Hai un bonus attivo e vuoi vendere casa? Ecco come non perdere le detrazioni

• Il principio generale: il bonus segue l'immobile
• Come mantenere le detrazioni anche dopo la vendita
• Cosa scrivere nel rogito per mantenere le detrazioni
• Detrazioni ristrutturazione: quando non si trasferiscono

Stai beneficiando di detrazioni fiscali per lavori di ristrutturazione o risparmio energetico e hai intenzione di vendere il tuo immobile? Una delle preoccupazioni più frequenti è proprio la sorte di queste agevolazioni non ancora utilizzate. La buona notizia è che le detrazioni non vengono necessariamente perse con il passaggio di proprietà. Vediamo nel dettaglio come funziona questo meccanismo e quali accorgimenti adottare per non perdere i benefici fiscali a cui hai diritto, analizzando ogni aspetto della normativa e le possibili soluzioni.

Il principio generale: il bonus segue l’immobile

Secondo la normativa fiscale, precisamente l’articolo 16-bis comma 8 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi), le detrazioni residue si trasferiscono automaticamente al nuovo proprietario in caso di vendita dell’immobile. Questo principio si basa sul fatto che il bonus è concepito per essere legato all’immobile stesso, non alla persona che ne usufruisce.

In assenza di specifici accordi, l’acquirente subentra automaticamente nel diritto alle detrazioni non ancora utilizzate, mentre il venditore cessa di poter fruire delle quote residue del bonus. È importante sottolineare che il trasferimento riguarda esclusivamente le rate di detrazione ancora da recuperare al momento della vendita. Pertanto, tutte le quote già portate in detrazione nelle precedenti dichiarazioni dei redditi restano validamente acquisite dal venditore, che non dovrà in alcun modo restituirle o giustificarle ulteriormente.

Questa regola di base risponde alla logica secondo cui il beneficio fiscale è strettamente connesso all’immobile su cui sono stati eseguiti i lavori, e rappresenta una sorta di “valore aggiunto” che si trasferisce insieme alla proprietà. Tale meccanismo automatico, se non diversamente pattuito, opera per qualsiasi tipologia di compravendita immobiliare in cui siano coinvolte persone fisiche.

Come mantenere le detrazioni anche dopo la vendita

Nonostante la regola generale, la normativa prevede un’importante eccezione che permette al venditore di conservare i benefici fiscali. È infatti possibile stabilire un “diverso accordo tra le parti” che consenta al cedente di continuare a usufruire delle detrazioni anche dopo aver venduto l’immobile.

Per rendere valido questo accordo è necessario formalizzare l’intesa in modo chiaro ed esplicito. La modalità più sicura e comune consiste nell’inserire una specifica clausola nel rogito notarile che attesti inequivocabilmente la volontà delle parti in merito alla gestione delle detrazioni residue. In alternativa, è possibile redigere una scrittura privata autenticata da un pubblico ufficiale, che abbia lo stesso valore probatorio nei confronti dell’amministrazione finanziaria.

L’Agenzia delle Entrate, nella Circolare n. 7/2021, ha fornito importanti chiarimenti su questa possibilità, specificando che la scrittura privata deve essere firmata da entrambe le parti contraenti e autenticata da un notaio o altro pubblico ufficiale autorizzato. Un elemento sostanziale evidenziato dall’ADE è che tale documento deve attestare che l’accordo esisteva già al momento della stipula dell’atto di vendita, escludendo così la possibilità di accordi retroattivi che potrebbero configurarsi come elusivi.

Questa opportunità di mantenere le detrazioni in capo al venditore può risultare particolarmente vantaggiosa in situazioni in cui quest’ultimo abbia una maggiore capienza fiscale rispetto all’acquirente, o quando l’acquirente non sia interessato a subentrare nelle detrazioni per varie ragioni, come ad esempio una limitata capacità di assorbimento del beneficio fiscale o la preferenza per uno sconto immediato sul prezzo di acquisto anziché un vantaggio dilazionato nel tempo.

Cosa scrivere nel rogito per mantenere le detrazioni

La formalizzazione dell’accordo per mantenere le detrazioni in capo al venditore richiede una formulazione chiara e inequivocabile. Un esempio di clausola da inserire nel rogito notarile potrebbe essere: “Le parti concordano espressamente che le detrazioni fiscali residue relative ai lavori di ristrutturazione/riqualificazione energetica/interventi antisismici effettuati sull’immobile oggetto di compravendita rimarranno in capo alla parte venditrice, la quale continuerà a beneficiarne nelle proprie dichiarazioni dei redditi per i periodi d’imposta rimanenti, in deroga a quanto previsto dall’art. 16-bis, comma 8, del TUIR.”

È consigliabile che la clausola sia quanto più possibile dettagliata, specificando con precisione la tipologia di interventi effettuati, le date di esecuzione dei lavori, l’importo complessivo delle spese sostenute e l’ammontare delle detrazioni residue. Maggiore è il livello di dettaglio, minore sarà il rischio di contestazioni future da parte dell’amministrazione finanziaria o di controversie tra le parti.

Il notaio rogante potrà assistere le parti nella formulazione più appropriata della clausola, tenendo conto delle specificità del caso concreto e della necessità di rispettare pienamente i requisiti richiesti dalla normativa fiscale.

Detrazioni ristrutturazione: quando non si trasferiscono

Esistono alcune situazioni specifiche in cui il meccanismo di trasferimento automatico delle detrazioni non opera secondo la regola generale, creando eccezioni importanti da conoscere per gestire correttamente gli aspetti fiscali della compravendita immobiliare. Nel caso delle vendite parziali, quando cioè viene ceduta solo una quota dell’immobile e non l’intera proprietà, la detrazione resta al venditore e non si trasferisce all’acquirente.

Un’altra situazione particolare riguarda la costituzione di usufrutto sull’immobile. In questo caso, le detrazioni non fruite non passano all’usufruttuario ma restano in capo al nudo proprietario. Lo stesso principio si applica quando alla vendita dell’immobile segue immediatamente la costituzione di un diritto di usufrutto: sarà il nudo proprietario, e non chi gode materialmente del bene, a beneficiare delle quote residue di detrazione.

Merita una menzione speciale il caso della cessione del credito o dello sconto in fattura. Quando il contribuente ha optato per queste modalità alternative di fruizione dei bonus fiscali, non ci sono più rate residue di detrazione da portare nelle dichiarazioni dei redditi future. Di conseguenza, in caso di vendita dell’immobile, non ci saranno detrazioni da trasferire all’acquirente, poiché il beneficio fiscale è stato già interamente “monetizzato” al momento dell’opzione per la cessione o lo sconto.

Un caso ulteriore da considerare è quello degli immobili ereditati. In caso di successione, le detrazioni non fruite dal defunto si trasferiscono agli eredi, ma solo a condizione che questi mantengano la detenzione materiale e diretta dell’immobile. Se l’immobile viene venduto subito dopo l’accettazione dell’eredità, le detrazioni residue seguiranno le regole generali sopra descritte.

La gestione delle detrazioni fiscali in fase di compravendita immobiliare rappresenta solo uno dei numerosi aspetti da considerare in questa delicata operazione. Per garantire una transazione sicura e vantaggiosa sotto ogni profilo, è fondamentale affidarsi a un notaio esperto che possa redigere correttamente le clausole relative alle detrazioni fiscali.

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