Amministratore di condominio: ecco quando è obbligatorio nominarlo
L'amministratore condominiale è una figura fondamentale ma non sempre obbligatoria: ecco quando nominarlo e come fare
Pasquale Gangemi
Consulente ed Agente Immobiliare - Mediatore creditizio
- Quando è obbligatorio nominare l'amministratore di condominio
- Cosa succede se non si nomina l'amministratore di condominio
- La carica dell'amministratore condominiale: quanto dura e come si revoca
L’amministratore di condominio è una figura molto importante, che permette di gestire al meglio la vita all’interno di un plesso. Nominare una persona professionale e competente è sicuramente d’aiuto per diversi aspetti. Ci sono, infatti, tanti dettagli da considerare quando si amministra un condominio ed è spesso difficile mettere tutti d’accordo oppure monitorare le attività e le spese correttamente. Ma quando è obbligatorio nominare un amministratore condominiale e quando no? Cosa si rischia se non si rispetta la regola? Ecco tutte le risposte.
Quando è obbligatorio nominare l’amministratore di condominio
L’amministratore di condominio non è sempre una figura obbligatoria, ma è necessaria nel caso in cui si superino gli otto appartamenti, detti anche condomini. Infatti, il condominio nasce quando una proprietà è divisa da un minimo di due immobili con differente proprietario. Un amministratore si può comunque nominare anche quando i proprietari sono meno di otto.
L’amministratore è il rappresentante dei condomini e agisce in loro nome al fine di gestire correttamente le parti comuni del plesso. Per esempio si occupa della gestione dei lavori straordinari, come la riparazione dell’ascensore, fino a quelli ordinari, come la pulizia delle scale o del parcheggio interno e così via. Si occupa anche di interventi speciali, come l’installazione delle colonnine per le auto elettriche. In ogni caso è necessario nominarlo dopo una scelta dettata dalla maggioranza dei condomini, durante l’assemblea condominiale. Purtroppo spesso l’assemblea si conclude con un nulla di fatto e nessuna proposta raggiunge la maggioranza.
Cosa succede se non si nomina l’amministratore di condominio
Quando ci sono almeno otto proprietari si procede quindi alla nomina dell’amministratore: se questo non accade, i condomini possono auto-gestirsi e quindi non è prevista alcuna sanzione. Infatti, al momento della nomina occorre effettuare la voltura del legale rappresentante del condominio, associando il codice fiscale.
Il comma I dell’art. 1129 del Codice Civile dice che quando i condomini sono più di otto occorre nominare l’amministratore e se l’assemblea non provvede “la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”.
Quindi se un proprietario nota questa mancanza può subito fare ricorso, rivolgendosi al Tribunale di riferimento, quello situato dunque nel Comune dell’immobile, in modo da ottenere un rappresentante condominiale. Per questa operazione occorre però pagare circa 200 € e un avvocato difensore.
In mancanza di un amministratore, un condomino può farsi carico della gestione. E il suo valore è comunque riconosciuto dal Codice Civile: “in mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”.
La carica dell’amministratore condominiale: quanto dura e come si revoca
L’amministratore rimane in carica per circa un anno, ma il suo mandato viene rinnovato automaticamente dopo il primo mandato, mentre per gli anni successivi occorre riconfermarlo, sempre tramite la maggioranza dei condomini in assemblea.
La nomina può essere revocata sempre con la maggioranza. Quando avviene per giusta causa, la revoca è immediata e non si deve nulla all’amministratore. In molti casi, i condomini si possono anche rivolgere al Tribunale, soprattutto se l’amministratore non ha provveduto a importanti doveri, come l’apertura del conto condominiale.
Mentre se la revoca non avviene per colpa dell’amministratore, lui può richiedere un risarcimento dovuto alla perdita dei suoi guadagni. Se non si vuole pagare si può attendere la scadenza del suo mandato e non rinnovare il suo contratto.
