Affitto casa: i consigli per guadagnare di più con l’affitto

Il mattone continua a rappresentare uno degli investimenti migliori per ottenere una rendita extra, soprattutto grazie al guadagno ottenibile con l’affitto dell’immobile. Tuttavia dare casa in affitto e realizzare un buon profitto non è così semplice, perché bisogna prendere in considerazione diversi aspetti legati all’abitazione, al tipo di contratto e all’inquilino.

Se non si presta particolare attenzione durante la locazione dell’immobile è possibile perdere molti soldi in tasse, per lunghi periodi di sfitto, per locatari morosi oppure a causa di canoni di affitto inferiori a quelli potenzialmente richiedibili.

Vediamo quindi come fare per aumentare il guadagno netto sull’affitto, attraverso alcuni consigli pratici per ricavare una rendita ottimale dal proprio investimento immobiliare.

Scegliere il contratto giusto

Il primo aspetto da curare per massimizzare i profitti dell’affitto è la scelta del contratto di locazione giusto. Purtroppo nel nostro Paese la pressione fiscale e la tassazione sono particolarmente elevate, perciò adottare la formula d’affitto migliore in base alle proprie esigenze permette un risparmio considerevole, aumentando di conseguenza anche la rendita. Attualmente esistono cinque forme contrattuali differenti:

• transitorio
• a canone libero
• comodato d’uso
• transitorio per studenti
• a canone concordato

Il contratto d’affitto transitorio

Il contratto d’affitto transitorio è una modalità temporanea, idonea per le locazioni brevi con una durata compresa fra i 30 giorni e i 18 mesi. Questa formula prevede l’obbligo di una motivazione certificata, che attesti l’esigenza di ricorrere al tale tipologia di contratto, inoltre la scadenza deve essere fissata in antecedenza e non può essere prolungata. Il costo dell’affitto transitorio è fissato con la cedolare secca al 10%.

L’affitto a canone libero

L’affitto a canone libero è il classico contratto 4+4, caratterizzato da un canone di importo libero concordato tra le parti in causa. In questo caso non è possibile rescindere dall’accordo nei primi 4 anni, mentre successivamente può essere inviata una disdetta motivata per terminare il prolungamento del contratto.Le condizioni economiche possono cambiare soltanto dopo i primi 8 anni, perciò bisogna stabilire con attenzione il canone d’affitto.

Contratto con comodato d’uso

Il contratto con comodato d’uso è una formula gratuita, con la quale il proprietario dell’immobile può cederne l’usufrutto a un’altra persona, solitamente un parente, senza richiedere il pagamento del canone. Si tratta di una modalità che permette di evitare la tassazione Irpef al 50%, prevista per le abitazioni sfitte.

Contratto transitorio per studenti

Il contratto transitorio per studenti può andare da 6 a 36 mesi, ma si applica esclusivamente agli immobili situati nei Comuni sedi di università o di loro sedi distaccate.

In questo caso il canone è vincolato agli accordi esistenti nel Comune di residenza, il cui importo è di solito inferiore dal 15 al 40% rispetto alle medie del mercato.

Il deposito cauzionale non può essere superiore a 3 mesi di affitto, tuttavia è possibile usufruire dell’agevolazione fiscale con la cedolare secca al 10%.

Il contratto di locazione a canone concordato

Infine il contratto di locazione a canone concordato prevede una durata di 3+2, con possibilità di rescissione o ridiscussione dopo il termine dei primi 5 anni. Anche qui il canone d’affitto è più basso rispetto a quello stabilito in base ai prezzi di mercato, ma il locatario può beneficiare delle agevolazioni Irpef, calcolate soltanto sul 49,5% del canone, oltre a uno sconto del 30% sull’imposta di registro il cui pagamento viene suddiviso tra le due parti.

L’aspetto e l’arredamento della casa

Il secondo aspetto che consente di aumentare i guadagni provenienti dall’affitto è la presentazione dell’abitazione. Nonostante molti proprietari di immobili sottovalutino questo punto, curare l’aspetto dell’immobile permette di darlo in locazione più velocemente ed a un prezzo più elevato.

Non è raro trovare abitazioni poco curate, con un arredamento scarno e diversi problemi non risolti. Normalmente queste unità vengono affittate con canoni decisamente inferiori alle medie del mercato, rimanendo sfitte a lungo prima di riuscire a trovare un nuovo inquilino.

Invece gli immobili che offrono un arredamento abbastanza completo, che sono ben mantenuti e hanno impianti elettrici e idraulici senza difetti sono facili da affittare, anche a prezzi del 10-15% più alti rispetto a case simili.

La scelta del canone di locazione

Uno dei fattori principali che contribuiscono all’ottimizzazione dei profitti dell’affitto è la scelta del canone giusto. Nonostante il classico processo di determinazione del prezzo dell’affitto, realizzato in base alle medie del settore e al valore dell’immobile, è importante analizzare altri aspetti secondari.

Ad esempio bisogna prendere in considerazione l’andamento del mercato, il momento economico e il rapporto tra i costi e i benefici. In un periodo di recessione, invece di abbassare il canone d’affitto, potrebbe essere conveniente investire nell’abitazione rendendola più appetibile, per mantenere alto l’importo di locazione.

In questo caso il guadagno sarebbe indiretto, perché permetterebbe di recuperare le spese nel lungo termine. Ugualmente in alcuni casi diminuire del 10% il canone consente di evitare di lasciare l’immobile sfitto, perdendo diversi mesi di affitto.

Come affittare casa: affidarsi a un professionista

Come abbiamo visto, massimizzare i guadagni provenienti dall’affitto della propria casa è un compito piuttosto delicato, dove è necessario trovare il giusto equilibrio nel rapporto tra le spese e le entrate. Prima di dare casa in affitto bisogna considerare molteplici aspetti, tra cui l’aspetto dell’immobile (spesso anche solo un semplice restyling cambia totalmente l’aspetto della casa!) l’andamento del mercato, la formula contrattuale, le spese fisse di mantenimento e i costi nascosti.

Inoltre è indispensabile intavolare una trattativa razionale con il futuro inquilino, selezionare i profili migliori e in grado di offrire solide garanzie.Per questo motivo è consigliabile chiedere un preventivo per affittare casa, così da affidarsi a professionisti che sapranno come muoversi e riusciranno velocemente a trovare la soluzione più adatta alle proprie esigenze.

Curando i criteri di locazione della propria casa si può arrivare a guadagnare fino al 20% in più all’anno sulla rendita immobiliare, ottimizzando il proprio investimento e i profitti ottenuti. In particolare si può aumentare il guadagno netto sull’affitto della casa, ovvero il valore reale della locazione tolti i costi e le spese, l’unico valore in grado di determinare con esattezza il vero ritorno economico sull’investimento.