Quali sono le spese straordinarie in un condominio e come si dividono

• Quali sono le spese straordinarie condominiali?
• Chi deve pagare i lavori straordinari condominiali?
• Come si dividono le spese in condominio?
• Cosa succede se un condomino non può pagare le spese straordinarie?

Quando si vive in condominio, oltre alle spese di manutenzione ordinaria bisogna tener conto anche delle spese straordinarie, che possono impattare significativamente sul  bilancio e la vita comune dei condomini. Scopriamo quali interventi rientrano in questa categoria e cosa stabilisce la normativa in merito alla ripartizione delle spese tra i condomini.

Quali sono le spese straordinarie condominiali?

Le spese straordinarie condominiali sono quelle relative a interventi di manutenzione straordinaria o lavori di ristrutturazione che riguardano parti comuni dell’edificio condominiale. Questi interventi vanno oltre la normale manutenzione ordinaria e possono essere necessari per garantire la conservazione, la sicurezza o l’efficienza dell’edificio nel suo complesso.

Alcuni esempi di spese straordinarie condominiali includono:

• Riparazioni o sostituzioni di parti strutturali dell’edificio, come tetto, fondamenta, pareti portanti o solai.
• Lavori di risanamento di facciate esterne.
• Installazione o aggiornamento di impianti tecnologici, come impianti di riscaldamento, condizionamento dell’aria, o impianti elettrici.
• Ristrutturazione di aree comuni, come scale, ascensori, cortili o giardini condominiali.
• Interventi per migliorare l’efficienza energetica dell’edificio, come isolamento termico, installazione di pannelli solari o sostituzione di serramenti.
• Lavori di adeguamento alle normative vigenti, come interventi antincendio o di sicurezza.

Queste spese straordinarie vengono approvate dall’assemblea condominiale e devono essere ripartite tra i condomini in base alle quote millesimali di proprietà, a meno che non vi sia un diverso accordo stabilito dall’assemblea stessa o previsto dal regolamento condominiale.

Chi deve pagare i lavori straordinari condominiali?

È responsabilità del proprietario dell’immobile e non dell’inquilino sostenere le spese straordinarie.

Nel caso in cui l’appartamento in questione sia oggetto di compravendita, a chi spetta il pagamento dei lavori straordinari, al venditore o all’acquirente? In questo caso, dobbiamo prendere come riferimento la deliberazione dell’assemblea: se la delibera per gli interventi edili è stata approvata prima della sottoscrizione del contratto di compravendita, il venditore sarà responsabile di tali spese, anche se i lavori vengono effettuati successivamente al rogito.

D’altro canto, se per errore l’acquirente ha sostenuto le spese per la manutenzione straordinaria in condominio, può richiedere un rimborso al venditore in base al principio di solidarietà passiva, come previsto dall’articolo 63 del Codice civile italiano.

Per una maggiore tutela, è consigliabile includere nel contratto di compravendita una clausola specifica che stabilisca chiaramente che tutte le spese relative ai lavori straordinari approvati prima del rogito sono a carico dell’acquirente.

Come si dividono le spese in condominio?

Una volta decisa la necessità di eseguire lavori straordinari nell’edificio condominiale, diventa cruciale stabilire il metodo di ripartizione delle relative spese tra i vari condomini.

Secondo quanto stabilito dall’articolo 1123 del Codice Civile, le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, così come quelle per i servizi comuni e le innovazioni decise dalla maggioranza, devono essere suddivise proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino, a meno che non sia stato deciso diversamente.

Ad esempio, quando un edificio dispone di più scale, cortili, lastrici solari o altri elementi destinati a servire una specifica parte del complesso immobiliare, le spese relative alla loro manutenzione ricadono sul gruppo di condomini che ne trae vantaggio.

Di conseguenza, la ripartizione delle spese si basa sulle tabelle millesimali, tenendo conto del valore della proprietà di ciascun condòmino e dell’utilizzo individuale di beni e servizi comuni.

L’amministratore di condominio, in accordo con tutti i condomini e nel rispetto della legge, del regolamento condominiale e delle deliberazioni assembleari, ha il compito legale di raccogliere i fondi necessari e gestirli diligentemente. È inoltre responsabile di selezionare le imprese per l’esecuzione dei lavori ordinari e straordinari e di saldare le relative fatture.

Cosa succede se un condomino non può pagare le spese straordinarie?

Le decisioni prese dall’assemblea condominiale sono obbligatorie per tutti i proprietari dell’edificio, anche per coloro che non hanno partecipato alla riunione o che hanno espresso voto contrario. In caso di mancato pagamento delle spese straordinarie da parte di un condòmino, l’amministratore è tenuto a intraprendere azioni per recuperare tali somme, potendo eventualmente ricorrere all’assistenza legale.

Inizialmente, l’avvocato incaricato invierà al condomino moroso una comunicazione formale, generalmente mediante raccomandata o Posta Elettronica Certificata (PEC), sollecitando il pagamento delle spese dovute. Se la richiesta formale non ottiene risposta positiva, l’avvocato può presentare al tribunale un’istanza di ingiunzione di pagamento.

Se il recupero delle somme tramite azioni legali non avviene con successo, l’amministratore può procedere al pignoramento dei beni del condòmino inadempiente, come lo stipendio, i mobili presenti nell’abitazione o addirittura l’intero immobile, senza necessità di un’autorizzazione assembleare specifica. Il recupero dei crediti non pagati rappresenta infatti una delle responsabilità principali dell’amministratore condominiale.

È importante sottolineare che se un condòmino non paga le spese straordinarie, gli altri proprietari possono essere chiamati a coprire il debito, in proporzione alla loro quota di proprietà, solo nel caso in cui le azioni intraprese dall’amministratore non portino a risultati soddisfacenti.

Qualora tutti i condòmini concordino, è possibile istituire un fondo di morosità per fronteggiare i debiti derivanti dall’inadempienza di alcuni proprietari.

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