Come affittare una casa senza sorprese: cosa serve prima di stipulare il contratto

• Quanto devo chiedere di affitto?
• Cosa fare per stipulare un contratto di affitto?
• Quali garanzie chiedere per affittare?
• Come tutelarsi in caso di affitto?
• Come deve essere consegnata una casa in affitto?

Come affittare casa senza brutte sorprese? Se sei il proprietario di un immobile e vuoi darlo in affitto, ci sono alcuni importanti passaggi da seguire per evitare di incappare in esperienze poco piacevoli. In questa guida vedremo tutti i passi da compiere per stabilire il giusto prezzo di locazione, tutelarti legalmente e curare ogni aspetto rilevante per rendere abitabile il tuo appartamento.

Quanto devo chiedere di affitto?

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Se per affittare il tuo appartamento hai deciso di ingaggiare un’agenzia immobiliare, allora avrai la fortuna di ricevere tutte le indicazioni del caso da parte di un professionista del settore, il quale, tra le tante cose da fare, si occuperà anche di consigliarti il giusto prezzo del canone mensile. Inoltre, agendo a tuo nome e nel tuo interesse, l’agente disbrigherà le pratiche burocratiche e curerà ogni aspetto legale in modo che tu possa ricevere tutte le tutele necessarie, stabilendo lo schema contrattuale più adatto ai tuoi interessi.

Se invece hai deciso di affittare la tua casa senza intermediari, per stabilire il prezzo del canone puoi provare a compiere delle indagini nella tua zona, in modo da farti un’idea del prezzo medio di mercato praticato dai proprietari degli immobili che presentano delle caratteristiche simili al tuo appartamento. In alternativa, puoi rivolgerti anche a un tecnico (un ingegnere o un geometra) per la stima della tua casa.

Cosa fare per stipulare un contratto di affitto?

Quando si dà una casa in affitto da privati, al fine di ricevere una piena tutela legale, è buona prassi stipulare un contratto di locazione in forma scritta da registrare entro 30 giorni presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

Puoi scegliere il tuo contratto tra tanti modelli disponibili, in quanto la forma è libera. In rete si trovano facilmente diversi schemi contrattuali da prendere come modello. In caso contrario, puoi affidarti al tuo legale di fiducia.

Esistono diverse tipologie di contratto, tra cui i più comuni sono il contratto 4+4 e il contratto 3+2. Il contratto 4+4, noto anche come contratto a canone libero, è generalmente il più scelto. Al contrario, c’è il contratto 3+2, detto anche contratto a canone concordato, che offre la possibilità di usufruire di agevolazioni fiscali.

Dal punto di vista normativo, si gode di maggiore libertà nel caso si scelga di affittare una casa per brevi periodi inferiori a 30 giorni. In questa tipologia di locazione, non si è tenuti a rispettare le disposizioni previste dalla Legge 431/1998, che riguarda le locazioni abitative. Invece, la normativa di riferimento è la Legge 21 giugno 2017 n. 96, che ha introdotto nuove regole per le locazioni brevi. Questa normativa si applica alle persone fisiche che non agiscono in qualità di imprese, professionisti del settore o intermediari.

Evita di affittare casa in nero per un duplice motivo:

1. non sei tutelato dalla legge in caso di danni provocati al tuo immobile o ai mobili dall’inquilino negligente;
2. puoi avere problemi con il Fisco, visto che si tratta di evasione fiscale.

Quali garanzie chiedere per affittare?

Nel processo di locazione, la legge non prescrive l’obbligo di fornire garanzie per la stipula del contratto di affitto. La richiesta di referenze è soltanto un elemento opzionale, discusso durante le trattative. In realtà, il locatore ha il diritto di concedere la propria abitazione in affitto a soggetti di sua preferenza, senza restrizioni legali riguardo a specifiche categorie di inquilini.

La garanzia per l’affitto rappresenta una forma di sicurezza per il proprietario dell’immobile nel caso di mancato pagamento dell’affitto o danni causati dall’inquilino. Di solito, è richiesta dal locatore come requisito essenziale per concedere l’affitto.

