Rifacimento facciata condominio: costi e ripartizione delle spese

Vivere in un condominio ha i suoi vantaggi, ma la necessità di effettuare spese ordinarie e straordinarie può essere talvolta motivo di attriti e malumori. È il caso, ad esempio, dei lavori di rifacimento della facciata condominiale. Interventi lunghi e complessi che in genere hanno un costo impegnativo e che devono essere deliberati dall’assemblea condominiale sotto la supervisione dell’amministratore. Mettere d’accordo tutti di fronte a una spesa tanto importante non è facile. Ma la normativa in materia prevede che l’onere degli interventi di ristrutturazione delle parti comuni esterne di un edificio (sia la cosiddetta facciata principale, sia la facciata interna o posteriore che dà sul cortile) è a carico di tutti i condomini, siano essi favorevoli, contrari, astenuti o dissenzienti rispetto alla delibera di rifacimento della facciata.

Come e quando effettuare una ristrutturazione

Le leggi italiane non stabiliscono ogni quanti anni sia necessario rifare la facciata di un condominio, ma la prassi vuole che questi lavori vengano programmati almeno una volta ogni 10-15 anni. Un lasso di tempo ragionevole entro il quale richiedere l’intervento di un’impresa edile specializzata per il ripristino dell’intonaco, dei cornicioni scrostati, dei tetti con problemi di isolamento e infiltrazioni d’acqua, di grondaie arrugginite ed eventualmente di balconi con crepe e pavimenti danneggiati. Trattandosi di una spesa straordinaria, il consiglio è di programmare gli interventi con largo anticipo valutando almeno 3-4 preventivi. Un modo utile per scegliere la ditta col miglior rapporto qualità/prezzo e per fissare l’inizio dei lavori in un periodo meteorologicamente favorevole, come la fine della primavera o l’inizio dell’autunno.

Rifacimento facciata condominiale: quanto costano i lavori? E quanto durano?

La ripartizione dei costi per il rifacimento della facciata condominiale riguarda tutti gli inquilini del palazzo, ma le spese non vengono mai suddivise in parti uguali. La quota dei singoli proprietari viene infatti stabilita in base ai millesimi indicati sui rispettivi atti di proprietà. Mentre sono esclusi da questo genere di conteggi i soli proprietari di box auto, salvo diverse indicazioni contenute nel regolamento condominiale o nell’atto d’acquisto del box. Ma quanto costano e quanto durano i lavori per il rifacimento della facciata principale e di quella secondaria? Molto dipende dalle dimensioni dell’edificio da ristrutturare e dal numero di piani, aspetto determinante anche per il tipo di ponteggio da noleggiare. In fase di sopralluogo, le ditte chiamate a presentare un preventivo sono tenute a indicare sia il costo delle manodopera (tra i 20 e 50 euro al mq), sia il capitolato con i prezzi dei materiali che verranno utilizzati durante gli interventi, il costo totale tra manodopera e rifacimento facciata (solo intonaco) dovrebbe aggirarsi sugli 80/90 €/mq. Informazioni che insieme alla stima sui tempi per portare a termine il lavoro (mediamente 20 giorni) sono indispensabili per la delibera finale dell’assemblea condominiale.

Manutenzione ordinaria e straordinaria: agevolazioni fiscali e detrazioni

Ad agevolare gli interventi ordinari e straordinari sulle facciate condominiali sono gli incentivi statali. È infatti possibile detratte fino al 50% dell’IRPEF per tutto ciò che riguarda i lavori di manutenzione fino a una spesa massima di 96.000 euro. Rientrano in questa particolare tipologia di interventi le opere legate al mantenimento o al ripristino delle condizioni originarie dell’edificio, quali la sabbiatura della facciata, la tinteggiatura dei muri perimetrali e la sostituzione di ringhiere, finestre comuni e serramenti esterni. Inoltre, per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni è previsto un regime di IVA agevolata al 10% anziché al 22, purché l’immobile non sia sottoposto ad alcun vincolo paesaggistico e ambientale.