Come e quando cambiare l'amministrazione condominiale?

Quando si abita in un palazzo, uno dei primi adempimenti a cui deve provvedere l’assemblea dei condomini, è la nomina di un amministratore condominiale, una figura professionale a cui viene affidata la gestione dello stabile sotto diversi punti di vista: il mandato ha generalmente una durata annuale, di conseguenza ogni anno l’assemblea si riunisce per rinnovare o revocare il contratto. Tuttavia, se gli inquilini sono insoddisfatti dell’operato dell’amministratore, è possibile provvedere alla sua rimozione anche prima della delibera annuale, seguendo una precisa procedura.

Con PG Casa scopri come fare per cambiare amministrazione condominiale rispettando tutte le norme, quanti condomini servono per sostituire l’amministratore prima della scadenza del contratto, e come si nomina un nuovo responsabile di condominio.

• Come cambiare amministrazione di condominio
• Qual è la procedura corretta per sostituire l’amministratore condominiale
• Nominare un nuovo amministratore

Come cambiare amministrazione di condominio

La nomina di un amministratore di condominio è una procedura obbligatoria per tutti gli stabili con almeno 8 unità immobiliari: la legge di riferimento è l’articolo 136 del Codice Civile, che regola anche le norme per il rinnovo e la revoca del mandato. L’amministratore ha dei compiti ben precisi, e solitamente riceve l’incarico con durata annuale: di conseguenza, l’assemblea condominiale deve essere riunita una volta all’anno per confermare il vecchio responsabile, oppure nominarne uno nuovo; non opera infatti alcuna forma di rinnovo tacito, sebbene in molti casi venga applicato una sorta di regime di prorogatio.

Per sostituire l’amministratore in carica al termine del contratto, è sufficiente inviare una lettera di raccomandata con ricevuta di ritorno, richiedendo la convocazione di un’apposita riunione, durante la quale gli inquilini potranno decidere liberamente di non procedere al rinnovo dell’incarico. In alcuni casi, tuttavia, i rapporti con il gestore del proprio condominio possono non essere agevoli, richiedendo una scissione del contratto anticipata.

Ad esempio, se il responsabile dello stabile non adempie ai propri compiti, risulta spesso irreperibile oppure non convoca regolarmente l’assemblea condominiale ignorando le necessità degli inquilini, è possibile provvedere alla revoca del mandato; se sussiste una giusta causa, infatti, non è necessario aspettare la scadenza dell’anno di gestione per cambiare amministrazione di condominio, ma sarà sufficiente notificare la volontà di recesso con un determinato periodo di preavviso.

Se invece gli inquilini scelgono di sollevare dall’incarico l’amministratore senza una valida motivazione, questi può scegliere di agire in giudizio, richiedendo il pagamento del compenso pattuito fino alla scadenza dell’anno di gestione, o persino pretendere un risarcimento dei danni.

Qual è la procedura corretta per sostituire l’amministratore condominiale

Per revocare il mandato di un’amministrazione condominiale, è necessario convocare un’assembra straordinaria nella maniera corretta: secondo l’articolo 66 dell’attuazione del Codice Civile, la convocazione dell’assemblea può essere richiesta direttamente dai condomini per mezzo di raccomandata A/R, a patto che essi rappresentino almeno un terzo dei millesimi del palazzo; l’amministratore ha quindi 10 giorni di tempo per dar seguito alla richiesta.

L’avviso della convocazione deve essere recapitato a tutti gli aventi diritto tramite posta raccomandata o PEC, almeno 5 giorni prima dell’assemblea. La lettera deve essere completa di ordine del giorno, luogo, data e orario in cui è previsto lo svolgimento della riunione.

Se ci si trova in presenza di una giusta causa di revoca, anche un solo condomino può agire per sostituire l’amministratore, nel caso in cui egli non possegga più i requisiti necessari per svolgere l’incarico oppure abbia commesso gravi irregolarità nel corso del proprio mandato. Le violazioni che per leggere comportano la revoca dell’incarico sono:

• Omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale e/o il rinnovo della nomina amministrativa;
• Mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi;
• Cattiva gestione del conto corrente condominiale;
• Scorretta modalità di utilizzo del patrimonio condominiale, incluse situazioni che possono comportare confusione con il patrimonio personale dell’amministratore o di altri inquilini;
• Inottemperanza agli obblighi circa i registri condominiali, tra cui l’anagrafe, la contabilità, la nomina o la revoca dell’amministrazione, e l’archivio dei verbali;
• Omessa o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e professionali dell’amministratore;

Nominare un nuovo amministratore

Dopo aver revocato la nomina del vecchio amministratore, bisogna procedere con l’incarico di un sostituto; di norma, questa operazione viene effettuata nel corso della stessa riunione condominiale, in quanto è necessario lo stesso quorum richiesto per la revoca; per nominare una nuova amministrazione bisogna quindi raccogliere il consenso della maggioranza dell’assemblea, rappresentate almeno il 50% dei millesimi totali del palazzo.

A conclusione della riunione, tutti i condomini dovranno essere informati del passaggio avvenuto: per fare ciò è possibile comunicare online il cambio dell’amministratore, distribuire una copia del verbale tramite posta o PEC, oppure affiggere una copia del verbale presso la bacheca condominiale, unitamente ai dati generali del nuovo responsabile.

L’amministratore uscente dovrà quindi consegnare tutta la documentazione rilevante al nuovo gestore, il quale ha il computo di verificare la correttezza dei registri, analizzare i movimenti del conto corrente del condominio, ed inviare un estratto conto del patrimonio condominiale a tutti gli inquilini.