Costituire un nuovo condominio: ecco come fare
Quante unità abitative servono per formare un condominio? Approfondiamo la costituzione del condominio e tutti gli adempimenti necessari per legge
Pasquale Gangemi
Consulente ed Agente Immobiliare - Mediatore creditizio
- Quando si costituisce un condominio?
- Quando è obbligatorio l'amministratore di condominio?
- Regolamento condominiale: quando diventa obbligatorio?
- Costituzione del condominio: quali sono gli adempimenti fiscali?
La costituzione del condominio, che avviene automaticamente con la presenza di due proprietari, viene spesso confusa con la nomina dell’amministratore di condominio. Quest’ultima, però, è solo uno degli obblighi previsti dalla legge che scattano una volta superate certe soglie dimensionali.
In questa guida forniamo una spiegazione più dettagliata e chiara sul tema della sua costituzione.
Quando si costituisce un condominio?
Quando in un edificio sono presenti almeno due proprietari di unità immobiliari distinte, il condominio viene automaticamente costituito. Tuttavia, quando il numero di proprietari e di unità immobiliari supera determinate soglie, diventa obbligatorio nominare un amministratore di condominio e redigere un regolamento.
Questo spesso confonde il concetto di costituzione, che viene associato alla nomina dell’amministratore. In realtà, la creazione avviene semplicemente con la presenza di due proprietari e due unità immobiliari distinte. In quest’ultimo caso si parla di condominio minimo, ovvero quello che viene costituito in presenza di due proprietà senza necessità di formalità particolari.
Il condominio minimo è soggetto alle stesse disposizioni del Codice Civile riguardanti i condomini. Tuttavia, c’è una limitata eccezione riguardante le decisioni prese in assemblea: in caso di condominio minimo, esse devono seguire la disciplina generale sulla comunione, che può differire dalle norme sulla deliberazione assembleare applicabili a tutti i plessi in generale. In sintesi, il condominio minimo ha lo stesso trattamento delle altre forme di condominio, con questa unica eccezione sulle decisioni prese in assemblea.
Quando è obbligatorio l’amministratore di condominio?
L’amministratore non è sempre obbligatorio, soprattutto se i proprietari di appartamenti sono fino a 8. In questo caso, gli inquilini dei diversi immobili possono evitare la spesa dell’amministratore esterno gestendo gli impegni e gli oneri tra di loro. Inoltre, la carica di amministratore può essere ricoperta dai condomini stessi, che vengono nominati a turno con le stesse maggioranze richieste per un amministratore esterno.
Dunque, la nomina è richiesta solo se gli abitanti sono più di 8. In caso contrario, i proprietari di appartamenti possono gestire l’edificio da soli, senza la necessità di nominare un amministratore. Nonostante ciò, anche in assenza di un amministratore non si può dire che non esista un condominio: questo si attiva anche solo se ci sono due proprietari, che condividono l’edificio. La formazione avviene automaticamente in questo caso, senza necessità di votazioni o altri adempimenti formali.
L’amministratore, una volta nominato, è responsabile per la redazione delle tabelle millesimali e, se necessario, del regolamento di condominio. La carica dura 1 anno, ma può essere revocata in qualsiasi momento. Se non viene nominato un nuovo amministratore alla scadenza, viene automaticamente riconfermato il precedente amministratore.
Infine, anche se i condomini sono in numero inferiore a 8, si può comunque procedere con la nomina di un amministratore. In questo caso, la maggioranza assembleare richiesta è la stessa prevista per la nomina obbligatoria.
Regolamento condominiale: quando diventa obbligatorio?
L’articolo 1138 del Codice Civile richiede la redazione di un regolamento solo se ci sono più di 10 condomini. In caso contrario, la predisposizione del regolamento è facoltativa, ma una volta redatto sarà soggetto alle stesse norme previste per quello obbligatorio e avrà la stessa efficacia.
Questo documento è fondamentale poiché stabilisce le regole per la quotidianità nei diversi appartamenti. Include norme sui servizi e le parti comuni, le attività dell’amministratore e del consiglio. Inoltre, il regolamento include anche le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese condominiali.
Costituzione del condominio: quali sono gli adempimenti fiscali?
L’ottenimento di un codice fiscale per il condominio è importante per evitare responsabilità penali e civili per i singoli condomini. Il condominio deve avere una propria identità fiscale e svolgere il ruolo di sostituto d’imposta. L’amministratore è tenuto a richiedere il codice fiscale presso l’Agenzia delle Entrate utilizzando il modello AA5/6.
Il condominio è tenuto a versare le ritenute d’acconto per i dipendenti, i professionisti e gli appaltatori che prestano servizi per conto suo. Queste ritenute devono essere versate utilizzando il modello F24 e indicando il codice fiscale. Inoltre, l’amministratore deve redigere la certificazione unica annuale delle ritenute effettuate e presentare il modello 770 per la certificazione dei redditi dei sostituti d’imposta.
In caso di mancata richiesta del codice fiscale può essere applicata una sanzione da 100 a 2.000 euro per mancata comunicazione. La stessa sanzione vale anche per la mancata comunicazione di variazioni dei dati nel modello AA5/6.
Per evitare simili sanzioni è importante affidare la gestione del condominio a un amministratore esperto e competente in materia. Puoi trovare il professionista più vicino a te compilando il form su PagineGialle Casa: in questo modo potrai ricevere diversi preventivi in modo veloce e senza impegno.
