Abusi edilizi e conformità catastale: il controllo essenziale prima di acquistare casa

• Immobile con abuso edilizio: rischi e conseguenze
• Acquisto immobile con abuso edilizio: come tutelarsi?
• Come verificare le difformità catastali
• Dichiarazione di conformità catastale: perché è necessaria

Acquistare una casa è un passo importante che richiede attenzione a molti dettagli, spesso nascosti agli occhi meno esperti. Tra questi, la verifica di eventuali abusi edilizi e della conformità catastale sono tra i più importanti poiché, non solo assicurano che l’immobile sia regolare dal punto di vista urbanistico e catastale, ma proteggono anche l’acquirente da spiacevoli sorprese e responsabilità legali.

Approfondiamo l’importanza di verificare la conformità catastale e capiamo come gli abusi edilizi possano influire sul valore e sulla commerciabilità di un immobile, garantendo una scelta consapevole e sicura.

Immobile con abuso edilizio: rischi e conseguenze

Shutterstock

Quando si acquista una casa, è fondamentale essere consapevoli dei potenziali rischi legali connessi agli abusi edilizi. L’articolo 46 del Testo Unico dell’Edilizia è chiaro: è vietata la vendita di un immobile con irregolarità costruttive non sanate. Tuttavia, accade frequentemente che acquirenti inconsapevoli si trovino coinvolti in transazioni immobiliari con opere non conformi.

Le conseguenze di un acquisto con abuso edilizio possono variare significativamente a seconda della specifica situazione. Dopo il rogito notarile, il nuovo proprietario diventa legalmente responsabile dell’immobile in ogni suo aspetto. Se successivamente all’acquisto viene scoperta la presenza di costruzioni abusive, il proprietario è obbligato a intervenire: deve provvedere alla demolizione o alla regolarizzazione secondo le normative vigenti.

I rischi cui si può andare incontro sono molteplici e comprendono severe sanzioni amministrative potenzialmente molto elevate, possibili azioni giudiziarie da parte delle autorità competenti, responsabilità civile per eventuali danni causati a terzi e problematiche relative a violazioni urbanistiche e diritti di vicinato.

Acquisto immobile con abuso edilizio: come tutelarsi?

Shutterstock

Molti credono erroneamente che il rogito notarile sia una garanzia completa di regolarità edilizia. In realtà, il notaio ha il solo compito di verificare l’esistenza della documentazione basilare, senza poter effettuare controlli approfonditi sullo stato effettivo dell’immobile. Eventuali abusi edilizi occulti, come l’ampliamento di volumi, la costruzione di tettoie o verande non documentate, possono sfuggire a questa verifica preliminare.

La soluzione migliore per proteggere i propri interessi è affidarsi a un professionista tecnico prima di procedere con l’acquisto. Una perizia immobiliare accurata rappresenta lo strumento più efficace per valutare la situazione edilizia reale dell’immobile. Questo documento tecnico offre un’analisi dettagliata che include l’identificazione precisa degli eventuali abusi, la loro natura, l’entità e soprattutto l’impatto sul valore dell’immobile.

La perizia non si limita a individuare le irregolarità, ma diventa uno strumento prezioso di tutela legale per entrambe le parti. Fornisce indicazioni concrete sulle possibili strade di regolarizzazione, stimando anche i costi necessari per sanare le difformità edilizie. È fondamentale rivolgersi a professionisti qualificati come ingegneri, architetti o geometri, in grado di garantire un’analisi rigorosa e affidabile.

Come verificare le difformità catastali

Shutterstock

Prima di concludere una compravendita immobiliare, è fondamentale eseguire un accurato controllo di conformità tra lo stato attuale dell’immobile e la relativa documentazione catastale, per identificare eventuali discrepanze tra la situazione reale e quanto risulta ufficialmente registrato.

In passato, era usuale realizzare modifiche agli immobili senza provvedere ai conseguenti aggiornamenti documentali, con la conseguenza di ritrovarsi con difformità catastali non dichiarate. Fortunatamente, risolvere questi problemi è generalmente un processo rapido e poco costoso, soprattutto se confrontato con le conseguenze delle difformità urbanistiche.

Per regolarizzare le difformità catastali è possibile:

1. Presentare un’istanza correttiva della visura catastale, finalizzata a sistemare eventuali imprecisioni relative a:
   • Dati degli intestatari
   • Informazioni toponomastiche
   • Dettagli specifici dell’immobile

2. Attivare una variazione catastale mediante il DOCFA (DOcumenti Catasto FAbbricati), uno strumento digitale che consente ai tecnici professionisti di trasmettere modifiche all’Agenzia delle Entrate e agli uffici territoriali competenti.

Dichiarazione di conformità catastale: perché è necessaria

Shutterstock

La dichiarazione di conformità catastale è un documento essenziale nel processo di compravendita immobiliare, in quanto certifica che i dati riportati sulla planimetria catastale corrispondano alla reale situazione dell’immobile. Questo documento, presentato dal proprietario, garantisce che non ci siano discrepanze tra quanto registrato e lo stato effettivo dell’immobile.

La sua importanza risiede nel fatto che assicura la regolarità dell’immobile, un aspetto fondamentale per tutelare sia il venditore che l’acquirente. In alternativa, questa dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità, rilasciata da un tecnico abilitato.

A livello nazionale, la dichiarazione di conformità catastale è obbligatoria, ma la sua applicazione può variare a seconda delle normative regionali. Questo perché, in materia di edilizia, le regioni hanno competenza legislativa. In alcune regioni, è dunque possibile stipulare l’atto di compravendita anche senza tale documento, ricorrendo a una dichiarazione sostitutiva inserita nell’atto notarile. In questa dichiarazione, il venditore attesta la conformità dei dati catastali e delle planimetrie, mentre l’acquirente ne prende semplicemente atto.

Sebbene la dichiarazione di conformità catastale non sia obbligatoria in tutte le regioni, è un elemento chiave per garantire la trasparenza e la sicurezza legale durante una transazione immobiliare. Il rispetto delle normative catastali rimane sempre imprescindibile per evitare complicazioni future.