Iscrizioni ipotecarie volontarie o pregiudizievoli, tutte le differenze

• Iscrizione d'ipoteca
• Nota ipotecaria
• Tipi di ipoteca
• Ipoteca pregiudizievole
• Decreto ingiuntivo
• Pignoramento
• Sequestro conservativo
• Gradi d'ipoteca
• Durata delle ipoteche
• Prestito vitalizio ipotecario

Iscrizione d’ipoteca

L’iscrizione d’ipoteca è un diritto reale che garantisce il creditore, consentendogli di richiedere l’espropriazione del bene ipotecato qualora il debitore non adempia agli obblighi contrattuali. La forma più comune di iscrizione ipotecaria è quella legata ai mutui per l’acquisto di immobili, concessi dalle banche, nota come ipoteca volontaria.

Nota ipotecaria

Per formalizzare l’ipoteca, è necessario trascrivere una nota ipotecaria nei registri pubblici presso la conservatoria immobiliare competente. Questo documento, compilato e firmato dal debitore, include informazioni dettagliate sul debitore, sul creditore, sull’immobile ipotecato e sull’entità del debito. La presenza di un’ipoteca su un immobile può essere verificata tramite una visura ipotecaria, spesso richiesta durante le transazioni immobiliari.

Tipi di ipoteca

Le ipoteche possono essere classificate in tre categorie principali:

• Ipoteca volontaria: richiesta dal debitore come garanzia per un prestito.
• Ipoteca legale: imposta dalla legge in determinati casi, ad esempio a favore del venditore di un immobile, dei coeredi o dell’alienante che vantano un credito nei confronti del proprietario dell’immobile.
• Ipoteca giudiziale: stabilita da un giudice a seguito di un provvedimento esecutivo, come un decreto ingiuntivo, un lodo arbitrale o una sentenza.

Ipoteca pregiudizievole

Tra le ipoteche pregiudizievoli ci sono quelle giudiziali e quelle legali. L’ipoteca è giudiziale quando si fonda su un titolo esecutivo (quali ad esempio il decreto ingiuntivo, il lodo arbitrale, la sentenza); è l’ipoteca che il creditore ha il potere di iscrivere qualora abbia ottenuto un provvedimento giudiziario. L’ipoteca è legale quando viene disposta tassativamente dalla legge, per alcuni casi; ne hanno diritto, ad esempio, il venditore sul compratore dell’immobile, i coeredi, i soci e gli altri condividenti sugli immobili loro assegnati come garanzia del pagamento dei conguagli dovuti in base all’atto di divisione.

Decreto ingiuntivo

Nel contesto del decreto ingiuntivo, il giudice stabilisce un termine entro il quale il debitore deve saldare il debito. Se il termine non viene rispettato, il decreto diventa esecutivo, autorizzando il creditore a richiedere il pignoramento dei beni del debitore. Solitamente, il giudice concede un periodo di 40 giorni per il pagamento.

Pignoramento

Il pignoramento è l’atto con cui il giudice autorizza l’espropriazione forzata del bene immobile ipotecato, consentendo al creditore di recuperare il credito attraverso la vendita all’asta del bene.

Sequestro conservativo

Il sequestro conservativo può essere richiesto dal creditore per rendere indisponibili i beni mobili o immobili del debitore o gli importi dovuti fino all’estinzione totale del debito, garantendo così la tutela del credito.

Gradi d’ipoteca

La legge permette la presenza di più ipoteche su uno stesso immobile, determinando una priorità tra i creditori attraverso i gradi d’ipoteca. Le ipoteche sono classificate come di primo grado, secondo grado, terzo grado e così via, in base all’ordine di iscrizione nei registri della conservatoria. Il creditore che per primo iscrive l’ipoteca su un immobile ottiene il primo grado, e così via. In caso di espropriazione e vendita del bene, i creditori vengono soddisfatti secondo l’ordine di grado delle ipoteche fino ad esaurimento dell’importo ricavato dalla vendita. Se il ricavato non è sufficiente a coprire tutti i debiti, gli ultimi creditori potrebbero ricevere solo una parte della cifra dovuta.

Durata delle ipoteche

La durata delle ipoteche è ventennale. Il debitore che estingue il suo debito prima della scadenza può richiedere la cancellazione dell’ipoteca presentando un atto alla conservatoria, contenente la dichiarazione del creditore che conferma l’estinzione dell’ipoteca. Il creditore ha l’obbligo di rilasciare questa dichiarazione una volta saldato il debito. Se non lo fa, sarà responsabile dei danni causati al debitore. Quando sull’immobile gravano più ipoteche, verrà cancellata quella del creditore rimborsato, mentre la successiva acquisirà il grado dell’ipoteca estinta. I creditori che non hanno ricevuto l’intero importo dovuto entro vent’anni devono richiedere il rinnovo dell’ipoteca, altrimenti questa decade automaticamente.

Prestito vitalizio ipotecario

Un tipo di iscrizione d’ipoteca relativamente recente è quella associata al prestito vitalizio ipotecario, concesso dalle banche ai pensionati per fornire loro un reddito aggiuntivo mensile. Gli eredi possono decidere di rimborsare l’importo erogato dalla banca per mantenere l’immobile, oppure lasciare l’immobile alla banca, che lo venderà all’asta per recuperare il credito.