Salva Casa: ecco quando la sanatoria non evita la demolizione di un edificio

• Quando pagare la multa non evita la demolizione?
• Chi decide la demolizione di un'opera abusiva?
• Salva Casa, come prosegue nel 2025

Il decreto Salva Casa introduce novità significative per chi possiede immobili con piccole difformità o variazioni.

Pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il 27 luglio e in vigore dal 28 luglio, questo provvedimento non è un semplice condono temporaneo, ma si tratta piuttosto di una riforma permanente del Testo Unico dell’Edilizia che offre nuove possibilità di sanatoria edilizia.

La legge punta a semplificare la regolarizzazione degli immobili con difformità parziali, rendendo più agevole per i proprietari mettersi in regola con le norme urbanistiche. Ma non tutto è automatico: ci sono ancora casi in cui la demolizione resta l’unica soluzione.

Cosa significa concretamente? Quali sono i limiti di questa nuova normativa? Scopriamolo insieme.

Quando pagare la multa non evita la demolizione?

Una recente sentenza del Consiglio di Stato ha chiarito un aspetto fondamentale nel settore edilizio: non sempre il pagamento di una sanzione può salvare un immobile costruito in violazione delle norme urbanistiche.

La vicenda riguarda un capannone industriale in Umbria, realizzato nel 2009 con un permesso di costruire poi annullato per non conformità urbanistica. I proprietari hanno tentato diverse strade per evitare la demolizione, compresa la richiesta di “fiscalizzazione dell’abuso”, ovvero il pagamento di una multa per mantenere la struttura.

La sentenza stabilisce principi importanti:

• La fiscalizzazione è ammessa solo per irregolarità formali o procedurali, non per difformità sostanziali.
• È necessaria la doppia conformità: l’opera deve rispettare sia le norme vigenti al momento della costruzione che quelle attuali.
• Un contrasto con le destinazioni d’uso previste dal piano regolatore rappresenta un vizio insanabile.

Nel caso specifico, il capannone era stato realizzato per un’officina privata in un’area destinata esclusivamente a servizi pubblici e mobilità collettiva. Questa difformità sostanziale ha reso impossibile qualsiasi sanatoria. Chi intende costruire o modificare immobili deve quindi prestare massima attenzione alle normative urbanistiche locali, verificando preventivamente ogni dettaglio per evitare conseguenze potenzialmente costose e irreversibili.

Esistono anche altre tipologie di violazioni che rendono impossibile la sanatoria:

• Costruzioni in aree vincolate o soggette a tutela: gli immobili edificati in zone con vincoli paesaggistici, idrogeologici o di altra natura non possono essere regolarizzati.
• Violazioni delle norme igienico-sanitarie o di sicurezza: gli abusi che compromettono la salute o l’incolumità delle persone sono sempre esclusi dalla sanatoria.
• Opere realizzate su suoli di proprietà pubblica: la costruzione su terreni pubblici non è sanabile, anche se realizzata in buona fede o per confini poco chiari.

Chi decide la demolizione di un’opera abusiva?

Nel complesso sistema delle normative edilizie, la responsabilità di individuare e sanzionare gli abusi urbanistici ricade principalmente sugli enti comunali. Secondo quanto stabilito dalla normativa vigente, spetta al dirigente comunale o al responsabile dell’ufficio urbanistico l’importante compito di vigilanza edilizia. Tale potere può essere attivato quando vengono rilevati interventi eseguiti senza permesso, lavori in totale difformità dal progetto originale o realizzazioni con variazioni essenziali.

Quando viene accertata un’irregolarità, il Comune segue un iter ben preciso. Viene emessa un’ordinanza di demolizione, che viene pubblicata sul sito istituzionale e notificata al Prefetto. Al proprietario vengono concessi 60 giorni per impugnare l’ordinanza, presentare un ricorso al TAR o richiedere una sanatoria.

Il proprietario ha inoltre la possibilità di presentare documenti e controdeduzioni entro 10 giorni dalla comunicazione, che l’amministrazione è tenuta a valutare accuratamente. Se entro 90 giorni non viene avviato alcun procedimento di sanatoria, interviene la Polizia Municipale per verificare l’adempimento dell’ordinanza.

