Immobile venduto senza agibilità: chi è il responsabile

• Cosa significa casa senza agibilità?
• Si può vendere una casa senza agibilità?
• Chi è responsabile della vendita di un immobile non agibile?

Acquistare e vendere casa comporta una serie di responsabilità e conoscenze che non devono essere sottovalutate: dai documenti necessari alla compravendita alle tasse da pagare, fino alle normative che regolano diritti e doveri di acquirente e compratore. 

Se ci si affida ad un’agenzia immobiliare, è più facile concludere l’affare in modo corretto e con il massimo guadagno possibile ma, anche se ci si muove autonomamente, è importante sapere che alcuni documenti possono influire sulla validità del rogito. Tra questi, il certificato di agibilità è senza dubbio tra i principali.

Eppure, può capitare che l’immobile venga venduto senza l’agibilità, a scapito dell’acquirente ignaro della situazione. Chi ne risponde in questi casi? Il rogito può ritenersi valido? Chiariamo la faccenda prendendo in considerazione le leggi in vigore.

Cosa significa casa senza agibilità?

Acquistare casa senza agibilità significa entrare in possesso di un immobile sprovvisto del certificato di agibilità. Si tratta di un documento che certifica la presenza di determinati requisiti legati alla sicurezza e allo stato igienico-sanitario dell’immobile, e che garantisce che sia stato costruito osservando tutte le prescrizioni e le normative vigenti dell’epoca di realizzazione. 

L’agibilità ha quindi lo scopo di dimostrare che l’immobile adatto a svolgere la sua funzione civile e sociale. Per questo, è uno dei documenti più importanti nella compravendita immobiliare, fondamentale per la determinazione del prezzo (a ribasso). 

La segnalazione certificata di agibilità deve essere presentata entro i 15 giorni dal termine dei lavori di realizzazione di una nuova costruzione o dalla fine dei lavori di ristrutturazione. Il certificato di agibilità viene poi rilasciato dall’Ufficio Tecnico del Comune in cui è ubicato l’immobile. 

Si può vendere una casa senza agibilità?

Una casa sprovvista del certificato di agibilità è giuridicamente commerciabile, tanto che il notaio non può rifiutarsi di stipulare il rogito e non ha alcun tipo di responsabilità, anche se il suo ruolo gli impone di informare le parti dei rischi che la stipula di un atto del genere comporta. 

Un discorso a parte occorre fare sulla sua commerciabilità economica: la giurisprudenza precisa che, se manca l’agibilità, il bene è incommerciabile solo dal punto di vista economico. Quindi, il rogito si può stipulare ma la trattativa, dal punto di vista economico, è a rischio, perché si sta vendendo un bene che non ha le caratteristiche per assolvere la sua funzione. 

Se l’immobile non ha l’agibilità, è fondamentale che l’acquirente sia consapevole di questa mancanza, che deve essere nota sin dalle prime fase di trattativa. Per questo, nelle clausole contrattuali, il compratore deve espressamente dichiarare di voler rinunciare all’agibilità. 

Ma cosa succede quando l’acquirente scopre la mancata agibilità solo dopo il rogito? Se l’acquirente è rimasto all’oscuro di tutto, può rivalersi in due diversi modi:

• può richiedere in tribunale il risarcimento del danno, dimostrando i danni subiti a seguito dell’acquisto dell’immobile senza agibilità;
• può richiedere l’annullamento del contratto di compravendita. In questo caso l’immobile torna di proprietà del venditore, che deve restituire all’acquirente qualsiasi somma versata.

Dunque, se il compratore non è stato informato della mancanza dell’agibilità, ha fino a dieci anni di tempo per far valere i propri diritti.

Chi è responsabile della vendita di un immobile non agibile?

Come abbiamo visto, l’acquirente è tenuto, per legge, ad essere informato riguardo la presenza o meno dell’agibilità. Spetta dunque al proprietario dell’immobile, nel caso di trattativa privata, o al mediatore immobiliare, rendere noto al compratore l’assenza dell’agibilità.

È l’articolo 1759 del Codice Civile, “Responsabilità del mediatore”, a mettere in chiaro il suo ruolo: 

“Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso”. 

Il mediatore deve dunque riferire all’acquirente tutte le circostanze che conosce e quelle che avrebbe dovuto conoscere con la diligenza ordinaria. Questo principio è stato anche ribadito da una recente sentenza (9/8/2022 n. 2453) della Corte di Cassazione, che ha ritenuto responsabile un professionista immobiliare che non aveva informato la parte acquirente della mancanza del certificato di agibilità dell’immobile oggetto di compravendita.

Rivolgersi a intermediari immobiliari affidabili e di comprovata esperienza è il primo passo per evitare situazioni in cui la mancanza della documentazione necessaria possa compromettere l’intera compravendita.

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