Parti comuni del condominio: cosa sono e si possono dare in affitto?

• Quali sono le parti comuni del condominio?
• Quale diritto vige sulle parti comuni?
• I beni condominiali possono essere affittati?

La gestione di un condominio è spesso ricca di cambiamenti, che possono incidere notevolmente sulla sua struttura. Ad esempio, può capitare che si decida di mettere in affitto il locale del portiere non più utilizzato o uno spazio di cui nessuno fruisce. Un’azione da cui tutti i condomini potrebbero trarre profitto, ma è possibile dare in locazione parti comuni del condominio?

Vediamo cosa dice il Codice Civile in proposito e quale quorum bisogna raggiungere affinché le parti comuni possano essere concesse in locazione a terzi o a condomini.

Quali sono le parti comuni del condominio?

Le parti comuni del condominio sono tutte quelle aree o elementi dell’edificio che appartengono a tutti i proprietari in egual misura, e che sono destinati all’uso comune di tutti gli abitanti dell’edificio.

Le parti comuni del condominio sono regolate dal regolamento condominiale, che definisce le modalità di utilizzo e di manutenzione delle stesse. In assenza di un regolamento condominiale, si applicano le disposizioni previste dal Codice Civile e dalle leggi specifiche in materia.

Le parti comuni del condominio possono includere:

• Scale e ascensori: le scale e gli ascensori sono le parti comuni per eccellenza, in quanto servono a tutti i proprietari per accedere alle loro abitazioni.
• Cortili, giardini e aree verdi: tutte le aree esterne dell’edificio (come i cortili o i giardini) sono considerate parti comuni, a meno che non siano state esplicitamente escluse dal regolamento di condominio o assegnate in uso esclusivo a un proprietario.
• Portoni d’ingresso e cancelli: anche i portoni d’ingresso e i cancelli che danno accesso all’edificio sono considerati parti comuni.
• Impianti e attrezzature: gli impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di illuminazione, di allarme e le eventuali attrezzature presenti nell’edificio (come la lavanderia) sono considerati parti comuni.
• Tutti gli altri elementi che, pur non facendo parte dell’appartamento, sono indispensabili per l’uso comune dello stesso o dell’edificio, come ad esempio gli impianti di distribuzione dell’acqua o di smaltimento delle acque reflue.

Tuttavia, vi sono anche delle eccezioni rispetto a quanto stabilito dal Codice Civile, come ad esempio nel caso in cui il condomino dell’ultimo piano acquisti dal costruttore anche tutto il lastrico solare, che diventa così di sua competenza esclusiva.

La gestione delle parti comuni è affidata al condominio, che provvede anche ai relativi lavori di manutenzione e riparazione. Ogni proprietario è tenuto a contribuire alle spese relative alle parti comuni in base al valore della sua unità immobiliare.

Quale diritto vige sulle parti comuni?

Sulle parti comuni del condominio vige il diritto di proprietà di tutti i proprietari dell’edificio o del terreno in parti uguali, indipendentemente dalla dimensione o dall’ubicazione delle unità immobiliari di cui sono proprietari. Ciò significa che ogni proprietario ha il diritto di utilizzare le parti comuni in modo ragionevole e proporzionato, purché non ne pregiudichi l’uso da parte degli altri proprietari o l’integrità dell’edificio.

Il diritto di proprietà sulle parti comuni del condominio può essere esercitato attraverso l’adozione di decisioni in sede di assemblea condominiale, che è l’organo competente a stabilire le regole per l’uso e la gestione delle cose comuni. In assenza di una decisione assembleare, si applicano le disposizioni previste dal Codice Civile e dalle leggi specifiche in materia.

I beni condominiali possono essere affittati?

Secondo la giurisprudenza in vigore, è del tutto possibile dare in affitto dei beni condominiali, come ad esempio degli alloggi non utilizzati, in modo che il guadagno vada a beneficio di tutti i condomini.

In genere, l’affitto dei beni condominiali deve essere preventivamente approvato dalla maggioranza dei condomini. In prima convocazione è necessario che la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno il 50% del valore dell’edificio, mentre in seconda convocazione può essere anche approvato a maggioranza semplice.

Tuttavia, se si tratta di un contratto d’affitto superiore ai nove anni, la locazione del bene comune deve essere approvata all’unanimità da parte di tutti i condomini. Anche per la vendita di un bene comune occorre sempre l’unanimità in fase di assemblea.

I ricavi generati dall’affitto del bene comune devono essere divisi tra i condomini in base ai millesimi di proprietà posseduti da ciascuno.

L’amministratore di condominio è tenuto dunque ad avvisare per tempo i propri condomini, in caso di vendita o affitto di beni comuni.

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