Cantiere ristrutturazione: documenti che l'impresa deve consegnare al committente

• Il contratto
• DURC e visura camerale
• Comunicazione di inizio lavori e di fine lavori
• APE e Dichiarazione Enea
• Certificati degli impianti
• Variazione planimetrica e catastale

L’avvio di un cantiere di ristrutturazione è un momento cruciale in cui committente e impresa edile collaborano per trasformare un progetto in realtà. In questa fase, è fondamentale che siano chiaramente definiti i dettagli dell’accordo e i ruoli di entrambe le parti. Una parte essenziale di questa procedura è la consegna di documenti da parte dell’impresa al committente. 

Scopriamo quali sono i documenti fondamentali che un’impresa di ristrutturazione deve fornire al committente, illustrando l’importanza di ciascuno di essi nel garantire una ristrutturazione efficiente e trasparente.   

Il contratto

Shutterstock

Tra i documenti da richiedere all’impresa edile, il più cruciale è senz’altro il contratto scritto, in cui devono essere chiaramente specificati i costi per ogni tipo di lavorazione, sia a corpo che unitari. La stipula di un accordo scritto è fondamentale poiché le circostanze delle lavorazioni potrebbero variare nel corso dell’opera, e un contratto scritto serve a tutelare entrambe le parti coinvolte.

È consigliabile includere nel contratto una data di termine dei lavori e la consegna dell’immobile in coincidenza. Nel caso in cui si verifichi un ritardo nei lavori che possa causare problemi, è opportuno prevedere una clausola penale da addebitare all’impresa edile per ogni giorno di ritardo. Naturalmente, se durante l’esecuzione dei lavori emergono lavori extra non preventivati che comportano un prolungamento del periodo di lavoro, è necessario tenerli in considerazione e discuterne con l’impresa edile per un adeguamento contrattuale.

DURC e visura camerale

Shutterstock

Il termine DURC, acronimo di Documento Unico di Regolarità Contributiva, rappresenta un documento che deve essere mostrato in caso di verifica da parte dell’Agenzia delle Entrate. In sostanza, il DURC attesta che un’impresa è in regola con i suoi obblighi di pagamento, garantendo quindi la legittimità dell’utilizzo di tale impresa per una ristrutturazione.

Prima di avviare qualsiasi ristrutturazione, è fondamentale richiedere sempre il DURC all’impresa edile selezionata. In mancanza di questo documento, si corre il rischio di perdere le agevolazioni fiscali e di dover pagare le somme dovute. Da notare che il DURC ha una validità limitata, poiché è uno strumento di controllo. Pertanto, è essenziale verificare costantemente che il DURC sia valido e non sia scaduto.

È importante richiedere all’impresa edile anche altri documenti, tra cui la visura camerale, che, sebbene non debba essere esibita, contiene le informazioni necessarie per la compilazione delle pratiche edilizie, come CILA, SCIA o PDC.

Comunicazione di inizio lavori e di fine lavori

Shutterstock

In ogni processo di ristrutturazione, è essenziale presentare una comunicazione di inizio lavori, che può assumere diverse forme come CIL, CILA, SCIA o PDC. La responsabilità della presentazione di questa comunicazione ricade sul titolare della pratica edilizia, ovvero tu. A questa comunicazione devono essere allegati vari documenti, alcuni dei quali sono obbligatori a livello nazionale, mentre altri sono regolamentati a livello regionale.

Uno dei documenti fondamentali che devi allegare, richiesto in tutta Italia, è una planimetria dell’immobile come è stato effettivamente ristrutturato. Se non hai apportato modifiche significative rispetto a quanto dichiarato nella pratica edilizia originaria, la planimetria rimarrà sostanzialmente invariata. Tuttavia, se durante i lavori hai apportato modifiche o variazioni rispetto al progetto iniziale, questo è il momento in cui devi rifletterle in modo chiaro e dettagliato nella planimetria allegata alla comunicazione.

APE e Dichiarazione Enea

Shutterstock

APE è l’abbreviazione di Attestato di Prestazione Energetica e deve essere compilato solo se ci sono variazioni nelle prestazioni energetiche dell’edificio. Questo significa che dovrai richiederne uno nuovo se apporti modifiche come la sostituzione dell’impianto di riscaldamento (inclusa la sola caldaia o l’intero sistema), la sostituzione degli infissi o se decidi di isolare le pareti e/o i solai.

Se non prevedi di effettuare tali interventi, non è necessario ottenere un nuovo APE. Tuttavia, è importante tenere presente che tutti gli edifici devono avere un Attestato di Prestazione Energetica. Quindi, se il tuo edificio non ne è ancora in possesso, dovrai ottenerlo, poiché è un documento essenziale per la futura abitabilità, di cui discuteremo a breve. L’Attestato di Prestazione Energetica viene redatto da un tecnico, che idealmente dovrebbe essere indipendente dalla progettazione dell’edificio, in quanto certifica i risultati dal punto di vista energetico. 

In aggiunta, al termine dei lavori, è necessario effettuare la comunicazione all’ENEA. La comunicazione all’ENEA è un documento che verifica e quantifica il reale risparmio energetico ottenuto. Questo documento, insieme al relativo bonifico, è essenziale per ottenere le detrazioni fiscali per il risparmio energetico.

Certificati degli impianti

Shutterstock

Nel caso in cui si sostituisca la caldaia, si effettui una ristrutturazione dell’impianto elettrico o del gas, è fondamentale che l’azienda incaricata fornisca sempre al committente i relativi certificati. Questi documenti sono di vitale importanza, soprattutto se si desidera ad esempio affittare la casa, poiché costituiscono allegati essenziali al contratto.

È un diritto imprescindibile del committente richiedere e ottenere i certificati degli impianti realizzati nella propria abitazione. Questo requisito è importante anche perché non è possibile ottenere tali certificati da un tecnico diverso da quello che ha eseguito effettivamente l’installazione degli impianti.

Variazione planimetrica e catastale

Shutterstock

La variazione catastale rappresenta semplicemente l’adeguamento della planimetria catastale per riflettere la nuova disposizione interna degli spazi. Di conseguenza, se non hai intenzione di spostare i muri, non è necessario effettuare questa procedura. 

Parallelamente alla modifica della planimetria, viene eseguita anche la variazione della visura catastale per aggiornare i dati, come ad esempio il numero aggiornato di vani e la possibile revisione della rendita catastale, che potrebbe rimanere invariata. L’aggiornamento catastale viene effettuato al termine dei lavori ed è finalizzato a comunicare all’autorità fiscale il valore della rendita catastale di un immobile.

La rendita catastale è calcolata considerando vari parametri, tra cui il numero di vani e la superficie, pertanto in seguito a una ristrutturazione può aumentare o diminuire. Non è detto che la situazione sia sempre sfavorevole; al contrario, in molte situazioni, come ad esempio la demolizione di una parte dell’immobile, si può verificare una riduzione del numero di vani, determinando una diminuzione della rendita.

In realtà, la modifica della planimetria catastale ha come obiettivo principale il calcolo della nuova rendita, poiché è importante sottolineare che la planimetria catastale in sé non ha alcun valore legale. Inoltre, è fondamentale ricordare che apportare modifiche alla planimetria senza disporre di una pratica edilizia regolare comporta una situazione di abusivismo edilizio.