Conformità urbanistica: che cos'è e qual è il ruolo del geometra

Se hai intenzione di vendere o comprare un immobile, certamente devi sapere che ogni immobile per essere in regola con la normativa edilizia deve possedere il certificato di conformità urbanistica. Ma di cosa si tratta, come è regolamentata e chi se ne deve occupare?

In realtà, ottenere la conformità è importante anche se non c’è in vista una compravendita: infatti è un documento necessario anche se si vuole fare una ristrutturazione o accendere un mutuo. Infine, sarebbe opportuno averlo in caso di una locazione. Se si è in una situazione di irregolarità, in caso di controllo, il proprietario potrebbe incorrere in sanzioni.

Che cos’è la conformità urbanistica

La conformità urbanistica è una condizione che viene attestata da un documento, detto certificato di conformità urbanistica. In questo documento viene certificato che lo stato reale dell’immobile corrisponde a quello che è stato dichiarato in comune al momento della costruzione o nelle ristrutturazioni, quindi che corrisponde al cosiddetto titolo abitativo.

Infatti, durante i lavori di costruzione o di ristrutturazione potrebbe non essere stato rispettato il progetto originale e il risultato potrebbe essere difforme da ciò che è stato approvato dagli organi competenti. A seconda del tipo di irregolarità commessa, in caso di successiva compravendita, l’atto potrebbe addirittura essere considerato nullo.

In altri casi, invece, potrebbe essere sufficiente una sanatoria, che deve però essere effettuata prima del rogito. Non è da confondere la conformità urbanistica con la conformità catastale. La conformità catastale certifica solamente che lo stato reale dell’immobile corrisponde alla planimetria, ma non è probatoria. Esistono casi in cui un immobile può avere regolarità urbanistica ma non catastale o viceversa.

Chi attesta la regolarità urbanistica

Il certificato di conformità può essere rilasciato solo da un tecnico (geometra o architetto) iscritto all’albo. Si tratta di un documento indispensabile da allegare al rogito, in quanto il notaio prima di registrarlo deve essere in possesso di una certificazione che attesti la regolarità urbanistica.

Tuttavia, il notaio non è tenuto a verificare la dichiarazione e, così come confermato da una sentenza della Corte di Cassazione, l’unico responsabile degli eventuali abusi o irregolarità è il venditore, mentre dopo il rogito la responsabilità passerà al nuovo proprietario.

Pertanto il geometra, prima di rilasciare il certificato, dovrà reperire tutta la documentazione relativa all’immobile depositata in comune e valutare l’effettiva coerenza con lo stato reale dell’immobile. Dovrà quindi raccogliere tutti i titoli abitativi e gli allegati: progetti, documentazione fotografica, tavole grafiche, relazioni tecniche.

I titoli abitativi che il geometra deve valutare

I titoli abitativi, rispetto ai quali va verificata la conformità, possono essere di diverso tipo, a seconda dei lavori che sono stati fatti sull’immobile e del periodo in cui sono stati effettuati. Col passare degli anni sono cambiati i titoli necessari per i lavori edili:

• tra il 1942 e il gennaio 1977 veniva rilasciata la licenza di costruire
• dal febbraio 1977  fino al 2001 c’era, invece, la concessione edilizia
• dal 2001 con il DPR 380/2001 è entrato in vigore il permesso di costruire.

Altri interventi di minore entità potrebbero essere stati autorizzati attraverso altri titoli abitativi, quali la dichiarazione di inizio lavori (DIA), la comunicazione di inizio lavori (CIA), la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) o attraverso la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).

Inoltre, nel corso degli anni l’immobile potrebbe essere stato condonato oppure gli eventuali abusi potrebbero essere stati sanati con una titolo abilitativo in sanatoria.

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