Come faccio a sapere se il mio terreno può essere edificabile?

• Come capire se si può costruire una casa su un terreno
• Perché occorre studiare i Regolamenti urbanistici?
• Acquistare un lotto: altri segnali importanti per decidere

Hai in mente di realizzare la casa dei tuoi sogni e sei alla ricerca, non solo della zona ideale, ma anche di un terreno edificabile? Prima di acquistare un terreno occorre studiare molto bene sia il contesto in cui è inserito, sia il grado di edificabilità, un requisito cruciale soprattutto se si tratta di una casa di grandi dimensioni.

Non tutti i terreni possono sostenere nuove costruzioni ed è cruciale conoscere tale informazione prima di effettuare un investimento così importante. In questo contesto, l’aiuto di un ingegnere è fondamentale. Un professionista serio e competente può realizzare un progetto su misura e aiutare il committente a destreggiarsi tra normative, eventuali vincoli e permessi.

Vediamo quali sono i requisiti di un terreno edificabile e gli elementi su cui soffermarsi per acquistare un lotto di valore, in cui costruire la propria casa.

Come capire se si può costruire una casa su un terreno

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L’elemento che consente di capire se un terreno sia adatto alla costruzione di un’abitazione (o un edificio a uso residenziale come un condominio) è l’indice di edificabilità. Per costruire un edificio urbano di piccole dimensioni è necessario che tale indice sia superiore a 2, ma per edifici più grandi deve essere anche maggiore. Il costo del terreno aumenta in modo direttamente proporzionale all’indice di edificabilità.

Oltre a questo requisito, occorre tenere conto anche della presenza di altri elementi, come:

• la conformazione geologica del terreno
• la struttura idrogeologica, ovvero la presenza di corsi d’acqua nell’area di costruzione oppure nelle vicinanze
• rete di distribuzione dell’elettricità, del gas, dell’acqua e del sistema fognario
• presenza di strade per raggiungere facilmente l’abitazione

Per capire l’edificabilità del terreno può essere utile analizzare la mappa catastale, che permette di sapere le caratteristiche dei terreni vicini, soprattutto se non si tratta di una zona urbana. Per questo tipo di lavoro è quindi cruciale affidarsi a un professionista che ha le competenze necessarie per effettuare le analisi e i calcoli adatti e fornire indicazioni chiare circa l’edificabilità del terreno.

Perché occorre studiare i Regolamenti urbanistici?

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Un altro aspetto da considerare quando si vuole costruire casa è rappresentato dalle normative urbanistiche. Per esempio, alcune zone cittadine possono essere sotto tutela paesaggistica e può essere impossibile costruire nuovi edifici. In alcuni casi, se anche fosse possibile farlo, questi devono rispondere a regole specifiche.

Per essere sicuri che l’edificio sia edificabile dal punto di vista normativo occorre affidarsi al Piano regolatore generale (PRG) del Comune, uno strumento che permette di conoscere le diverse aree di un comune e le relative caratteristiche e funzioni, quindi anche eventuali vincoli esistenti.

Alcune delle principali informazioni contenute in un PRG sono:

• norme attuative presenti nel Comune di riferimento
• le vie di comunicazione, incluse quelle navigabili e ferroviarie
• la divisione del territorio in aree di competenza
• quali sono le zone dedicate a opere ed edifici pubblici
• vincoli paesaggistici e storici
• eventuali vincoli di edificabilità, come l’altezza massima dei palazzi o la distanza minima da rispettare tra edifici

In base a questo documento, si deve tener conto poi delle norme tecniche di attuazione che hanno come obiettivo la regolazione dell’attività edilizia in un territorio. Un ingegnere esperto tiene conto di tali elementi per fornire un progetto a norma e che tiene in considerazione anche le caratteristiche del territorio.

Acquistare un lotto: altri segnali importanti per decidere

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Ci sono poi altri aspetti da tenere in considerazione prima di acquistare un lotto ed edificare un’unità abitativa. Uno di questi è l’inquinamento atmosferico e acustico. Per esempio, bisogna studiare in modo approfondito la presenza di presenza di fonti inquinanti nelle vicinanze, come raffinerie o inceneritori, che possono anche provocare odori sgradevoli nei dintorni, soprattutto durante i giorni ventosi oppure durante l’estate. Un altro aspetto da considerare è la presenza di ripetitori che possono incidere con livello di inquinamento.

Allo stesso tempo, la presenza di polmoni verdi vicini, facilmente raggiungibili e sfruttabili è un requisito da tenere in considerazione. A tal proposito, un professionista potrebbe se sono presenti aree verdi ampie come giardini e parchi, che rendono il territorio più salubre e vivibile. Anche i servizi sono importanti, soprattutto se si sceglie di vivere in città e si ha bisogno di avere delle scuole vicine, punti vendita, fermate dei mezzi pubblici e così via.

In base al tipo di terreno e alle caratteristiche del territorio si dovrà costruire un’abitazione con caratteristiche specifiche. Per esempio, bisogna tener conto del rischio sismico e costruire edifici ad hoc, capaci di resistere al sisma. A tal proposito, esiste il Sismabonus Acquisti, agevolazione fiscale che consente di risparmiare su interventi antisismici prima di comprare casa.

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