Comprare casa da ristrutturare: 5 aspetti tecnici da considerare per evitare imprevisti

• 1. Valutare lo stato strutturale dell’immobile
• 2. Conoscere i vincoli urbanistici e burocratici
• 3. Valutare il rendimento energetico
• 4. Prestare attenzione all’umidità
• 5. Calcolare il budget reale della ristrutturazione

Acquistare una casa da ristrutturare può essere un’ottima occasione per creare la propria abitazione su misura o per realizzare un investimento immobiliare redditizio. Tuttavia, dietro il fascino di un immobile da trasformare si nascondono spesso insidie e imprevisti che, se trascurati, possono trasformare il sogno in un incubo.

Per evitare brutte sorprese, è essenziale valutare con attenzione alcuni aspetti tecnici fondamentali, che possono fare la differenza tra un progetto ben riuscito e uno costellato di difficoltà.

1. Valutare lo stato strutturale dell’immobile

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La valutazione preliminare di un immobile è il primo step per comprendere le condizioni attuali della proprietà e definire una strategia di intervento mirata. L’ispezione iniziale si concentra sull’esame approfondito degli elementi portanti, tra cui fondamenta, pareti strutturali, copertura e impianti tecnologici. L’obiettivo primario è identificare potenziali criticità edilizie che potrebbero pregiudicare la sicurezza e la stabilità complessiva dell’edificio.

Elementi determinanti nella valutazione includono:

• Anzianità dell’immobile: un fattore che incide significativamente sullo stato di conservazione
• Materiali originari di costruzione: determinanti per comprendere la qualità e la durabilità strutturale
• Stato manutentivo generale: indicatore delle condizioni complessive dell’immobile

Accanto all’aspetto strutturale, assumono particolare rilevanza la classe energetica e l’efficienza impiantistica. Completano l’analisi tecnica la verifica documentale e la conformità normativa, con particolare attenzione all’Attestato di Prestazione Energetica e alla conformità urbanistica.

2. Conoscere i vincoli urbanistici e burocratici

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La gestione delle pratiche edilizie rappresenta un processo complesso, influenzato da normative stratificate e variabili a seconda della regione, del comune e dei vincoli paesaggistici stabiliti dalla Sovrintendenza. La pratica edilizia comprende un insieme di documentazioni, permessi e procedure necessari per avviare interventi di costruzione, demolizione o modifica di un immobile. Ogni tipologia di intervento richiede una specifica procedura, con tempi e costi differenti.

Prima di procedere con qualsiasi progetto edile, sia esso una nuova costruzione o una ristrutturazione, è fondamentale eseguire approfondite verifiche preliminari. Questi controlli servono ad accertare la fattibilità delle opere previste e a evitare complicazioni burocratiche o legali.

Nel caso delle ristrutturazioni, occorre valutare se l’immobile è soggetto a vincoli paesaggistici o architettonici, e verificare se rientra in specifiche aree del Piano Regolatore Generale (PRG). È inoltre indispensabile accertarsi che non vi siano abusi edilizi e che l’immobile rispetti le normative urbanistiche e catastali vigenti.

3. Valutare il rendimento energetico

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Quando si decide di acquistare un immobile, uno degli aspetti principali da considerare è la classe energetica. Questo parametro, particolarmente rilevante nel caso di abitazioni datate, può influenzare notevolmente i consumi energetici.

La classe energetica di un’abitazione è definita da un indice di prestazione energetica, calcolato considerando diversi fattori, tra cui l’isolamento termico, il sistema di riscaldamento e raffreddamento, l’impiego di fonti rinnovabili e i materiali utilizzati nella costruzione. Questo indice non solo riflette il livello di consumo energetico dell’immobile, ma evidenzia anche il suo impatto sulla sostenibilità ambientale e sul benessere generale.

Per migliorare il rendimento energetico e incrementare il valore della proprietà, si possono valutare interventi come l’installazione di infissi isolanti, l’isolamento delle pareti o l’adozione di sistemi di riscaldamento e raffrescamento efficienti. Sebbene richiedano un investimento iniziale, queste soluzioni possono generare risparmi considerevoli sulle bollette energetiche e rendere l’immobile più competitivo sul mercato.

4. Prestare attenzione all’umidità

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Uno dei problemi più comuni nelle case da ristrutturare è l’umidità di risalita, nota anche come umidità ascendente o capillare. Questo fenomeno si verifica quando l’acqua presente nel terreno risale lungo le pareti dell’edificio attraverso i materiali porosi, trasportando con sé sali solubili. Il risultato è la formazione di efflorescenze saline, macchie, aloni e danni estetici e strutturali alle superfici dei muri.

Individuare la reale causa di questo problema non è un’operazione semplice. Un semplice sopralluogo visivo non è sufficiente a determinare cosa avviene all’interno delle murature. Per affrontare efficacemente l’umidità di risalita, è indispensabile condurre un’analisi diagnostica strumentale e scientifica, che consenta di comprendere l’origine del fenomeno e di pianificare interventi mirati.

Procedere con una ristrutturazione senza aver prima individuato con precisione la causa del problema è non solo inutile, ma anche dannoso. L’umidità, infatti, tenderà a ripresentarsi nel tempo, compromettendo gli interventi effettuati e aggravando le condizioni dell’edificio. 

5. Calcolare il budget reale della ristrutturazione

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Affrontare una ristrutturazione richiede un’accurata pianificazione economica. Spesso si tende a considerare solo il costo dei lavori, ma ci sono molti altri costi nascosti che, se non valutati correttamente, possono far lievitare il budget prima ancora di iniziare i lavori.

Uno dei primi costi da includere è quello del tecnico che prepara la pratica edilizia. Sebbene sia una voce importante, non è l’unica né la più rilevante. Bisogna considerare anche il costo delle forniture, degli arredi, dell’IVA e degli oneri burocratici. Per evitare sorprese, è consigliabile riservare una quota del 10-15% del budget totale per coprire eventuali imprevisti.

Un altro elemento essenziale è valutare come recuperare parte delle spese grazie alle detrazioni fiscali. Negli ultimi anni, le opzioni dello sconto in fattura e cessione del credito hanno reso possibile ridurre significativamente l’impatto economico di una ristrutturazione. Tuttavia, le frequenti modifiche normative rendono complesso stimare con precisione quanto si potrà effettivamente recuperare.

Per ottimizzare il budget, è fondamentale individuare quali spese sono detraibili, rispettando i relativi massimali. Affidarsi a tecnici e commercialisti esperti può fare la differenza, garantendo una gestione economica più efficace e senza sorprese.