Differenza tra condono edilizio e sanatoria

• Condono edilizio e sanatoria: similitudini e differenze
• Sanatoria edilizia: cos’è e quando può essere chiesta
• Condono edilizio: cos’è e come funziona

La regolarizzazione degli abusi edilizi è una questione cruciale nell’ambito dell’edilizia in Italia, e due termini che spesso vengono confusi sono il “condono edilizio” e la “sanatoria edilizia“.

Bisogna innanzitutto sottolineare che l’abuso edilizio è un reato penale, il condono derubrica il reato penale in un reato amministrativo ma non basta, i due procedimenti vanno di pari passo, pertanto, il condono risolve il reato penale e la sanatoria legittima l’intervento edilizio.

Ma ora chiariamo e approfondiamo nel dettaglio le differenze chiave tra questi due strumenti, fornendo una chiara comprensione dei requisiti e delle casistiche in cui ciascuno di essi può essere applicato.

Condono edilizio e sanatoria: similitudini e differenze

Shutterstock

La distinzione principale tra condono e sanatoria risiede nel fatto che il condono è regolato da una legge speciale, mentre la sanatoria è un provvedimento amministrativo generalmente autorizzato dalla normativa urbanistica in vigore.

Il Permesso di costruire in sanatoria, precedentemente noto come Concessione edilizia in sanatoria, è disciplinato dal Testo Unico dell’Edilizia e può essere richiesto per interventi realizzati senza un permesso o in violazione del medesimo, ma che sono in linea con le norme urbanistiche.

Un abuso edilizio si verifica quando un intervento viene eseguito senza le autorizzazioni o le concessioni necessarie. La difformità costituisce quindi una violazione legale, ma molte irregolarità possono essere regolarizzate mediante il pagamento di una sanzione pecuniaria.

In conclusione, il condono edilizio e la sanatoria edilizia sono due strumenti che consentono la regolarizzazione di abusi edilizi, con una distinzione importante: mentre il condono permette la regolarizzazione di abusi su alcune opere completate entro una data specifica, la sanatoria edilizia offre una soluzione attraverso il pagamento di una sanzione.

Sanatoria edilizia: cos’è e quando può essere chiesta

Shutterstock

La sanatoria edilizia rappresenta un meccanismo di regolarizzazione per situazioni in cui un edificio, nella sua condizione attuale, non è conforme al progetto originale approvato tramite i permessi edilizi depositati presso l’autorità comunale competente.

Nel caso di interventi consentiti dalle discipline urbanistiche (spostamento di tramezzature interne, aperture o chiusure di finestre su pareti non portanti ecc.) realizzate in assenza o difformità dal titolo edilizio, è sufficiente presentare la pratica di sanatoria e pagare la sanzione amministrativa per legittimare l’immobile e non si incorre nel reato penale.

Nel caso di interventi consentiti dalle discipline urbanistiche (spostamento di tramezzature interne, aperture o chiusure di finestre su pareti non portanti ecc.) realizzate in assenza o difformità dal titolo edilizio, è sufficiente presentare la pratica di sanatoria e pagare la sanzione amministrativa per legittimare l’immobile e non si incorre nel reato penale.

È importante notare che la sanatoria può essere concessa solo se sono soddisfatti specifici requisiti urbanistici stabiliti dalla legislazione. Infatti, ci sono sempre limiti alla regolarizzazione poiché qualsiasi costruzione deve rispettare alcune condizioni fondamentali, come norme igieniche, antisismiche, di sicurezza e ambientali.

Uno dei requisiti cruciali è la doppia conformità, che richiede di dimostrare che l’intervento oggetto di sanatoria sia conforme alle normative urbanistiche ed edilizie sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della domanda. In sostanza, questa doppia conformità permette di regolarizzare un edificio realizzato senza il permesso richiesto, ma richiede contemporaneamente la demolizione delle parti non sanabili che non rispettano la normativa attuale.

Il Testo Unico dell’Edilizia specifica le autorizzazioni necessarie per avviare un intervento, tra cui il permesso di costruire, la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) per progetti di piccole dimensioni e la segnalazione certificata d’inizio attività (SCIA) per l’avvio di determinate attività edilizie. Va notato che la sanatoria edilizia è in grado di regolarizzare solo abusi di natura formale, mentre non può sanare abusi di fatto, in conformità con quanto stabilito dalla legge numero 47/85.

Il processo di sanatoria segue un procedimento specifico, che inizia con la presentazione di una domanda, di solito preparata da un professionista qualificato come un architetto, un ingegnere o un geometra. Questa richiesta deve essere presentata all’autorità competente (Comune o Regione) entro 90 giorni dalla scoperta dell’abuso e deve includere documentazione tecnica dettagliata, dichiarazioni di conformità degli impianti e il pagamento di un contributo di sanatoria, calcolato in base alla tipologia dell’opera abusiva e alle tariffe locali stabilite.

Condono edilizio: cos’è e come funziona

Shutterstock

Il condono edilizio rappresenta un mezzo per regolarizzare lavori edilizi eseguiti in violazione delle norme urbanistiche, commesse durante la fase di costruzione, ampliamento o modifica di un edificio.

Questo strumento è stato introdotto per affrontare situazioni di abuso edilizio, ma ha una portata limitata in quanto è disciplinato da leggi speciali. Il primo condono edilizio risale al 1985, mirato a contenere l’ampia diffusione dell’abusivismo edilizio dell’epoca. In Italia, sono stati introdotti tre condoni edilizi attraverso le leggi n. 47/1985, n. 724/1994 e il Decreto Legislativo 269/2003 successivamente convertito nella legge n. 326/2003.

L’ultimo condono ha permesso la regolarizzazione di abusi edilizi commessi entro il 31 marzo 2003, con scadenza per la presentazione delle domande entro il 31 marzo 2004. Questo significa che il condono ha consentito la sanatoria di interventi altrimenti vietati dalla normativa vigente, come la costruzione di abitazioni in zone agricole, ma solo se realizzati in periodi specifici.

Al momento, non è possibile richiedere un condono edilizio, ma c’è una discussione in corso riguardo all’eventuale introduzione di un quarto condono nel 2024.

Le sanzioni associate al condono comprendono non solo i costi concessori aumentati da pagare all’amministrazione comunale, ma anche un pagamento fisso da versare al governo centrale. Non è un caso che lo strumento del condono, non solo edilizio, sia stato utilizzato da vari governi in periodi di difficoltà economica per contribuire al finanziamento statale.