Dal compromesso all’atto di vendita, passi per l’acquisto di casa
Il contratto preliminare è il primo passo importante per giungere serenamente alla compravendita definitiva, scopriamo come fare per non commettere errori nella fase d'acquisto.
Pasquale Gangemi
Consulente ed Agente Immobiliare - Mediatore creditizio
La compravendita di un appartamento è composta da vari passaggi fondamentali da compiere con attenzione e con una supervisione di una figura altamente specializzata come il notaio.
Dopo aver trovato la casa da voler acquistare e raggiunto un accordo economico con il venditore occorre mettere per iscritto le vostre intenzioni, assumendo così reciprocamente un’impegno dei confronti dell’altra parte impegnata nella trattativa.
Il primo passo da fare è quello di rivolgersi ad un notaio per farvi seguire in tutte le varie fasi di trattativa fino ad arrivare all’acquisto definitivo dell’immobile.
La prima tappa fondamentale che attesta le volontà delle parti interessate è rappresentata dal redigere un compromesso nel quale sono contenute tutte le volontà e le condizioni che regoleranno la vendita.
Il compromesso è un atto valido a tutti gli effetti, indicato professionalmente come contratto preliminare contratto preliminare che obbliga il venditore a promettere l’immobile in vendita al compratore, e viceversa. In questa fase è previsto il pagamento della caparra pari ad una cifra variabile pattuite tra le parti. Questa caparra è stata introdotta nei contratti preliminari di compravendita per offrire una garanzia del reale impegno del compratore e per assicurare entrambe le parti qualora una delle due venga meno all’impegno preso. Infatti la legge prevede, in caso di recesso dal contratto di compravendita da parte del venditore la restituzione del doppio della caparra versata dal promettente acquirente, il quale invece in caso di recesso la perderà. La caparra deve essere versata con un metodo di pagamento tracciabile, ossia tramite bonifico bancario, assegno circolare od assegno bancario. La modalità di pagamento scelta deve essere riportata nell’atto, così come devono essere riportati gli estremi identificativi qualora il pagamento avvenga tramite assegni. Nel compromesso vengono identificate le due figure coinvolte nella compravendita e vengono inseriti tutti i dati relativi all’immobile. In questo atto viene stabilito un arco di tempo entro il quale deve essere fissato il rogito notarile per la vendita definitiva dell’immobile. La scadenza viene indicata di comune accordo tra le parti per consentire all’acquirente di reperire la cifra necessaria per l’acquisto e al venditore di trovare una nuova casa in cui andare a vivere. Il compromesso è una scrittura che quando vi enne redatta e firmata in calce da un notaio assume una valenza legale a tutti gli effetti, per questo è di fondamentale importanza essere sicuri al 100% del passo che si vuole compiere.
Dopo aver firmato il compromesso il notaio esegue visure catastali e verifiche sullo stato dell’immobile, che deve risultare libero da ipoteche ed altri procedimenti pignorativi. Nel caso sulla casa messa in vendita sia presente un mutuo ipotecario, questo dato deve essere presente anche nel compromesso. Nel momento in cui verrà perfezionata la vendita, sarà chiamata in causa anche la banca che, ricevendo alla presenza del notaio la quota residua del capitale che gli spetta, libererà l’immobile dall’ipoteca. Nel caso in cui la casa da acquistare deve essere adibita ad abitazione principale dell’acquirente e del suo nucleo familiare occorre comunicarlo al notaio per farsi preparare tutta la documentazione ai fini di ottenere gli sgravi fiscali previsti.
A questo punto il notaio fornisce un elenco di documenti di cui deve entrare in possesso per proseguire nella compravendita immobiliare. Il venditore deve procurare copia di un documento di riconoscimento, copia di visura catastale aggiornata, copia di conformità urbanistica e catastale, copia di un contratto di acquisto che accerti la piena disponibilità dell’immobile promesso in vendita, copia del permesso a costruire, copia dell’attestato di prestazione energetica, copia del certificato di conformità di esecuzione degli impianti, copia di un eventuale mutuo in corso con prospetto del capitale residuo da rimborsare alla data stabilita per la vendita dell’immobile e copia dei pagamenti ricevuti a titolo di caparra. Il compratore dovrà fornirgli una copia del documento di riconoscimento e copia dei metodi di pagamento tracciabili utilizzati.
Per procedere con la compravendita il notaio, dopo aver raccolto tutta la documentazione, provvederà a redigere la pratica notarile di vendita. In questo atto notarile devono essere presenti tutte le informazioni relative al venditore, all’acquirente, all’immobile ed ai pagamenti. Il rogito notarile avviene alla presenza di due testimoni e deve essere firmato a lato di ogni pagina sia dall’acquirente che dal venditore. La firma in calce apposta dal notaio attesta il reale passaggio dell’immobile al nuovo acquirente. Il notaio ha anche il compito di registrare presso i registri immobiliari il passaggio di proprietà avvenuto. Il notaio è una figura molto importante, riconosciuta dalla legge come unico responsabile di tutte le dichiarazioni contenute nel contratto di compravendita definitivo che garantisce la corretta procedura da seguire per tutelare sempre venditori e compratori.
