Fondo speciale per ristrutturazioni in condominio: come funziona
Il fondo speciale è uno strumento importantissimo per gestire la ristrutturazione in condominio: vediamo come funziona e cosa dice la Legge in merito
Francesca Cimellaro
Avvocato
- Fondo cassa speciale in condominio: cos'è e come funziona
- A quanto ammonta il fondo speciale?
- Lavori straordinari condominiali: nessuna delibera senza fondo speciale
La necessità di effettuare lavori di ristrutturazione in un condominio può sorgere in diverse circostanze, che vanno dalla manutenzione straordinaria al miglioramento degli spazi comuni. Per far fronte a tali interventi, viene spesso istituito un fondo speciale, un meccanismo finanziario che permette ai condomini di contribuire equamente e garantire la disponibilità dei fondi necessari.
Se sono in programma lavori di ristrutturazione nel tuo condominio o desideri approfondire le tue conoscenze sull’argomento, continua a leggere per scoprire come funziona il fondo speciale in caso di ristrutturazione.
Fondo cassa speciale in condominio: cos’è e come funziona
Il fondo cassa speciale, noto anche come fondo cassa “vincolato”, è un meccanismo istituito all’interno di un condominio che prevede una destinazione specifica e vincolante per le sue risorse finanziarie. A differenza del fondo cassa condominiale, che è utilizzato per coprire le spese ordinarie legate alla gestione comune, il fondo cassa speciale ha uno scopo diverso e si concentra sul finanziamento di spese di manutenzione straordinaria e innovazioni deliberate dall’assemblea condominiale.
La legge impone l’istituzione del fondo speciale, regolamentandolo all’articolo 1135, punto 4 del codice civile. Questo articolo stabilisce che l’assemblea dei condomini è responsabile di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, e deve obbligatoriamente costituire un fondo speciale per tale scopo.
Le risorse finanziarie vengono allocate secondo tempistiche deliberate, assicurando una ripartizione equa delle spese tra i condomini. Questo approccio riduce significativamente le possibilità di contestazioni legali sulla legittimità delle decisioni prese dall’assemblea condominiale.
È importante sottolineare che il fondo cassa speciale deve avere una destinazione specifica e può essere utilizzato solo per gli interventi deliberati dall’assemblea condominiale. Non può essere destinato a future attività che non sono ancora state approvate. In questo modo, si assicura una gestione adeguata e trasparente delle risorse finanziarie del condominio, promuovendo una corretta amministrazione degli interventi di ristrutturazione.
A quanto ammonta il fondo speciale?
Il fondo speciale, conformemente a quanto stabilito dalla legislazione vigente, assume un valore pari al totale delle opere da realizzare. In altre parole, “se l’esecuzione dei lavori avviene in base a un contratto che prevede pagamenti gradualmente in relazione al loro progressivo avanzamento, il fondo può essere costituito in base ai singoli pagamenti dovuti”.
Indipendentemente dalle circostanze, questa particolare forma di accantonamento sarà rappresentata da un’incremento proporzionale alle quote millesimali versate da ciascun condomino, salvo accordi diversi stabiliti.
La rendicontazione annuale del condominio deve includere in modo chiaro e verificabile i fondi disponibili e le eventuali riserve, insieme ad altre voci di entrata e uscita che riguardano la situazione patrimoniale. Questa disposizione è stata introdotta dal nuovo articolo 1130-bis, inserito dalla legge n. 220/2012.
Lavori straordinari condominiali: nessuna delibera senza fondo speciale
Con l’introduzione della riforma condominiale, il fondo speciale per affrontare interventi di manutenzione straordinaria è passato da essere opzionale a obbligatorio. Infatti, l’articolo 13 della legge n. 220/2012 ha sostituito il punto 4) dell‘articolo 1135 del Codice Civile, stabilendo che l’assemblea dei condomini è tenuta a provvedere “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale”.
La Corte di Cassazione ha ribadito recentemente questa disposizione con l’ordinanza n. 9388, confermando che l’interpretazione dell’articolo 1135, comma 1, n. 4 del Codice Civile, “modificato prima dalla legge n. 220 del 2012 e successivamente dal decreto legge n. 145 del 2013, convertito nella legge n. 9 del 2014”, deve essere fatta considerando che la stessa delibera di approvazione degli interventi di manutenzione straordinaria o innovazioni preveda anche la costituzione di un fondo speciale preventivo, pari all’importo totale dei lavori previsti, oppure, se stabilito dal contratto, un fondo corrispondente ai singoli pagamenti dovuti in base all’avanzamento progressivo dei lavori.
I giudici di massima istanza hanno chiarito che una delibera assembleare non può contraddire il contenuto dell’articolo 1135, comma 1, n. 4 del Codice Civile, “decidendo di non istituire il fondo o modificandone le modalità di costituzione stabilite dalla legge, anche con il consenso dell’appaltatore, poiché tale delibera risulta potenzialmente dannosa per ogni partecipante al condominio, oltre che per le necessità di gestione condominiale, e quindi deve essere considerata nulla”.
Dunque, la costituzione di un fondo speciale è indispensabile per poter procedere con i lavori straordinari in condominio. In assenza di tale fondo, la delibera assembleare che ha dato l’approvazione agli interventi risulta nulla.
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