Differenza tra ristrutturazione e nuova costruzione: chiarimenti del Consiglio di Stato

• Ristrutturazione o nuova costruzione: l'ultima sentenza del Consiglio di Stato
• Le differenze tra ristrutturazione e nuova costruzione

L’ambito della ristrutturazione edilizia e delle nuove costruzioni è spesso oggetto di discussioni e ambiguità, tanto da suscitare diversi interrogativi sulle linee guida da seguire quando si effettuano interventi edilizi. In questa prospettiva, il Consiglio di Stato, massimo organo della giurisdizione amministrativa, ha recentemente emesso una serie di chiarimenti fondamentali sulla differenza tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. Attraverso queste indicazioni, capiamo quando un intervento costituisce una ristrutturazione e quando invece deve essere considerato come una nuova costruzione.

Ristrutturazione o nuova costruzione: l’ultima sentenza del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato ha recentemente affrontato la differenza tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione con la sentenza del 15 gennaio 2024, n. 488. In questa occasione, il Consiglio di Stato ha respinto l’appello presentato contro l’ordine di demolizione di opere abusive, che consistevano in una sopraelevazione di ben 500 mq, e che non potevano essere considerate semplici lavori di manutenzione della copertura e di sostituzione di travi di legno e pilastri, come avevano affermato i proprietari dell’immobile.

Questi ultimi avevano cercato di risolvere la situazione presentando in ritardo una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) e pagando una sanzione amministrativa. Tuttavia, questo tentativo di eludere la normativa non è stato sufficiente, poiché il Comune ha emesso un ordine di demolizione per opere che richiedevano un permesso di costruire ai sensi dell’articolo 10 del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380/2001.

Già nel primo grado, il Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) aveva respinto il ricorso, sottolineando che l’intervento di sopraelevazione non poteva essere considerato una semplice manutenzione della copertura del piano primo mansardato preesistente. Inoltre, non era stato dimostrato che gli interventi potessero essere qualificati come lavori di risanamento conservativo o, al massimo, come ristrutturazione di un edificio preesistente, che potrebbero essere regolamentati tramite una SCIA postuma. Invece, erano stati effettuati come interventi di nuova costruzione senza un regolare permesso edilizio.

Le differenze tra ristrutturazione e nuova costruzione

Il Consiglio di Stato ha sintetizzato alcuni principi consolidati dalla giurisprudenza amministrativa in merito alla differenza tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione:

• una ristrutturazione edilizia si configura quando si apportano modifiche a un edificio preesistente, ma senza alterare in modo sostanziale le sue caratteristiche fondamentali. D’altra parte, se l’edificio subisce una trasformazione totale, che non si limita a un semplice aumento di volume, ma comporta una significativa modifica nella sua forma originale, l’intervento deve essere considerato come una nuova costruzione.
• Anche se alcune attività possono essere classificate come ristrutturazioni edilizie, se mirano a creare un nuovo organismo edilizio, parzialmente o completamente diverso dal precedente, con modifiche significative nel volume complessivo o nella forma, è necessario mantenere una chiara distinzione tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. La ristrutturazione può essere considerata solo quando le modifiche al volume e alla forma sono limitate e riconducibili all’edificio preesistente.
• La differenza tra l’intervento di demolizione e ricostruzione e la nuova costruzione risiede nella mancanza di variazioni nel volume, nell’altezza o nella forma dell’edificio. In assenza di queste condizioni fondamentali, l’intervento deve essere considerato come una nuova costruzione.
• Anche gli interventi di ristrutturazione possono rientrare nella nozione di nuova costruzione se comportano modifiche così radicali al volume e alla posizione dell’immobile da renderlo oggettivamente diverso dall’edificio preesistente. Di conseguenza, l’opera nel suo complesso sarà considerata una nuova costruzione.

In sintesi, qualsiasi modifica significativa alla forma, all’altezza, alla facciata e al volume dell’edificio originario non può essere classificata come una ristrutturazione edilizia ordinaria.

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