Differenza tra ristrutturazione e manutenzione straordinaria

• Manutenzione straordinaria e ordinaria: una prima distinzione
• Quando si parla di ristrutturazione edilizia?
• Ristrutturazione o manutenzione straordinaria? Vediamo le differenze

Spesso utilizzati come sinonimi dai non addetti ai lavori, i termini ristrutturazione e manutenzione straordinaria fanno in realtà riferimento ad interventi diversi tra loro, i cui confini, tuttavia, non sono chiaramente definiti. Eppure, è importante comprendere la differenza tra ristrutturazione e manutenzione straordinaria, poiché ciò può influenzare notevolmente le procedure, le normative da seguire e persino i vantaggi fiscali disponibili. Approfondiamo le caratteristiche distintive di entrambi i tipi di intervento, facendo chiarezza su quali tipi di lavori rientrino in ciascuna categoria e perché è importante affidarsi ad un professionista.

Manutenzione straordinaria e ordinaria: una prima distinzione

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Prima di comprendere la differenza tra ristrutturazione e manutenzione straordinaria, inquadriamo meglio cosa si intende per intervento di manutenzione, facendo una prima distinzione tra manutenzione straordinaria e ordinaria.

La spiegazione è semplice: la manutenzione ordinaria riguarda interventi non strutturali sulla residenza. In altre parole, è volta a preservare l’efficienza degli impianti, degli infissi e della struttura stessa. Tuttavia, è possibile considerare un intervento come manutenzione ordinaria anche se comprende operazioni più significative, come la sostituzione di infissi o sanitari, purché mantengano le stesse dimensioni. Diversamente, l’intervento viene classificato come straordinario.

La manutenzione straordinaria, invece, comporta interventi significativi che riqualificano sostanzialmente l’abitazione, spesso coinvolgendo modifiche evidenti alle pareti, ai soffitti e alle parti strutturali della casa. Tra questi rientrano anche le attività di integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici. È essenziale che tali interventi non modifichino i volumi né le superfici delle singole unità immobiliari dell’edificio e che non comportino variazioni nella destinazione d’uso dell’immobile.

Quando si parla di ristrutturazione edilizia?

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Non è facile definire con chiarezza il concetto di ristrutturazione edilizia visto che,

dall’entrata in vigore del Testo Unico dell’Edilizia, sono state apportate ben cinque modifiche alla sua definizione. Stando alla sua versione più aggiornata, ovvero quella fornita dall’articolo 3 (comma 1 lettera d), rientrano nella ristrutturazione edilizia:

“tutti gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti”.

Quindi, la ristrutturazione edilizia implica una serie di modifiche significative che mirano a migliorare, recuperare o trasformare un edificio tramite:

• Modifiche strutturali, come la demolizione e la ricostruzione di parti dell’edificio, mantenendo la stessa volumetria della precedente architettura (fatta eccezione per gli adeguamenti alle norme anti-sismiche).
• Costruzione di ascensori o scale esterne non correlate all’abitazione.
• Trasformazione di superfici accessorie in superfici utili e abitabili, come interventi sulle mansarde, i sottotetti, gli scantinati e le cantine, conformi alla normativa vigente sull’abitabilità.
• Opere che comportino la variazione di destinazione d’uso del locale.

Ristrutturazione o manutenzione straordinaria? Vediamo le differenze

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La differenza tra manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia rappresenta spesso un labirinto normativo per gli stessi professionisti del settore, visto che i due tipi di intervento tendono a sovrapporsi. Le definizioni fornite dalle leggi e la giurisprudenza dei vari Tribunali Amministrativi Regionali (T.A.R.) e del Consiglio di Stato non sempre concordano nella classificazione di tali interventi edilizi.

Tuttavia, un orientamento maggioritario tende a delineare una distinzione chiara. Secondo questo approccio, “gli interventi edilizi che alterino, anche sotto il profilo della distribuzione interna, l’originaria consistenza fisica di un immobile e comportino l’inserimento di nuovi impianti e la modifica e ridistribuzione dei volumi rientrano nell’ambito della ristrutturazione edilizia” (Consiglio di Stato, sez. V, 17 dicembre 1996, n. 1551).

È evidente che un’errata classificazione può avere ripercussioni sulle procedure amministrative (come la CILA, la SCIA, il Permesso di Costruire), così come sugli aspetti funzionali e sui cambi di destinazione d’uso dell’edificio.

Comprendere la distinzione tra queste due tipologie di interventi è cruciale anche per le implicazioni legali e fiscali. Le ristrutturazioni possono richiedere permessi speciali e possono essere soggette a regolamentazioni più rigorose. Inoltre, per entrambi i tipi di intervento sono previsti incentivi statali, le cui condizioni possono variare considerevolmente.

Di conseguenza, è consigliabile valutare attentamente e correttamente la classificazione delle categorie di intervento affidandosi ad un professionista del settore, al fine di garantire la piena conformità alle normative vigenti e massimizzare i vantaggi legali e fiscali disponibili.