Comprare prima casa: quali sono i costi del notaio?

L’acquisto della prima casa è un passo davvero importante e sono diverse le voci di costo di cui tenere conto. Oltre alla spesa per il mutuo e per l’agenzia immobiliare, se ci si è avvalsi di un mediatore immobiliare autorizzato, una delle voci di spesa tra le più onerose è quella del notaio.

Il ruolo di questo professionista nell’acquisto di una casa è fondamentale, dato che dovrà stilare la relazione notarile preliminare da inviare all’istituto di credito a cui si richiede il mutuo, in cui si attesta che l’immobile scelto è libero da precedenti ipoteche, sia che si acquisti da un privato che da un costruttore. Il notaio dovrà dunque redimere due atti: uno di mutuo e uno di compravendita dell’immobile. Ecco alcune indicazioni per stimare i costi del notaio per l’acquisto della prima casa e valutare i preventivi fatti.

Acquisto prima casa: perché serve un notaio?

La stipula del mutuo per la prima casa deve avvenire sotto forma di atto pubblico secondo l’articolo 2699 del Codice Civile, quindi la sottoscrizione in presenza di un notaio è prevista dalla legge. I notai sono dei professionisti autorizzati ad attribuire pubblica fede a un atto e a garantire che tutti i fatti discussi in sua presenza siano verificati e veritieri. La semplice firma di notaio dà quindi titolo esecutivo all’atto di mutuo: nel caso in cui il debitore non adempia ai pagamenti, il creditore potrà procedere all’esecuzione forzata, cioè recuperare la somma.

Un altro compito fondamentale del notaio è quello di verificare la proprietà dell’immobile attraverso l’atto di compravendita, cioè il contratto tra venditore e compratore che sancisce il passaggio di proprietà dell’immobile. Colui che compra la sua prima casa dovrà quindi firmare due atti: uno di mutuo e uno di compravendita.

Il professionista potrà così regolare i rapporti tra cliente e banca, tra compratore e venditore e assicurarsi che sull’immobile in vendita non pendano ipoteche dai proprietari precedenti, siano essi privato oppure costruttori. Questi sono i compiti di un notaio che presenterà la sua parcella notarile al compratore dell’immobile e al mutuatario per l’acquisto della prima casa.

Acquisto prima casa: cosa comprende l’atto di mutuo

La parcella notarile per un atto di mutuo ipotecario comprende diverse voci di spesa di cui tenere conto:

• imposte di registro da corrispondere all’Agenzia delle Entrate
• onorario e tasse per l’archivio nazionale notarile più Iva al 22%
• somme dovute a tiolo di rimborso.

Se le imposte per l’acquisto della prima casa sono facilmente stimabili, perché stabilite dalla legge e quindi calcolabili, l’onorario di un notaio è una spesa che cambia da studio a studio. Per determinare quale sia il miglior preventivo sarà necessario stimare le imposte di registro da corrispondere all’Agenzia delle Entrante, così da poter valutare quale sia l’effettivo onorario richiesto dal professionista e scegliere, tra i diversi preventivi, quello più conveniente. Solitamente, a seconda del prezzo dell’immobile e della zona, l’onorario si aggira tra i 1500 e i 2000 euro, ma si tratta di prezzi indicativi.

Acquisto prima casa: come stimare le imposte di registro

Qualsiasi compratore conoscendo dettagli sull’immobile che vuole acquistare come prima casa potrà stimare le imposte di registro da corrispondere attraverso il notaio scelto. L’imposta di registro è disciplinata dal DPr n 131/1986 e prevede un’aliquota ridotta al 2% per l’acquisto della prima casa, che sale al 9% negli altri casi, ad esempio per una seconda casa.

Per poter proseguire nei calcoli, è necessario conoscere almeno uno tra questi due parametri: il valore della rendita catastale dell’immobile, oppure direttamente il suo valore castale. Questo perché partendo dalla rendita catastale e moltiplicando il valore per un coefficiente che varia rispetto alla categoria dell’immobile, si potrà determinarne il valore catastale. Noti questi valori, le imposte variabile potranno essere calcolate con queste formule tra loro equivalenti:

• Valore catastale x 2%
• (Rendita catastale x 115,5) x 2%

Al risultato, sarà necessario aggiungere le imposte fisse, che sono:

• Imposta fissa ipotecaria: 50 euro per acquisto da privato, 200 euro per acquisto da costruttore
• Imposta fissa catastale: 50 euro per acquisto da privato, 200 euro per acquisto da costruttore

Questo implica che maggiore è il costo dell’immobile e la somma da finanziare, maggiori saranno anche i costi del notaio. Ad esempio, supponiamo di acquistare una prima casa da un privato e che l’immobile abbia una rendita catastale di 500 euro, le imposte da corrispondere al notaio saranno:

• [(500 x 115,5) x 2%] + 50 + 50 = 1255 euro nel caso di acquisto da privato
• [(500 x 115,5) x 2%] + 200 + 200 = 1555 euro nel caso di acquisto da costruttore

Ai valori ottenuti andrà aggiunta la tariffa del notaio, che nell’esempio su citato se fosse di euro 1500 comporterebbe dei prezzi finali per l’atto di compravendita di rispettivamente euro 2755 per l’acquisto di prima casa da privato e di euro 3055 per l’acquisto da un costruttore.

Acquisto prima casa: come scegliere il notaio

La scelta del notaio non dipende solo dal suo onorario, ma ci sono altri fattori da tenere di conto, tra cui la disponibilità del professionista a fornire un preventivo chiaro in cui compaiano tutte le voci e i rispettivi costi, comprensivi di imposte. Inoltre, ci si deve assicurare che lo studio notarile lavori in tempi rapidi e che sia attrezzato con strumenti telematici per l’invio digitale delle pratiche e delle comunicazioni.

Gli acquirenti potranno in qualsiasi momento richiedere copia degli atti di compravendita e mutuo prima della firma, così da poter controllare che il lavoro svolto sia stato minuzioso e preciso, e assicurarsi che l’atto non comprenda passaggi poco chiari e possa essere impugnabile dalle parti contraenti.