Come mettere in sicurezza una casa pericolante: interventi, normativa e bonus

• Messa in sicurezza edifici pericolanti: cosa dice la normativa
• Edificio pericolante: quando scatta il provvedimento comunale?
• Messa in sicurezza di un edificio pericolante: quali interventi servono?
• Recuperare una casa pericolante: costi e bonus

La sicurezza delle nostre case è un tema da non sottovalutare, soprattutto quando ci troviamo di fronte a edifici che presentano segni di pericolo. Vediamo come mettere in sicurezza una casa pericolante analizzando gli interventi da adottare, le disposizioni normative da rispettare e le opportunità offerte dai bonus fiscali, come il Sismabonus.

Messa in sicurezza edifici pericolanti: cosa dice la normativa

Gli interventi di ripristino degli edifici pericolanti è importante non soltanto dal punto di vista legale, ma anche morale, considerando che la sicurezza delle persone dovrebbe sempre essere una priorità indipendentemente dalle questioni normative.

Negli ultimi decenni, il legislatore ha prestato particolare attenzione alla messa in sicurezza degli edifici, attraverso una serie di disposizioni che si riflettono nel Codice Penale, precisamente nell’articolo 677, che impone al proprietario di agire per rimuovere eventuali pericoli riguardanti anche i soli crolli parziali.

Le sanzioni per la mancata osservanza di questo obbligo possono variare da 154 euro a 929 euro, tuttavia, tali sanzioni aumentano considerevolmente se lo stato di pericolo dell’edificio mette a rischio la vita delle persone, come accade nella maggior parte dei casi. In queste situazioni, la sanzione non può essere inferiore a 309 euro, con la possibilità di incorrere addirittura in un arresto fino a sei mesi.

Tuttavia, le conseguenze per coloro che trascurano questi obblighi vanno oltre le sanzioni penali, coinvolgendo anche possibili richieste di risarcimento in sede civile. È evidente che il problema diventa ancor più serio in caso di lesioni alle persone o danni alle proprietà causati da crolli, che possono comportare costi anche di decine o centinaia di migliaia di euro.

Edificio pericolante: quando scatta il provvedimento comunale?

Quando un edificio presenta gravi rischi per la sicurezza pubblica e l’incolumità urbana, il Comune di competenza può intervenire secondo quanto previsto dal Testo Unico degli Enti Pubblici, per prevenire eventuali pericoli che potrebbero mettere a repentaglio la sicurezza della collettività e la stabilità dell’ambiente urbano.

Nei casi più critici, il Comune emette un’ordinanza che impone ai responsabili di eseguire lavori urgenti per garantire la sicurezza dell’edificio. Affinché sia emesso un provvedimento comunale ufficiale, devono sussistere determinati requisiti:

• La presenza di un serio pericolo per l’incolumità pubblica e la sicurezza urbana.
• La verifica di una situazione contingente, ovvero un evento eccezionale e imprevedibile che non può essere risolto con mezzi ordinari.
• L’esistenza di un’urgenza tale da richiedere un intervento straordinario e tempestivo.

Escludendo il caso estremo del crollo imminente, che comporta l’evacuazione delle persone e una serie di valutazioni approfondite, le situazioni più comuni riguardano il rischio di crolli o distacchi di parti dell’edificio, come tegole, grondaie e cornicioni.

In queste circostanze, è fondamentale agire tempestivamente per prevenire problemi maggiori e ripristinare la piena funzionalità dell’edificio. Se i proprietari non adempiono alle disposizioni dell’ordinanza comunale per la messa in sicurezza, possono essere soggetti a sanzioni penali, come stabilito dalla sentenza 25176/2021 della Cassazione.

Messa in sicurezza di un edificio pericolante: quali interventi servono?

Garantire la sicurezza di un edificio che mostra segni di pericolo richiede una serie di interventi mirati, ognuno pensato per affrontare specifiche problematiche e punti deboli. Dopo aver consultato un professionista o un’impresa edile per una valutazione accurata dello stato dell’edificio, è essenziale avviare tempestivamente i lavori.

Esistono diversi macro interventi comunemente eseguiti per la messa in sicurezza di un edificio pericolante, tra cui:

• Incamiciatura dei pilastri. Questo intervento mira a rinforzare i pilastri, spesso il cuore del problema. Consiste nell’aggiunta di un’armatura metallica attorno al pilastro seguita da un getto di calcestruzzo.
• Consolidamento dei solai. I solai sono spesso vulnerabili all’usura o a difetti di progettazione. Una soluzione comune è la costruzione di solette collaboranti per rinforzare la struttura.
• Rafforzamento delle fondazioni. Questo intervento è essenziale quando i problemi si estendono anche al terreno circostante. L’installazione di micropali può essere una soluzione efficace.
• Consolidamento delle murature. Questo intervento mira a rafforzare l’intera struttura. Una tecnica comune è l’uso di microcatene, nastri di acciaio inox che vengono fissati alle murature per consolidarle.
• Installazione di connettori. Questo intervento mira a collegare in modo più saldo elementi portanti come muri e solai, per garantire una maggiore resistenza alla forza sismica.
• Installazione di dissipatori. Questi dispositivi sono progettati per assorbire l’energia sismica, offrendo una soluzione efficace contro i terremoti, soprattutto nelle zone a rischio sismico.

La rapidità d’intervento è fondamentale: una diagnosi pronta e interventi mirati possono riportare l’edificio alla sicurezza con il minor costo possibile e la massima efficacia.

Recuperare una casa pericolante: costi e bonus

L messa in sicurezza degli edifici privati diventa necessaria quando si manifestano carenze strutturali o quando l’edificio si trova in una zona a rischio sismico, dove la capacità di resistenza ai terremoti è limitata. Purtroppo, entrambe queste situazioni sono molto comuni. Nel primo caso, molti edifici risultano vetusti e mai sottoposti a interventi di ristrutturazione, mentre nel secondo caso si verifica spesso perché le normative sulla sicurezza sismica sono state introdotte successivamente alla loro costruzione.

È indiscutibile che la messa in sicurezza degli edifici privati comporti costi elevati. Si parla sempre di cifre considerevoli, spesso nell’ordine delle migliaia e migliaia di euro. Ad esempio, il consolidamento delle fondazioni di una casa indipendente può richiedere un investimento fino a 13.000 euro, mentre la messa in sicurezza dei solai può costare fino a 60 euro al metro quadrato e il consolidamento delle murature fino a 200 euro al metro quadrato.

Il Sismabonus consente di ottenere un risparmio del 50% sulle spese relative agli interventi che non comportano un miglioramento della classe sismica dell’edificio, con un limite massimo di 96.000 euro per ogni unità immobiliare, e la detrazione può essere suddivisa in 10 quote annuali di pari importo. Fino al 31 dicembre 2024, per gli interventi avviati dopo il 1° gennaio 2017 su edifici destinati ad abitazione o attività produttive situati nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1, 2 e 3), è possibile usufruire di detrazioni fino all’85%, con aliquota variabile in base alla classe di rischio raggiunta. A partire dal 1° gennaio 2025, il beneficio fiscale sarà ridotto al 36% su un importo massimo di 48.000 euro, salvo ulteriori proroghe.

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