Superbonus in scadenza nel 2023 ma ditta in forte ritardo: cosa fare?

• Superbonus 110%: come tutelarsi se l'impresa non termina i lavori in tempo?
• Lavori Superbonus in ritardo: qual è il ruolo del direttore dei lavori?
• Superbonus 110% perso? L’impresa in ritardo paga i danni

Con l’approvazione del Superbonus 110%, le prospettive di riqualificazione energetica e miglioramento degli edifici sembravano promettenti. Tuttavia, le modifiche normative e gli ostacoli burocratici hanno reso piuttosto difficile rispettare le scadenze previste per usufruire appieno di questa preziosa agevolazione fiscale. Come risultato, numerosi immobili, in particolare i condomini, si trovano ora in una situazione di stallo con il cantiere aperto ma senza una chiara prospettiva temporale. Cosa fare in una simile situazione? Quali sono le opzioni disponibili per chi vuole ultimare i lavori del Superbonus? Rispondiamo a queste domande prendendo in considerazione le normative.

Superbonus 110%: come tutelarsi se l’impresa non termina i lavori in tempo?

Nel contesto del Superbonus al 110%, la tutela del committente è una questione di fondamentale importanza, soprattutto quando l’impresa edile incaricata dei lavori interrompe o non completa le attività entro il termine stabilito. La legge prevede diverse misure di tutela per il committente in questi casi, offrendo soluzioni che vanno dall’intimazione ad adempiere al risarcimento del danno per l’inadempimento contrattuale.

Se l’impresa edile non riesce a portare a termine i lavori secondo quanto concordato, è necessario intraprendere una causa civile volta a quantificare l’inadempimento e stabilire le relative risoluzioni contrattuali. È importante sottolineare che il contratto stipulato tra le parti costituisce una prova inequivocabile dell’obbligo contrattuale della ditta edile, ma non è l’unico mezzo di prova ammissibile. Qualsiasi prova documentale può essere utilizzata, come ad esempio il preventivo presentato dall’appaltatore, purché dimostri che i lavori sono stati affidati in un’unica soluzione e non in fasi diverse.

La dimostrazione che l’incarico alla ditta edile comprendesse anche i lavori non eseguiti è essenziale per determinare l’inadempimento, basato sulla differenza tra le opere previste e quelle effettivamente realizzate. Va notato che, considerando la natura indivisibile della prestazione, l’inadempimento parziale si configura come inadempimento totale. In altre parole, se l’impresa ha già iniziato alcuni lavori ma li abbandona senza completarli, ciò costituisce un inadempimento totale, poiché l’incarico prevedeva la realizzazione unitaria del progetto.

Lavori Superbonus in ritardo: qual è il ruolo del direttore dei lavori?

Quando i lavori relativi al Superbonus 110% subiscono ritardi o problemi, il ruolo del direttore dei lavori diventa cruciale per garantire che tutto proceda nel modo corretto. Oltre al contratto di appalto, è essenziale considerare gli accordi stabiliti con il direttore dei lavori, il quale agisce come il professionista fiduciario del committente, incaricato di tutelare gli interessi del committente sia per quanto riguarda la corretta esecuzione dei lavori, sia per quanto riguarda i rapporti con l’appaltatore.

Nel “Nuovo Codice dei contratti pubblici“, previsto dal Dlgs 36/2023, sono presenti importanti indicazioni sul ruolo del direttore dei lavori. In particolare, il codice afferma che il direttore dei lavori, quando rileva un grave inadempimento da parte dell’appaltatore, deve avviare un procedimento disciplinato dall’articolo 10 dell’allegato II.14 in contraddittorio con l’appaltatore. Questo significa che il direttore dei lavori ha la responsabilità di gestire la situazione e intervenire tempestivamente per evitare che l’operato dell’appaltatore danneggi il committente.

In questo caso il direttore dei lavori deve muoversi con l’invio di ordini di servizio persuasivi e l’assegnazione di termini entro i quali l’appaltatore deve completare le prestazioni. Se il direttore dei lavori non agisce in modo adeguato, ciò può essere considerato un errore professionale che può essere oggetto di contestazione formale. In caso di danni concreti causati dall’errore del direttore dei lavori, il professionista sarà tenuto a coinvolgere la sua assicurazione per affrontare le conseguenze legali della situazione.

Superbonus 110% perso? L’impresa in ritardo paga i danni

In caso di perdita del Superbonus 110% a causa di ritardi attribuibili all’impresa edile, il committente ha diritto a ricevere un risarcimento per il danno subito, calcolato sulla base della differenza rispetto all’aliquota più bassa a cui avrebbe potuto accedere. Questa decisione è stata presa dal Tribunale di Frosinone con la sentenza n. 1080 del 2 novembre 2023, che rappresenta la prima pronuncia in merito al mancato accesso ai bonus edilizi a causa dell’impresa esecutrice.

Il Superbonus ha subito diverse modifiche nel corso del tempo, in primis la riduzione dell’aliquota, che è passata dal 110% del 2022 al 65% del 2025, creando una situazione di incertezza che si è aggravata con l’abolizione della proroga per i condomini. Questa situazioni ha reso necessario rispettare le scadenze con precisione da parte di chi esegue i lavori, poiché il mantenimento del bonus dipende dalla tempestiva esecuzione degli interventi.

Nel caso preso in considerazione dal Tribunale di Frosinone, il proprietario di un immobile ha citato in giudizio l’impresa responsabile dei lavori di efficientamento energetico. Il contratto d’appalto prevedeva una data di completamento dei lavori che non è stata rispettata dall’impresa, la quale non aveva nemmeno iniziato i lavori. Di conseguenza, la scadenza del 30 settembre 2022 è stata superata senza che i lavori avessero raggiunto il 30% di avanzamento, impedendo al committente di accedere al Superbonus 110%.

Il Tribunale ha risolto il contratto in base all’articolo 1453 del Codice Civile, affermando che l’impresa era inadempiente. Come risultato di questa risoluzione per inadempimento, il giudice ha ordinato all’impresa di restituire gli importi già ricevuti come acconto e di risarcire i danni subiti dal committente a causa della perdita dell’opportunità di usufruire del bonus al 110%.

Ne consegue che, per evitare ritardi o interruzioni dei cantieri e per garantire che i lavori vengano eseguiti senza difformità, è fondamentale affidarsi a ditte serie e professionali. La scelta dell’impresa edile giusta può fare la differenza tra il successo e il fallimento di un progetto edilizio, soprattutto quando sono in gioco vantaggi fiscali come il Superbonus 110%.

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