Riforma condominio: ecco tutte le novità

• Il ruolo dell'amministratore
• Parti comuni
• Condomini minimi
• Via libera agli animali domestici
• Condomini morosi
• Lavori di ristrutturazione

ll panorama della gestione condominiale ha attraversato un’importante trasformazione negli ultimi quindici anni e più di recente con l’entrata in vigore della Riforma approvata con il Decreto Legislativo 149/2022 (Riforma Cartabia).

Con un’attenzione mirata a semplificare le procedure decisionali e garantire maggiore flessibilità nella gestione delle spese, la nuova normativa ha introdotto una serie di significative novità che coinvolgono alcuni aspetti della vita condominiale.

Se sei un proprietario, un amministratore o un residente in condominio, non perdere questa esaustiva guida che include le novità introdotte dalla Riforma Cartabia. Preparati a scoprire come queste innovazioni cambieranno il modo di vivere e amministrare la proprietà condominiale.

Il ruolo dell’amministratore

Il ruolo dell’amministratore riveste un’importanza fondamentale nella gestione di un condominio. Per assumere tale posizione, sono necessari specifici requisiti di trasparenza e onorabilità, insieme a un livello di istruzione adeguato, richiedendo al candidato il diploma di scuola superiore, oltre all’obbligo di frequentare corsi di formazione e aggiornamenti continui sulle tematiche condominiali. La riforma ha mirato a rafforzare ulteriormente il ruolo dell’amministratore nella mediazione in cui la Riforma introduce dunque una nuova legittimazione processuale in capo all’amministratore condominiale a partecipare alla procedura di mediazione.

In passato, l’amministratore poteva procedere o partecipare ad una mediazione solo previo ottenimento di una delibera assembleare del Condominio e di un voto di maggioranza. Con la riforma, l’amministratore potrà attivare, aderire e partecipare alla mediazione direttamente, essendovi legittimato ex lege, senza necessità di una previa assemblea condominiale.

Parti comuni

La riforma del condominio ha introdotto importanti cambiamenti riguardanti le spese per la manutenzione delle parti comuni, che devono essere sostenute da tutti i condomini in proporzione alle tabelle millesimali. Inoltre, è stata data maggiore enfasi alle innovazioni, che possono essere deliberate con una maggioranza inferiore rispetto a quanto richiesto in passato.

Un’altra significativa novità riguarda la possibilità per il singolo condomino di distaccarsi dal sistema di riscaldamento centralizzato. Questo consente ai condomini di prendere decisioni autonome riguardo alle modalità di riscaldamento, permettendo una maggiore flessibilità nella scelta delle fonti di calore e nel controllo delle spese energetiche.

Per quanto riguarda il cambiamento di destinazione d’uso delle parti comuni, sarà possibile solo con un quorum più elevato rispetto a quanto stabilito in precedenza. Ora, affinché il cambio di destinazione d’uso sia consentito, è necessario raggiungere almeno il 4/5 dei presenti e almeno il 4/5 del valore complessivo dell’edificio.

Condomini minimi

Con la riforma del condominio, è richiesta la presenza di almeno nove condomini affinché sia necessaria la figura dell’amministratore (in precedenza erano sufficienti cinque condomini). Pertanto, se il numero di condomini presenti è inferiore a otto, la nomina di un amministratore non è obbligatoria.

Tuttavia, è importante non fraintendere questa libertà come una maggiore superficialità nella gestione del condominio minimo. Anche in questa situazione, il condominio deve comunque dotarsi di un codice fiscale e, naturalmente, non può evitare di adempiere agli obblighi legali o alle responsabilità civili e penali. La corretta osservanza delle normative e degli adempimenti previsti è essenziale, indipendentemente dalle dimensioni del condominio.

Via libera agli animali domestici

Grazie alla nuova riforma del condominio, il regolamento condominiale non può più vietare la presenza dei nostri amici a quattro zampe. Tuttavia, è fondamentale seguire delle regole di buon senso al fine di garantire la pulizia del condominio e la sicurezza di tutti gli abitanti. Pertanto, è necessario provvedere sempre alla pulizia nelle parti comuni in cui gli animali sporcano e, nel caso di animali considerati pericolosi, assicurarsi che indossino la museruola.

Condomini morosi

La riforma del condominio introduce il principio della “solidarietà sussidiaria” che comporta che, nel caso in cui un condomino non adempia al pagamento delle proprie rate condominiali, gli altri proprietari dovranno intervenire coprendo l’importo mancante, anche se sono in regola con i propri pagamenti. Tuttavia, il contributo richiesto sarà proporzionato in base alle tabelle millesimali, assicurando una distribuzione equa delle spese.

Nel frattempo, l’amministratore ha l’obbligo di agire in giudizio contro i condomini morosi entro e non oltre sei mesi dalla chiusura della gestione condominiale. Tuttavia, è possibile che l’assemblea condominiale decida di non procedere con questa azione in determinate circostanze.

Lavori di ristrutturazione

La riforma del condominio ha apportato importanti modifiche riguardanti i lavori straordinari e quelli di normale entità. Per i lavori straordinari di rilevante importanza, la delibera deve essere adottata dalla maggioranza dei presenti alla riunione e rappresentare almeno 500 millesimi, ovvero il 50% del valore totale dell’immobile (articolo 1136 del codice civile, comma 2).

Per i lavori di normale entità, come ad esempio il rifacimento di un muro, non è previsto un quorum specifico. Si applica la regola generale che richiede una delibera a maggioranza semplice, ossia la metà dei presenti all’assemblea, purché rappresentino almeno 1/3 del valore complessivo dell’edificio (articolo 1136 del codice civile, comma 3).

Inoltre, è stato stabilito che quando l’assemblea delibera lavori straordinari di ristrutturazione o innovazione, deve essere creato un fondo speciale il cui ammontare corrisponde al costo previsto per l’esecuzione di tali lavori. Ad esempio, se il preventivo di un’impresa per i lavori ammonta a 50.000 euro, l’assemblea dovrà istituire un fondo speciale di pari importo, al fine di garantire le risorse necessarie per la realizzazione delle opere deliberate.

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