Affittare casa ad uso turistico: guida completa

• Contratto di locazione breve turistica: cos’è e cosa prevede
• Contratto di locazione breve turistica: come redigerlo
• Affittare casa a uso turistico: dall’online alle agenzie immobiliari

Con l’incremento del turismo di prossimità in Italia, sempre più proprietari di immobili scelgono di affittare per brevi periodi la propria casa ad uso turistico. Questo trend, iniziato negli ultimi anni, si è consolidato con le restrizioni imposte alla circolazione durante la pandemia di Covid-19. Si tratta di un fenomeno che interessa soprattutto le città d’arte e le zone turistiche, perché permette di risparmiare sull’alloggio delle vacanze pur rinunciando ai servizi alberghieri.

I proprietari di case possono utilizzare una particolare forma di affitto per brevi periodi: il contratto di locazione breve turistica. Gli immobili possono essere locati per un tempo massimo di 30 giorni per uso turistico. Inoltre, è possibile inserire nel contratto servizi come la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. I contratti di questo tipo possono essere stipulati direttamente dal proprietario di casa, oppure attraverso agenzie di intermediazione immobiliare o portali online. Dal 2024, è obbligatorio richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutte le locazioni brevi.

Contratto di locazione breve turistica: cos’è e cosa prevede

L’affitto della propria abitazione per brevi periodi a uso turistico è disciplinato dal D.L. n. 50/2017 e successive modifiche, che prevede la possibilità di stipulare tra privati, e quindi al di fuori dell’esercizio di impresa, un contratto di locazione turistica per periodi di durata non superiore a 30 giorni per ogni singolo affittuario all’anno. Ciò implica che un turista potrà affittare una casa vacanza per non oltre 30 giorni in un anno. Il proprietario di casa, invece, potrà affittarla anche per tutto l’anno, a patto che si tratti di soggetti diversi. Inoltre, gli immobili dati in locazione devono appartenere alle categorie catastali da A1 ad A11, con l’esclusione dell’A10, quindi sono escluse anche le pertinenze.

Il proprietario dell’immobile potrà inserire nel contratto di locazione anche l’offerta di servizi aggiuntivi connessi all’affitto, come la fornitura di biancheria, il cambio delle lenzuola e la pulizia dei locali. Offrendo altri servizi come colazione, tour guidati o autisti NCC, l’attività verrà considerata come esercizio d’impresa e il contratto non sarà applicabile.

Contratto di locazione breve turistica: come redigerlo

Qualsiasi contratto di locazione immobiliare deve essere redatto per iscritto e questo vale anche per i contratti di locazione breve turistica. Nonostante non vi sia un obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate per i contratti di durata inferiore a 30 giorni, la sua esistenza e firma sono vincolanti sia per il proprietario che per il turista e inquilino. Nel contratto andranno elencate le regole di permanenza dell’inquilino in casa, così da prevenire contestazioni o possibili controversie legali nel caso che quest’ultimo arrechi dei danni all’immobile o a terzi durante il soggiorno.

Se il proprietario non vuole far firmare il contratto, potrà comunque redigere un verbale di consegna dell’immobile e farlo firmare a tutti gli inquilini. Si tratta di un documento che funge da inventario e contiene l’elenco degli arredi presenti nell’immobile, che andrà verificato prima dell’arrivo dei turisti e prima della loro partenza. In questo modo, il proprietario di casa potrà rivendicare e addebitare eventuali danni o mancanze riscontrate al termine della locazione.

Solitamente, è consigliata anche la richiesta di una cauzione, che sarà restituita al termine del soggiorno nel caso che l’immobile sia riconsegnato senza difetti. Per consumi e utenze della locazione turistica, invece, è generalmente chiesta una tariffa forfettaria, oppure è preferibile includere il costo delle utenze direttamente nel canone d’affitto. Un altro aspetto da non sottovalutare per il proprietario di un immobile è munirsi di una copertura assicurativa adeguata, che copra non solo i danni alla casa, ma anche eventuali infortuni dei turisti o danni a terzi.

Affittare casa a uso turistico: dall’online alle agenzie immobiliari

Organizzare l’affitto breve per uso turistico richiede un investimento di tempo e risorse per la stesura di un calendario delle prenotazioni, l’accoglienza e la pulizia. Per affittare la casa ci si può rivolgere ad agenzie immobiliari che potranno gestire l’intermediazione, la stesura e la firma del contratto di locazione turistica, così come organizzare i servizi aggiuntivi.

A partire dal 2024, sono state introdotte nuove normative per regolamentare gli affitti brevi:

• La cedolare secca rimane al 21% per il primo immobile destinato agli affitti brevi. Per i successivi immobili (dal secondo al quarto), l’aliquota sale al 26%. Se si possiedono più di quattro immobili destinati agli affitti brevi, è obbligatorio aprire una Partita IVA e gestire l’attività in forma imprenditoriale.
• È obbligatorio richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutte le locazioni brevi, che deve essere esposto chiaramente nelle inserzioni online e nella struttura stessa. La mancata richiesta o esposizione del CIN comporta sanzioni pecuniarie da 800 a 8.000 euro.
• Per chi affitta più di quattro immobili, è obbligatorio presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del Comune, con sanzioni da 2.000 a 10.000 euro in caso di mancata presentazione.
• Tutte le unità immobiliari devono essere dotate di dispositivi di rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio, oltre che di estintori portatili, posizionati in aree accessibili e visibili. La mancata installazione di questi dispositivi comporta sanzioni pecuniarie da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione.