Quanto costa la rettifica di un atto notarile?
La rettifica di un atto notarile di compravendita ha gli stessi costi di un rogito ex novo, ma spesso si può ottenere uno sconto se il notaio è lo stesso.
Silvia Baldassarre
Avvocato Civilista
La rettifica di un atto notarile, è un processo necessario quando emergono errori o discrepanze in documenti legalmente vincolanti, ma qual’è il suo costo e la procedura da seguire? Questa operazione, pur essendo apparentemente semplice, si innesta in un contesto normativo e burocratico che può variare considerevolmente in base alla natura dell’errore e alla legislazione vigente.
L’articolo che segue mira a esplorare in dettaglio i fattori che influenzano il costo della rettifica di un atto notarile, offrendo una panoramica delle possibili spese e degli aspetti legali coinvolti. Dalle tariffe notarili alle spese amministrative, passando per le implicazioni fiscali.
Cos’è una rettifica di un atto notarile?
La rettifica di un atto notarile di compravendita (ad esempio il rogito di una casa) ha gli stessi costi di un atto ex novo. Vorrei precisare che c’è una parte variabile che riguarda i costi notarili per la preparazione dell’atto di compravendita e dell’atto di mutuo (il documento che formalizza la concessione del mutuo) che è proporzionale al prezzo dell’immobile e al valore dell’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo. Quest’ultima è normalmente pari al doppio dell’importo del mutuo richiesto. Di conseguenza più alto è il valore dell’immobile e l’importo del mutuo, più elevate sarà il costo variabile delle spese notarili. Poi c’è la parte fissa dei costi che sono le imposte per la compravendita della casa:
- imposta di registro: per la registrazione del rogito presso l’Agenzia delle Entrate
- imposta ipotecaria: si deve pagare per la trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione e annotazione nei Pubblici Registri Immobiliari
- imposta catastale: per la registrazione dei trasferimenti immobiliari al Catasto Immobili dell’Agenzia delle Entrate
- IVA: viene applicata solo se il venditore dell’immobile è una società di costruzioni e si calcola sul valore della casa dichiarato all’atto di compravendita (può variare dal 4 all’22%)
Vorrei precisare che l’imposta di registro è pari al 9% (o 2% nel caso di prima casa) del valore catastale dell’immobile. Per quanto riguarda, invece, l’imposta ipotecaria e quella catastale hanno entrambe un costo di 50 euro.
Rettifica atto notarile costi: le spese sono detraibili
Le spese notarili sono detraibili nella misura del 19% dall’Irpef nel modello 730 ed è opportuno precisare che rientrano in quest’ultime l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (eccetto quelle sostenute per il contratto di compravendita) e le spese sostenute dal notaio per conto del cliente ( ad esempio iscrizione e cancellazione dell’ipoteca). Possono rientrare nelle detrazioni anche i costi per la stipula del contratto:
- spese per attività di intermediazione
- gli oneri fiscali ( l’imposta per l’iscrizione e cancellazione dell’ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato)
- la penalità per anticipata estinzione del mutuo
- le spese di istruttoria e di perizia tecnica
Vorrei aggiungere che, se il notaio è lo stesso del rogito, si può chiedere uno sconto per effettuare una rettifica dell’atto di compravendita e, quindi, i costi sono più bassi. Poi si può usufruire anche di un incentivo fiscale introdotto dalla Legge di Stabilità 2016 (riconfermato dalla Finanziaria 2017) per favorire l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione o a elevata efficienza energetica. Questo consente di detrarre dall’Irpef il 50% dell’IVA pagata per chi ha acquistato da un’impresa costruttrice un immobile di classe energetica A o B entro il 31 dicembre 2017. La detrazione sarà ripartita in 10 anni e la condizione per goderne è che quella acquistata sia la prima o seconda casa.
Infine, vorrei aggiungere che, per le compravendite mediate da un’agenzia immobiliare, per calcolare i costi di una rettifica atto notarile si devono tenere presente anche le spese di agenzia ( dal 3% al 6% del valore dell’immobile).
