Rifacimento tetto condominio: norme, bonus e spese

• Rifacimento tetto del condominio: cosa dice la normativa?
• Chi paga il rifacimento del tetto condominiale?
• Rifacimento tetto del condominio: i bonus per risparmiare

Il rifacimento del tetto condominiale è un’operazione di fondamentale importanza per garantire la sicurezza e l’efficienza energetica dell’intero complesso edilizio. In questa guida, esploreremo le regole da seguire, i vantaggi fiscali disponibili e come suddividere le spese tra i condomini, fornendo una panoramica completa e dettagliata su questo delicato intervento.

Rifacimento tetto del condominio: cosa dice la normativa?

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Per procedere con la ristrutturazione del tetto condominiale, è essenziale seguire una procedura specifica.

La normativa vigente richiede che interventi di questo genere siano deliberati dall’assemblea condominiale e affidati a un’azienda specializzata in grado di rilasciare una certificazione una volta completato il lavoro.

Una volta ottenuta l’approvazione dall’assemblea condominiale, è obbligatorio presentare la CIL (Comunicazione di Inizio Lavori) o la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso l’ufficio competente, a seconda delle indicazioni fornite da un professionista designato dal condominio.

È fondamentale tenere presente che queste procedure sono necessarie non solo dal punto di vista urbanistico e autorizzativo, ma anche per poter beneficiare delle eventuali detrazioni fiscali disponibili.

Chi paga il rifacimento del tetto condominiale?

Quando si devono eseguire lavori di manutenzione straordinaria al tetto, la divisione delle spese tra i proprietari degli appartamenti dipende da chi è il proprietario del tetto stesso. Vediamo i casi principali:

• Tetto di proprietà del condominio. In molti casi, il tetto è di proprietà di tutti i condomini, ossia del condominio nel suo complesso. In questa situazione, le spese per le riparazioni vengono suddivise in base ai millesimi di proprietà di ciascun condomino. Tutti i condomini, compresi i titolari di negozi e garage situati sotto il tetto in questione, devono partecipare alle spese se i loro appartamenti si trovano sotto la verticale corrispondente a quel tetto. Nel caso di un “supercondominio” composto da più edifici paralleli, ciascuno con un tetto diverso e servizi autonomi, le spese sono sostenute solo dai condomini che si trovano sotto l’asse verticale del tetto oggetto dei lavori, escludendo quelli appartenenti agli altri corpi di fabbrica.
• Tetto di proprietà di un solo condomino. Può accadere che il costruttore si sia riservato la proprietà del tetto o l’abbia venduta a un singolo condomino (questo deve risultare da un atto notarile). In questo caso, le spese di manutenzione del tetto sono divise nel seguente modo: un terzo è a carico del proprietario del tetto, mentre i restanti due terzi vengono ripartiti in base ai millesimi tra tutti gli altri condomini i cui appartamenti sono coperti da quel tetto. In questo caso, si applica la norma del codice civile relativa al lastrico solare.

Infine, per la manutenzione, riparazione o rifacimento delle strutture che assicurano l’uso esclusivo del sottotetto (come le mansarde abitabili), come perlinatura e coibentazione, tutte le spese ricadono completamente sul proprietario della mansarda.

Rifacimento tetto del condominio: i bonus per risparmiare

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Al momento esistono diverse opportunità fiscali che agevolano l’attuazione di interventi mirati al miglioramento del tetto. Tra queste, spiccano l’Ecobonus, il Sismabonus e il Superbonus, ciascuno con specifiche regole e agevolazioni fiscali.

L’Ecobonus offre detrazioni fiscali fino al 65% per interventi finalizzati al recupero o al miglioramento dell’efficienza energetica di una copertura. Questi interventi includono l’installazione di pannelli solari e l’isolamento del tetto o del lastrico solare. È importante notare che l’Ecobonus si applica solo quando la copertura è adiacente a spazi ad uso abitativo.

Per gli edifici situati in zone sismiche 1, 2 e 3 in Italia, esiste il Sismabonus, che riguarda il consolidamento sismico dell’edificio. Nel 2024, il Sismabonus consente una detrazione che va dal 50% all’85% delle spese sostenute per questi interventi, variabile in base al miglioramento della classe di rischio. La detrazione si calcola su un importo massimo di spesa di 96mila euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, e deve essere suddivisa in 5 rate annuali uguali.

Infine, per i condomini, c’è l’opzione del Superbonus, che nel 2024 prevede una detrazione del 70%, ridotta rispetto al precedente 110%. Questo bonus implica il miglioramento energetico dell’intero edificio ed è applicabile solo se l’intervento sulla copertura, insieme ad altri lavori, porta l’edificio a migliorare di due classi energetiche.

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