Un recente caso analizzato dal TAR Campania dimostra come le normative possano evolversi. In una controversia relativa a un immobile con modifiche al primo piano e al piano terra, i giudici hanno stabilito principi innovativi: la sanatoria Salva Casa introduce nuovi criteri di valutazione, le precedenti ordinanze non precludono nuove istanze di regolarizzazione e i procedimenti sanzionatori non ancora conclusi possono essere rivalutati.

A questo proposito, è molto interessante approfondire una sentenza recentemente affrontata dal Tar della Campania, riguardante una vicenda edilizia particolarmente complessa. Nei primi anni Duemila, un proprietario aveva realizzato alcune modifiche al proprio immobile: al primo piano aveva cambiato la destinazione d’uso del sottotetto trasformandolo in abitazione, mentre al piano terra aveva costruito una tettoria in legno con copertura in tegole di laterizio.

Il Comune inizialmente negò la sanatoria ed emise un ordine di demolizione. Dopo l’entrata in vigore delle norme sul Salva Casa, il proprietario presentò una nuova istanza di regolarizzazione, sperando in un esito diverso. Nuovamente, l’amministrazione comunale respinse la richiesta, confermando le precedenti motivazioni e ritenendo le opere non sanabili. A questo punto, il proprietario decise di ricorrere al Tribunale Amministrativo Regionale.

I giudici del TAR Campania, con la sentenza 406/2025, hanno accolto un principio molto importante: la sanatoria Salva Casa rappresenta una norma sopravvenuta di cui l’amministrazione deve necessariamente tenere conto. Questo significa che il Comune non può rimanere ancorato al precedente quadro normativo, ma deve valutare le nuove istanze secondo i criteri introdotti dalla legge più recente.

Di conseguenza, i giudici hanno annullato l’ordine di demolizione, aprendo di fatto nuove prospettive per i proprietari di immobili con irregolarità edilizie.

Salva Casa, come prosegue nel 2025

Il Decreto Salva Casa, presentato con grandi aspettative come una soluzione rivoluzionaria per il settore edilizio, si trova oggi di fronte a un banco di prova complesso. A quasi un anno dalla sua entrata in vigore, la legge rischia di generare più incertezze che certezze.

Nonostante il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti abbia chiarito che si tratta di una legge auto-applicativa, la realtà sul territorio è molto più frammentata. Infatti, mentre alcuni enti hanno pienamente recepito le nuove disposizioni, altre amministrazioni mantengono interpretazioni restrittive e molte rimandano l’attuazione in attesa di ulteriori chiarimenti

Il principale ostacolo è la mancanza di un modello unificato per presentare le istanze di sanatoria crea significative difficoltà. Molte amministrazioni scaricano la responsabilità sui professionisti, costringendoli a navigare in un labirinto burocratico poco chiaro. Inoltre, si verifica un paradosso normativo: mentre alcuni enti locali accolgono la nuova procedura di sanatoria semplificata, altri continuano ad applicare rigidamente le vecchie regole.

La sfida del 2025 sarà trasformare questa legge da potenziale fonte di confusione a strumento reale di semplificazione edilizia.

I rischi legati agli abusi edilizi possono essere significativi. Dalla possibilità di incorrere in costose demolizioni alle sanzioni amministrative, dai contenziosi legali alle difficoltà di vendita dell’immobile, le conseguenze di interventi non conformi possono compromettere seriamente il valore e la fruibilità di un immobile.

Per proteggere il proprio investimento, è fondamentale adottare un approccio preventivo. Consultare tecnici qualificati, verificare preventivamente la conformità urbanistica, ottenere tutti i permessi necessari e rispettare rigorosamente le normative locali sono passaggi necessari per evitare spiacevoli sorprese future.

Stai progettando interventi edilizi? Non rischiare di incorrere in irregolarità che potrebbero costarti caro in futuro. Il modo migliore per tutelarsi è confrontare preventivi e scegliere professionisti esperti nel settore.

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