Condominio senza amministratore: come funziona, dalla gestione delle spese alle ristrutturazioni

• Quando non è obbligatorio l'amministratore di condominio?
• Chi decide in un condominio senza amministratore?
• Come dividere le spese condominiali senza amministratore?
• Condominio senza amministratore: come gestire i lavori di ristrutturazione

Il condominio senza amministratore rappresenta una realtà sempre più comune, soprattutto nei piccoli contesti condominiali, dove la gestione delle risorse e delle problematiche quotidiane può essere affidata direttamente ai condomini. Questo modello comporta vantaggi in termini di risparmio e maggiore autonomia, ma allo stesso tempo presenta sfide legate alla divisione delle spese, alla gestione delle opere di manutenzione e alle decisioni urgenti.

In assenza di una figura professionale che coordini le attività, è fondamentale che i condomini abbiano una buona conoscenza delle norme legali e delle procedure interne per prendere decisioni efficaci, affrontare lavori di ristrutturazione e garantire il buon funzionamento del condominio.

Quando non è obbligatorio l’amministratore di condominio?

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Nell’ordinamento italiano, la figura dell’amministratore di condominio è regolata dall’articolo 1129 del Codice Civile. Questo ruolo è fondamentale per garantire una gestione regolare e puntuale delle pratiche condominiali, oltre a fungere da mediatore nei conflitti tra i condomini. Tuttavia, la nomina obbligatoria di un amministratore è prevista solo in specifici casi.

Secondo la legge, l’amministratore diventa necessario quando il condominio è composto da almeno nove condomini. Negli edifici con un numero inferiore di proprietari, la presenza dell’amministratore non è obbligatoria. In questi casi, i condomini possono scegliere di gestire autonomamente le questioni condominiali.

Va comunque sottolineato che nulla vieta ai condomini di un edificio con meno di nove proprietari di decidere, su base volontaria, di nominare comunque un amministratore per semplificare la gestione. Questo lascia libertà ai proprietari di organizzarsi nel modo più adatto alle loro esigenze.

Chi decide in un condominio senza amministratore?

In un condominio minimo che sceglie di operare senza un amministratore, è necessario individuare una figura di riferimento per la gestione delle attività quotidiane. Questa persona, definita facente funzioni o mandatario dei condomini, viene nominata dall’assemblea con la maggioranza dei presenti, rappresentante almeno la metà dei millesimi di proprietà.

Il facente funzioni non ha tutti i poteri di un amministratore di condominio. Il suo compito principale è garantire la gestione operativa, occupandosi di attività come:

• Pagare fornitori e bollette;
• Incassare le quote dai condomini;
• Coordinare le pulizie dell’edificio;
• Rendicontare le spese.

Tuttavia, questo rappresentante non ha la rappresentanza sostanziale e processuale dei condomini, non può affrontare spese non urgenti senza approvazione e non può agire o difendersi in giudizio in modo autonomo.

Nel caso di un condominio senza amministratore fin dall’inizio, il facente funzioni deve adempiere a due obblighi fondamentali:

1. L’apertura del codice fiscale del condominio, necessario per gestire i rapporti con terzi;
2. L’apertura di un conto corrente intestato al condominio, dove far transitare tutte le somme relative alla gestione ordinaria e straordinaria.

L’assemblea ha la facoltà di nominare un facente funzioni diverso per compiti specifici, scegliendo in base alle competenze e alla disponibilità della persona designata.

Come dividere le spese condominiali senza amministratore?

Per quanto riguarda la suddivisione delle spese in un condominio minimo, il funzionamento è lo stesso previsto dai condomini gestiti dall’amministratore. Il codice civile stabilisce che le spese debbano essere ripartite in modo proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino, espresso in millesimi.

Questo criterio si applica automaticamente, senza necessità di un amministratore o di un regolamento. Tuttavia, i condomini possono accordarsi all’unanimità per adottare un diverso sistema di ripartizione. In assenza di accordo, ogni condomino ha il diritto di chiedere che sia rispettato il principio previsto dalla legge e, se necessario, di rivolgersi al giudice in caso di violazioni.

Condominio senza amministratore: come gestire i lavori di ristrutturazione

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Gestire i lavori di ristrutturazione in un condominio senza amministratore può essere complicato, soprattutto quando si tratta di interventi urgenti, come quelli necessari per risolvere infiltrazioni dal lastrico solare o dal tetto che coinvolgono più condomini. In questi casi, è fondamentale agire rapidamente.

Un singolo condomino ha la possibilità di convocare un’assemblea condominiale, inserendo all’ordine del giorno la discussione e la delibera sui lavori indispensabili. L’assemblea deve essere convocata seguendo le modalità previste dalle norme condominiali standard, anche in assenza di un amministratore.

Tuttavia, può succedere che, nonostante l’evidente urgenza, l’assemblea non riesca a prendere una decisione concreta oppure che la delibera approvata non venga eseguita da chi era stato incaricato. In queste circostanze, l’articolo 1105 del Codice Civile offre una soluzione. Il condomino interessato, solitamente quello più coinvolto dalla necessità di risolvere il problema, può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria.

Il giudice può essere chiamato a sostituire la decisione mancata dell’assemblea oppure a imporre l’esecuzione di una delibera già approvata ma rimasta inattuata. Per intraprendere questa strada, è necessario dimostrare, con prove adeguate, che l’assemblea non è stata in grado di raggiungere una decisione o che quanto deliberato non è stato posto in essere.

Pur essendo vero che la presenza di un amministratore di condominio non è obbligatoria nei condomini minimi, affidarsi a un professionista può rivelarsi una scelta vantaggiosa. La gestione delle spese comuni, dei lavori urgenti e delle pratiche quotidiane può risultare complessa e richiedere tempo e competenze specifiche. Per questo motivo, anche se non è un obbligo, potrebbe essere utile considerare la nomina di un amministratore.

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