Come gestire gli affitti brevi in condominio
L'affitto breve è un affitto temporaneo, diverso dall'affitto tradizionale, ma non meno problematico. Vediamo come funziona e come gestirlo in condominio
Pasquale Gangemi
Consulente ed Agente Immobiliare - Mediatore creditizio
- Cosa sono gli affitti brevi?
- Il regolamento di condominio può vietare gli affitti brevi?
- Cosa fare se il regolamento di condominio è poco chiaro?
- Cosa fare se il regolamento condominiale non regolamenta gli affitti brevi?
In questo contesto, diventa fondamentale comprendere come gestire gli affitti brevi in condominio, per garantire il rispetto delle norme e dei diritti degli altri condomini, ma anche per sfruttare al meglio le opportunità offerte da questa forma di investimento immobiliare. In questo articolo, esploreremo le questioni più importanti legate agli affitti brevi in condominio, offrendo consigli e soluzioni pratiche per una gestione efficace ed efficiente.
Cosa sono gli affitti brevi?
Gli affitti brevi sono contratti di locazione immobiliare destinati all’uso abitativo che hanno una durata inferiore ai 30 giorni. Questi si distinguono dalle locazioni transitorie, che sono contratti con una durata superiore ai 30 giorni ma inferiore a 18 mesi, come quelli destinati agli studenti universitari o ai lavoratori fuori sede. Al di fuori di queste situazioni, gli unici tipi di contratto di locazione possibili sono quelli a tempo indeterminato o quelli a canone concordato.
Con il contratto di affitto breve, il proprietario concede al locatario solo l’uso dell’appartamento e dei suoi contenuti (mobili, elettrodomestici, biancheria, Wi-Fi, ecc.), senza fornire servizi aggiuntivi come la pulizia o la prima colazione. Questa è la principale differenza tra l’affitto breve e le attività di affittacamere, alberghi, pensioni e bed & breakfast, che sono considerate vere e proprie attività commerciali, mentre l’affitto breve rientra nella categoria delle locazioni ad uso abitativo. Questa distinzione è importante per interpretare correttamente le eventuali restrizioni contenute nei regolamenti condominiali.
Il regolamento di condominio può vietare gli affitti brevi?
In linea generale, ogni condomino ha il diritto di disporre liberamente della propria unità immobiliare, purché rispetti il diritto degli altri comproprietari a godere delle rispettive proprietà esclusive e delle parti comuni. Tuttavia, particolari clausole del regolamento possono vietare che gli appartamenti vengano destinati allo svolgimento di specifiche attività ritenute pregiudizievoli per il decoro, la tranquillità o la sicurezza degli abitanti, tra cui gli affitti brevi.
Va detto che tali limitazioni, per essere valide, devono essere contenute nei regolamenti contrattuali, ovvero in quelli predisposti dal costruttore dell’edificio o dall’originario unico proprietario o, in alternativa, deliberati dall’assemblea con il consenso unanime di tutti i condomini e con successiva trascrizione della deliberazione nei registri immobiliari. Solo in questo caso i divieti sono obbligatori per tutti i condomini.
Se il regolamento di condominio vieta gli affitti brevi, tale divieto deve essere rispettato da tutti i proprietari delle unità immobiliari all’interno del condominio. In caso contrario, il condominio potrebbe adire alle vie legali per far valere i propri diritti.
Cosa fare se il regolamento di condominio è poco chiaro?
In alcuni casi, il regolamento di condominio potrebbe essere poco chiaro, soprattutto quando non preveda espressamente il divieto degli affitti brevi, ma richiami concetti come quelli di quiete, tranquillità e riposo.
In questi casi, si potrebbe procedere alla valutazione dell’attività in questione, per stabilire se leda o meno i diritti degli altri condomini. Tuttavia, l’interpretazione del regolamento e la valutazione della situazione possono essere complesse, e spesso è necessario affidarsi alla decisione del giudice in sede di contenzioso.
È importante ricordare, tuttavia, che se il regolamento condominiale vincola l’utilizzo dell’immobile a civile abitazione, non vi sarebbe alcun problema per gli affitti brevi, dato che il loro scopo è proprio quello abitativo.
Cosa fare se il regolamento condominiale non regolamenta gli affitti brevi?
Se il regolamento condominiale non regolamenta gli affitti brevi, i condomini potrebbero comunque decidere di vietare tale attività in sede assembleare. In questi casi, tuttavia, non sarebbe sufficiente la maggioranza, ma sarebbe necessaria l’unanimità dei consensi di tutti i proprietari delle unità immobiliari all’interno del condominio. Se il divieto non viene approvato all’unanimità, non avrebbe alcuna efficacia obbligatoria.
Tuttavia, è importante che le clausole del regolamento siano chiare e di facile interpretazione, in modo da evitare incertezze applicative. Ad esempio, nel caso degli affitti brevi, il divieto dovrebbe essere specifico e differenziato rispetto alle altre attività commerciali come affittacamere, alberghi, pensioni o bed & breakfast. Questo perché gli affitti brevi si distinguono nettamente dalle altre attività commerciali, essendo considerati contratti di locazione a uso abitativo e non attività commerciali vere e proprie.
Inoltre, è importante tenere presente che, in mancanza di un espresso divieto, i proprietari che decidono di effettuare affitti brevi non violano alcuna norma condominiale, purché rispettino il decoro, la tranquillità e la sicurezza degli altri condomini.
In ogni caso, per garantire la corretta interpretazione del regolamento condominiale, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista del settore, come un amministratore di condominio o un esperto di amministrazione immobiliare.
