

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile è un processo complesso che può comportare diverse sfide e costi variabili. In questa guida, approfondiremo cos’è esattamente il cambio di destinazione d’uso, analizzando i fattori che influenzano i costi e i documenti necessari per portare a termine questa operazione. Se stai pensando di apportare modifiche alla destinazione d’uso di un immobile, qui troverai tutte le informazioni necessarie per comprenderne il processo e pianificarlo in modo adeguato.

Cos’è il cambio di destinazione d’uso?

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La destinazione d’uso di un immobile rappresenta essenzialmente l’insieme delle funzioni che lo caratterizzano, come ad esempio residenziale, commerciale o produttiva. In base alle attività presenti o previste all’interno di un edificio, si definisce una specifica destinazione d’uso. Tuttavia, può capitare che sorga la necessità di richiedere un cambiamento di destinazione d’uso, ad esempio nel caso in cui si desideri trasformare un’abitazione in un negozio o un garage in un’abitazione.

È importante notare che il cambiamento di destinazione d’uso può essere richiesto anche senza effettuare alcun lavoro edilizio. Inoltre, questo cambio può essere classificato come urbanisticamente rilevante o non rilevante, a seconda se comporta o meno un passaggio tra categorie diverse. Quando un edificio è utilizzato per scopi misti, la destinazione d’uso predominante è determinata dalla superficie utile dedicata alle diverse attività.

Il procedimento di cambio di destinazione d’uso è disciplinato dal DPR n. 380/2001, noto come Testo Unico Edilizia. L’articolo 23-ter di questo decreto è specificamente dedicato al “Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante”. Tale procedura richiede una serie di passaggi burocratici, sia a livello urbanistico che catastale, e solitamente prevede l’intervento di un tecnico specializzato.

Cambiare destinazione d’uso: modalità e requisiti

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Il cambio di destinazione d’uso è una procedura possibile quando le caratteristiche strutturali dell’edificio e degli ambienti possono essere adattate alla nuova funzione e quando le normative e gli strumenti urbanistici comunali lo consentono.

Tuttavia, è importante sottolineare che questa operazione non è sempre fattibile. Le ragioni possono essere legate all’inadeguatezza degli spazi o alle normative locali che possono vietare determinate attività in determinate zone. Inoltre, possono sorgere complicazioni quando si cerca di effettuare un cambio di destinazione d’uso all’interno di un condominio e un regolamento precedentemente approvato lo vieta.

Quando si desidera cambiare la destinazione d’uso di un immobile, è essenziale avviare la procedura per ottenere l’adeguato titolo edilizio. Nel caso in cui la nuova destinazione rientri nella stessa categoria d’uso, la procedura può essere relativamente semplice e richiedere solo la presentazione di una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Tuttavia, se il cambio comporta un passaggio a una categoria diversa, anche senza lavori edili, sarà necessario ottenere un Permesso di Costruire.

Il processo inizia contattando un professionista qualificato, il quale procederà a reperire i documenti relativi all’immobile presso gli archivi comunali, come permessi di costruzione precedenti, concessioni, SCIA, e certificati di agibilità. Successivamente, viene effettuata una visura delle pratiche esistenti, seguita da una valutazione dei requisiti igienico-sanitari dell’intervento e, se necessario, dalla progettazione degli spazi. Infine, è fondamentale assicurarsi che tutti gli impianti nell’immobile siano conformi alle normative vigenti e siano dotati di regolari certificati di conformità per garantire il successo del cambio di destinazione d’uso.

Una volta completata la fase di preparazione della documentazione, la pratica urbanistica potrà essere presentata alle autorità competenti. I tempi di questa procedura possono variare, ma spesso sono influenzati dal reperimento dei documenti presso l’archivio comunale.

Cambio destinazione d’uso: quali sono i costi?

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Determinare il costo di un cambio di destinazione d’uso richiede una valutazione di diversi fattori che possono influenzare il costo complessivo. Tale procedura può comportare la realizzazione di lavori edilizi, i cui costi dipendono principalmente dalla dimensione dell’immobile e si aggirano mediamente intorno ai 300 euro al metro quadrato. In aggiunta, ci sono spese legate alle pratiche catastali e all’iter burocratico, che potrebbero includere anche costi associati alla segreteria del Comune di riferimento ed eventuali oneri di urbanizzazione.

La consulenza di un professionista, che si occupa delle pratiche, potrebbe comportare un costo medio di 700 euro, mentre gli oneri per i diritti di segreteria avranno un costo massimo di 400 euro. L’importo da corrispondere per gli oneri di urbanizzazione è di difficile quantificazione, in quanto dipende dal tipo di mutazione e dai criteri adottati, dal Comune di appartenenza, per la determinazione degli stessi.

Questi parametri generali sono applicabili a una vasta gamma di cambi di destinazione d’uso, indipendentemente se si tratta di passare da un uso ad abitazione a uno ad ufficio, o viceversa. Tuttavia, va notato che le pratiche catastali potrebbero rappresentare un costo a parte, ma queste possono essere gestite autonomamente presso gli uffici del Catasto in alcuni casi.