Infiltrazioni balcone sovrastante: cosa fare

• Infiltrazioni in condominio: tipologia di balcone
• Balconi aggettanti e spese condominiali
• Quando interviene l'amministratore condominiale

Con l’arrivo dell’invio e la stagione delle piogge può capitare che, all’interno di un condominio, un appartamento subisca infiltrazioni e perdite che arrivano dal balcone sovrastante. In questo caso, il condomino che subisce le perdite si rivolge al suo vicino di casa o all’amministratore, ma spesso insorgono contenziosi perchè non si sa a chi attribuire la responsabilità del danno. Per risolvere il problema occorre tenere conto di diversi fattori, come il tipo di balcone. Ma come si gestiscono queste situazioni e come si evitano conflitti? Facciamo chiarezza.

Infiltrazioni in condominio: tipologia di balcone

Come abbiamo accennato, un punto importante quando si parla di infiltrazioni è il tipo di balcone:

• incassato, quindi non sporgente all’esterno ma posizionato dentro la facciata di un edificio. In questo caso, si applica la normativa legata ai solai, appartenenti al 50% ai proprietari di entrambi i piani interessati dall’infiltrazione. Quindi la responsabilità è per metà di chi abita al piano di sopra e per metà di chi abita in quello sottostante. Di conseguenza, le spese per la manutenzione devono essere divise per due.
• aggettante, ovvero sporgente verso l’esterno e visibile scrutando il perimetro di un edificio. In questo caso, il balcone è considerato come un prolungamento dell’appartamento che è situato sopra, perchè consente al proprietario di affacciarsi o compiere altre attività all’aria aperta. Questa persona è, quindi, proprietaria e responsabile di quell’area. In caso di perdite o infiltrazioni che provocano danni nell’appartamento o balcone sottostante è chiamata a pagare le spese di manutenzione in modo da risolvere il problema. Ma, allo stesso tempo, nel caso in cui un vicino di casa volesse ancorare delle tende al balcone sovrastante dovrà per forse ottenere l’autorizzazione del suo vicino.

In base a quanto detto, è fondamentale tener conto del balcone per stabilire chi deve pagare eventuali spese di manutenzione.

Secondo il Codice Civile c’è una responsabilità oggettiva del proprietario dell’immobile dove c’è il balcone aggettante da cui si origina la perdita d’acqua. Lui deve prendersi cura dell’immobile quindi farsi carico di riparare tubature danneggiate o una guaina impermeabilizzante rovinata. Lui è responsabile di infiltrazioni che causano danni nell’appartamento sottostante anche se il danno non è fatto con volontà ma causato da disattenzione. Se il balcone è incassato ma la causa è dovuta alla mancanza di guaina nella parte del balcone superiore, sarà il proprietario del balcone sovrastante a dover pagare l’intervento per intero.

Balconi aggettanti e spese condominiali

Se in un condominio ci sono dei balconi aggettanti occorre valutare molto bene spese e responsabilità in caso di ristrutturazione della facciata condominiale, intervento mirato anche a prevenire eventuali infiltrazioni. I costi degli interventi eseguiti nel balcone aggettante sono completamente a carico del singolo condomino e devono essere sottratti dalle spese comuni.

Allo stesso tempo, un’assemblea non può imporre al singolo condomino di investire su particolari lavori sulla facciata di sua proprietà, a meno che non sia in pericolo il benessere e la salute di tutto il condominio. Quindi se in assemblea si deliberano lavori su un balcone, il proprietario può rifiutarsi e impugnare tali delibere in tribunale.

Quando interviene l’amministratore condominiale

Quando si verifica un’infiltrazione normalmente i due condomini trovano un accordo per la risoluzione del problema: il responsabile del danno prende in carico l’intervento per bloccare subito il problema e ritrovare la serenità in condominio.

Ma cosa accade quando non si giunge a un accordo?

L’amministratore condominiale farà da mediatore tra le due parti. Il professionista farà un sopralluogo in entrambi gli appartamenti per capire bene il contesto e la problematica emersa tra i due condomini. Si preoccuperà di stabilire le responsabilità e interverrà in modo immediato soprattutto se un’infiltrazione causa problemi seri e danneggia gravemente l’appartamento sottostante. Inoltre, interviene nel caso in cui un’infiltrazione danneggia un bene comune dell’edificio.

Insomma, il ruolo dell’amministratore diventa spesso fondamentale per risolvere un contenzioso tra condomini. Fortunatamente spesso la questione è risolta tra privati e non è necessario affidarsi a un mediatore.

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