Esistono tre principali modalità per ottenere una garanzia sull’affitto:

• Deposito cauzionale: consiste nel versare una somma di denaro al locatore come garanzia, che verrà restituita al termine del contratto di locazione. Tuttavia, questa opzione può risultare onerosa per l’inquilino, richiedendo un significativo esborso finanziario alla firma del contratto.
• Fideiussione bancaria: l’inquilino richiede alla banca di emettere una fideiussione a favore del locatore. In caso di mancato pagamento dell’affitto, sarà la banca a liquidare l’importo dovuto. Tuttavia, questa opzione è generalmente più costosa del deposito cauzionale.
• Fideiussione assicurativa: simile alla fideiussione bancaria, ma con tempi più rapidi, meno burocrazia e maggiore flessibilità. Questa soluzione offre un’alternativa efficiente e conveniente rispetto alle altre opzioni disponibili.

Come tutelarsi in caso di affitto?

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Affrontare l’affitto di una proprietà può comportare diverse sfide e rischi, ma ci sono misure che è possibile adottare per proteggersi durante l’intero processo. Ecco alcune importanti strategie da considerare per avere una locazione sicura e senza inconvenienti:

1. Affidarsi a un’agenzia immobiliare: durante la ricerca di un inquilino e la gestione del contratto di locazione, collaborare con un’agenzia immobiliare può offrire numerosi vantaggi. In genere, il locatore paga una provvigione che si aggira intorno al 10% del canone annuale, offrendo un supporto professionale per le pratiche burocratiche e la gestione dell’affitto.
2. Scegliere consapevolmente il contratto: è essenziale comprendere le diverse tipologie di contratto disponibili. La decisione di solito riguarda la scelta tra il contratto a canone libero (4+4) e il contratto a canone concordato (3+2), che beneficia di un regime fiscale agevolato. Esistono anche le locazioni per finalità turistiche, che offrono maggiore libertà in termini di durata e importo del canone.
3. Conoscere l’inquilino: organizzare incontri e richiedere la compilazione di un breve questionario possono aiutare a ottenere una chiara idea della persona che si intende affittare la proprietà. Le domande dovrebbero riguardare la situazione familiare, la professione e gli interessi dell’inquilino potenziale.
4. Verificare le referenze: prima della stipula del contratto, è consigliabile contattare il precedente o attuale proprietario della casa dell’inquilino futuro. Questo permette di ottenere informazioni sulla sua affidabilità nei pagamenti e sulle condizioni in cui ha mantenuto la proprietà.
5. Richiedere una cauzione: è consigliabile richiedere almeno due mensilità di cauzione. Il proprietario detiene questa somma e ha il diritto di trattenere parte o l’intera cifra in caso di mancati pagamenti o danni alla proprietà. La cauzione deve essere restituita al termine del contratto se l’immobile viene restituito nelle stesse condizioni in cui è stato consegnato.
6. Richiedere una fideiussione: in alternativa alla cauzione, è possibile richiedere una fideiussione bancaria che copra il pagamento del canone. In questo caso, una banca garantisce il pagamento al proprietario nel caso in cui l’inquilino non adempia agli obblighi di pagamento o causi danni. La concessione della fideiussione dipende dalla solvibilità e dalle garanzie fornite dall’inquilino.
7. Stipulare assicurazioni e polizze: per proteggersi ulteriormente da mancati pagamenti, danni o controversie legali, è possibile stipulare polizze assicurative o opzioni di “affitto garantito” offerte da alcune compagnie. Queste soluzioni offrono una protezione aggiuntiva e una maggiore tranquillità durante la locazione.

Come deve essere consegnata una casa in affitto?

Per rendere più appetibile il tuo immobile agli occhi del potenziale inquilino e per fissare un prezzo di locazione che sia il più vantaggioso possibile, lo devi rendere al 100% idoneo per l’abitabilità, rispettando le norme in materia di igiene e sicurezza. Se il tuo appartamento necessita di lavori di ristrutturazione o manutenzione, è giusto che effettui tutti gli interventi del caso prima di darlo in affitto, sia per tutelare l’incolumità dell’inquilino sia per non avere noie o subire delle contestazioni in un momento successivo alla stipula del contratto di locazione.

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